Location saisonnière : les bases pour se lancer dans la location saisonnière

Bonjour,
Je lance ce topic pour regrouper et mettre un peu à jour les différentes discussions ayant abordé la location saisonnière.
Je lis régulièrement sur ce forum et entends parler parfois des personnes qui ont un projet de location saisonnière mais qui bien souvent n’aboutit pas. Il faut se poser les bonnes questions avant de se lancer et mettre toutes les chances de son côté, cela implique une gestion au cordeau, de la disponibilité et une réactivité pour répondre à la demande.

L’emplacement:

Je passe rapidement sur la partie choix du lieu qui plus que jamais répond aux adages numéro 1, 2 et 3 de l’immobilier: l’emplacement. S’assurer ensuite que le revenu par nuit permettra de dégager une rentabilité convenable tout en payant les charges et salariés. Le chiffre d’affaire d’une location saisonnière avec 75% de taux de remplissage (difficile à obtenir) doit être environ idéalement 3 fois supérieur au loyer brut de la location à l’année. En dessous de 2,5, passer son chemin, vous ne tiendrez pas, il faut payer internet, eau, électricité… Le but étant de doubler la rentabilité nette obtenue pour justifier le temps consacré à la gestion.

Les équipements:

Le bien doit être tout équipé avec une bonne literie, connexion internet, une cuisine complète et une jolie décoration,  s’il y a un lave-linge, c’est apprécié. C’est pour cela qu’une fois démarrée l’activité, revenir à une location à l’année engendrera des frais car il y a un investissement de départ.
Les économies sur la qualité des matériaux et équipements se paie cher en gestion et perte d’exploitation, mieux vaut investir dès le début dans du durable. Il en est de même pour le linge de maison qu’il faut acheter en nombre pour assurer les rotations surtout en périodes de congés, aménager un espace verrouillé pour le stockage.

L’annonce:

La publicité de l’annonce est une partie essentielle, les photos doivent être de qualité et il faut être visible sur les 3 ou 4 acteurs les plus efficaces de la région au minimum.
Dans les grandes villes vous aurez une clientèle internationale, privilégier les sites américains Booking, Airbnb et Homeaway, d’autres acteurs européens comme Only-apartments ou Wimdu sont solides et amènent aussi une clientèle hétéroclite. La liste n’est pas exhaustive. Vous vous retrouverez probablement avec un site qui vous amènera plus de 80% de votre clientèle, vous devenez donc dépendant de lui. Attention à la relation et aux conditions parfois rigides du site en cas de litige avec un locataire, vous risquez le déréférencement. C’est un moyen de pression qui vous oblige à honorer les réservations et justifier les retenues sur les cautions. L’immense majorité des locataires se comporte bien mais les 5% qui posent problème demandent une bonne anticipation des problèmes.
Ce secteur a beaucoup bougé et bougera encore. En 2010 Airbnb n’existait quasiment pas et a pu devenir le leader en quelques années, demain un autre émergera et les sites sur lesquels vous pensiez être bien en vue perdront de l’attrait. Ne pas s’endormir et rester actif sur le net, tout le temps. Certains ajouteront la création d’un site perso. Cela aura davantage d’impact dans les zones touristiques où ce sont surtout des français qui viennent et reviennent d’une année à l’autre en louant à la semaine (ex: montagne). Quand on fait du touriste de passage il n’y a que les plate-formes de réservation internationales qui fonctionnent.

La durée:

Plus la durée de séjour est courte, plus vous capterez de clientèle potentielle. A Paris par exemple 50% des séjours font 2 nuits, plus de 80% concernent les séjours de 2, 3 ou 4 nuits. Si vous imposez 7 nuits minimum, vous vous fermez plus de 90% de la clientèle et le tarif à la nuit s’en ressentira nettement à la baisse.

Les conditions d’annulation:

Etre flexible est source de problèmes. On se ferme une certaine clientèle en demandant les conditions les plus strictes mais l’on a l’assurance d’être payé… même si le client ne vient pas.
L’expérience montre que plus l’on est flexible, plus l’on a d’annulation, l’évolution étant exponentielle. Ingérable à long terme.

La caution:

L’expérience montre aussi que demander une caution est inévitable, cela calme les ardeurs de certains et doit permettre de se rembourser sur les casses qu’elles soient volontaires où non. La plupart ne le sont pas mais cela pour coûter. Dernièrement des américains ont bloqué la machine avec leur linge dedans, ils souhaitaient récupérer leur linge et ont du partir en le laissant, demandant au customer service qu’on le leur renvoie aux US(!). J’ai démontré photos à l’appui et immédiatement qu’ils avaient mal utilisé la machine, la bourrant de linge à tel point qu’ils ont forcé pour fermer le clapet (chargement par le dessus) jusqu’à coincer du linge dans les charnières. Le tout s’est ouvert à l’essorage…
Le site d’où provenait la réservation n’avait pas d’assurance couvrant ce genre de dommages, j’en ai eu pour 900€ entre le nouvel achat, garantie étendue et main d’œuvre. La personne du customer service m’a conseillé de leur envoyer la facture, j’ai tout d’abord souri, ne me faisant aucune illusion sur le résultat, puis après réflexion ai décidé de mettre le locataire face a ses responsabilités en lui expliquant clairement la cause, les frais, le fait que les locataires suivants n’aient pas pu faire de lessive, etc… Ma machine étant ancienne, j’ai proposé qu’ils paient la moitié du prix du nouveau lave-linge. J’avais déjà 150€ de caution, il fallait compléter avec 200€. Faute de quoi je menaçais poliment de lancer une procédure demandant donc plus de 1000€ de dépenses + les frais de justice et autres débours. Ils ont abandonné l’idée de récupérer leur linge (puant et mouillé donc parti direct à la poubelle) et finalement accepté ce compromis. C’était de jeunes étudiants, ils étaient gêné et de bonne foi mais auraient du écouter les conseils de leurs parents pour gérer leur linge.

