Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ?

Je suis totalement d’accord, mais il vaut toujours mieux prévenir que guérir…

Anticiper et se poser des questions sur les conséquences éventuelles d’une remise en cause du statut LMNP peut servir à beaucoup ici. Cela mérite réflexion je pense.

Je partage l’avis de lachignolecorse…

Dans le lien proposé, on peut lire:

"2- Suppression du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) ;

3- Création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement"

C’est trop vague pour conclure. La seule chose que j’en retiens, c’est qu’il faut diversifier ses placements…. Facile à dire…

Surtout que les arguments avancés n’ont aucun rapport avec le LMNP!

GoodbyLenine a écrit :

Comme d’habitude, avant d’imaginer des conséquences sur la base de commentaires de commentaires, commençons par aller voir les sources, et en particulier le texte de ce rapport CAP2022.

On y trouve (à partir de la page 73/152) les préconisations concernant la "suppression des régimes d’exception comme le Pinel ou les locations meublées non professionnelles, qui, dans les zones tendues, favorisent plus les rentes des propriétaires immobiliers fonciers que l’augmentation de l’offre, et n’a pas démontré son efficacité dans la construction de logements intermédiaires en raison de l’absence de contrôle des conditions de ressources des locataires"
… mais aussi "la création d’un régime de droit commun unique pour les investisseurs autorisant la déduction des charges de propriété et d’un amortissement" notamment.

Rien qu’à lire ce passage (qui n’est pas forcément très précis/détaillé), on constate que ça ne serait pas forcément dramatique, si cette préconisation était mise en oeuvre un jour…

Ce rapport démontre surtout l’incompétence rêveuse des auteurs dans le domaine de l’immobilier LMNP dans les zones tendues. En effet, à vue de nez, dans les zones tendues d’Ile de France, 90 % au moins des appartements en LMNP sont des studios ou des deux pièces. Ces appartements, le plus souvent entre 15 et 40 m2, sont appréciés par les investisseurs. Contrairement aux affirmations de l’auteur, ce statut crée une offre de  logements destinés aux étudiants, célibataires et jeunes couples, très fréquents dans ces zones tendues.
Le logement "intermédiaire" évoqué par le rapport est rare dans une zone tendue, justement parce que la zone est très recherchée par de nombreux locataires. Quand la zone est "moins tendue", vous avez un étalement des prix car la demande est moins forte. Le "contrôle des ressources des locataires" qui doit permettre de créer des logements intermédiaires est une vaste blague. Un locataire est solvable ou il ne l’est pas, le reste est littérature pour bureaucrate politisé … Pour l’auteur, c’est au privé de créer des logements à "loyer intermédiaire" dans des zones tendues, grâce à une belle usine à gaz imaginée dans un bureau par un ignorant. Pour l’auteur, les bailleurs doivent être des "gentils" et bien s’entendre pour loger les classes moyennes et les pauvres. C’est pourtant à l’Etat de faire du logement social (où il y aurait beaucoup à dire…), pas au privé. Croire aux logements intermédiaires dans des quartiers parisiens très attractifs, c’est du n’importe quoi : quand vous avez cinq candidats solvables pour un logement qui coûte très cher à l’achat, on en choisit un qui paie le prix, ce n’est pas au marché privé de changer le loyer pour faire plaisir aux pouvoirs publics. Quand on lit le rapport, on finit par croire que tout le monde peut obtenir un logement privé à loyer modéré sur les Champs-Elysées… 
Le terme de "rente" est significatif d’une idéologie hostile au bailleur, le rentier a pour but premier de ne rien faire. Dans ce rapport, il est désigné sous ce terme, alors qu’il produit un bénéfice de son travail, parfois augmenté d’une plus-value à la revente. Mais là, c’est un "méchant", il veut gagner de l’argent ! Le "gentil" lui, il veut juste loger les gens et surtout gagner très peu : il doit se contenter de la fierté  d’être un auxiliaire de la politique du logement…  Sur ce site, nombre de bailleurs privés très efficaces envisagent de renoncer à cette activité au profit d’un bail commercial ou de la bourse, car ils perdent trop de temps à gérer leurs appartements en location (voir les déclarations de Cri-cri et Philippe30).
On peut critiquer le statut LMNP, que je pratique, mais le comparer directement au Pinel et sans analyse des populations concernées démontre, encore une fois, l’incompétence de l’auteur du rapport. De nombreux appartements de type "Pinel" ou "Scellier", construits dans en banlieue de petites villes du Sud-Ouest (Bergerac…), sont vides et ont ruiné des investisseurs. Les appartements LMNP des métropoles sont presque tous loués…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (09/02/2019 18h19)