Ce genre de problème relativement grave arrive une ou deux fois par an (frigo en panne, canapé-lit cassé, internet en panne, dégât des eaux ou peinture/brûlé/moisissure…), il faut s’y préparer et savoir y remédier vite sinon on risque de perdre les locataires suivants. Régulièrement il y a des petits tracas, perte de clés, appartement rendu sale, très sale, ne rien laisser passer, tout compter et prélever sur la caution.

J’utilise Paypal, très pratique car on peut rembourser sans frais et le fais au moins 24 heures après le départ des locataires. Cela permet d’être sûr après le ménage et check-in des locataires suivants que rien n’a été oublié. Un clic et on rembourse, l’immense majorité des vacanciers n’a plus aucune réticence à utiliser ce mode de paiement. Il règlent par carte, sans avoir besoin de créer ou posséder un compte.

Je suis un peu long mais ce point est très important, je ne devrais pas le dire mais mon bilan annuel des cautions est largement positif par rapport aux frais de réparations / remplacements / main d’œuvre. Cela aide pour durer car s’il faut remettre chaque année 1000€ ou plus dans le matériel et équipements, c’est autant de perdu sur la rentabilité à cause de mauvais locataires (ou bruyants, trop nombreux, fêtards). Bien se couvrir avec des consignes claires et précises. Juridiquement on en a déjà débattu il faudrait un état des lieux entrée/sortie mais dans la pratique les gens ne contestent pas au delà du customer service.

Insectes et rongeurs:

Rester vigilant sur les intrusions d’insectes et autres rongeurs. Face à cela il faut mettre les grands moyens, boucher tous les trous (très difficile dans l’ancien), traiter abondamment et chercher la cause (voisinage?) pour faire cesser le trouble au plus vite.

Taux de remplissage:

En gérant au mieux votre location saisonnière, vous vous apercevrez que cela peut être très rémunérateur et que la marge de progression est tout le temps impressionnante. J’ai longtemps tourné en étant satisfait avec un remplissage autour de 70%. Aujourd’hui je vise 80% minimum et arrive à 90% soit plus de 330 nuits par an. Quand c’est avec une moyenne inférieure à 3 nuits par séjour, c’est du travail et beaucoup de linge à gérer.

Un autre avantage est que une fois le nouveau bien prêt à être loué, il faut moins d’une semaine pour démarrer après avoir posté les premières annonces. Les réservations de dernière minute sont de plus en plus fréquentes. De plus lorsque vous vendez votre bien, il peut être loué ainsi jusqu’à 2 ou 3 jours avant la conclusion de l’acte définitif. Il n’y a ainsi aucune perte ou manque à gagner.

Equipe de gestion:

Au début on fait tout soi-même mais ce n’est pas tenable, il faut constituer une équipe fiable et opérationnelle ainsi qu’un partenariat avec une blanchisserie. Les locataires arrivent entre 11h et 23h, vous pouvez mettre en place une procédure de récupération de clé dans un boitier sécurisé à code, sinon il faut trouver un étudiant ou autre flexible et disponible. Pas toujours évident. Le ménage c’est pareil, 2 ou 3 fois par semaine, parfois plus, parfois pas, indifféremment du lundi au dimanche inclus.
Déléguer à une agence fera baisser l’efficacité niveau remplissage / flexibilité et augmentera les frais. C’est valable si c’est transitoire.
Il est important de donner un mode d’emploi clair d’utilisation des spécificités du bien loué avec les consignes afin que l’on soit dérangé le moins possible et qu’il n’y ait pas de casses dues à une mauvaise utilisation (par ex j’avais une plaque à induction, certains locataires notamment italiens viennent avec leurs casseroles en alu ou autre comme pour le café).

Réglementation:

Je n’ai pas abordé la partie réglementaire notamment dans les grandes agglomérations de + de 200000 habitants. Je vous renvoie vers cette discussion qui aborde le sujet plus précisément avec le message de B2K. La loi ALUR a listé les possibilités, à chacun de le faire en prenant ses responsabilités.

Dernière modification par Surin (09/01/2020 20h42)

Mots-clés : abritel, airbnb, booking, gestion saisonnier, location saisonnière, meublé touristique