Après voir étudié le parcours des trois présidents de Cap22, Fédéric Mion, Ross McInnes et Véronique Bédague-Hamilius, seule cette dernière a une expérience, bien légère, dans l’immobilier. Après une carrière de haut fonctionnaire, depuis mars 2017 elle travaille chez Nexcity, comme secrétaire générale avec autorité sur la DRH et la direction juridique. Là ou l’amateurisme est flagrant, c’est qu’elle était très bien placée pour obtenir des explications claires et argumentées de spécialistes. Nous en sommes très loin lorsque nous lisons le rapport, une sorte de "bien-pensance" sans lien avec le réel…
Rastignac

Comme dit précédemment, le bailleur cherchera à rentabiliser/sécuriser un minimum son bien, quoiqu’il arrive, quitte à être dans l’illégalité et payer un peu plus d’impôts.

Lorsque les conventions sont trop restrictives sur les prix de locations au m2, des loyers accessoires sont ajoutés (pour des éviers, des places de parking associées au logement,…) et les locataires à faibles ressources en sont les victimes. J’ai vu des appartements conventionnés social en zone B à la vente avec des majorations de loyer pratiquées de 50% (loué par des agences immobilières).

Pour la défiscalisation : le plafond du Scellier intermédiaire pour une personne seule est de 47k par/an en zone A et 32k en zone C. C’est pas du tout du HLM. La situation était donc à prévoir.

Qui fait du social/très social en région parisienne vu le prix de revient au m2?

cricri77700 a écrit :

C’est un sujet que j’ai beaucoup creusé, on attend du changement depuis quelques temps … déjà amorcé ? ( on le voit avec le décret qui modifie les 3 caractéristique du LMNP/LMP )

Alors oui, on a bcp d’incompétents au pouvoir mais le recalibrage lmnp/lmp me parait juste et ce n’est qu’un rééquilibrage normal. On ne peut pas dire que l’on ne soit pas pro avec plus de 50% de ses revenus issu de la location immobilière

Si 23k€ représentent 50% de vos revenus, vous êtes à 46 k€ annuels.

Remarques (en réactions aux derniers messages) :

   (#15) Il n’y a à ma connaissance aucun "décret qui modifie les 3 caractéristiques du LMNP/LMP".             
          Il y a juste une réponse du Conseil Constitutionnel qui retire une condition pour être LMP dans des
            conditions très particulières.

   (#16 et 17 et 18) Les 23 000€ sont un seuil (non révisé depuis plus de 15 ans), et il n’y a pas si longtemps,
            quand tout le monde aurait préféré être LMP, les gens se plaignaient qu’il soit trop élevé…
         Remarquons aussi que pas mal de français ont un revenu annuel inférieur  à 23 000€.
             (remarquons aussi que les 23 000€ sont un seuil de "recettes", pas de "bénéfices")
         Donc ’’Le mec qui ne travaille pas et qui touche 25000 euros en LMNP va devenir LMP et ne va plus
             pouvoir vivre avec la fiscalité du LMP." est inexact : il peut en vivre, il n’est pas forcément LMP
             (il peut rester LMNP ou même il lui reste le régime micro/AE avec un seuil à 70 000€).
         La "blague", c’est se plaindre de ne pas avoir le lait, le beurre, la crémière, et l’argent, et le trouver illogique ! 

   (#18) Les cas où il faut "cotiser 2 fois avec le RSI (enfin SS maintenant)" sont (de plus en plus) marginaux
             (car des règles ont changé pour les personnes en "multi-activité").

Il n’y a aucun décret qui fasse ce que vous indiquez. Si je me trompe, merci de fournir le lien vers le décret en question.

Tout le monde ne gère pas son parc immobilier comme cricri77700 : il est possible de déléguer beaucoup de choses, tout en gardant le contrôle. Et si cricri77700 ne conservait qu’une fraction de ses immeubles afin de générer juste 23 000€ de recette, la gestion (même complètement en direct) ne représenterait de loin pas un temps plein.

Il est tout à fait possible d’avoir 2 (et même plus d’) activités professionnelles. L’une sera l’activité principale. Si c’est la location meublée, vous serez LMP ! Il faut bien quelques critères pour la déterminer…

Certains vous diront qu’il est plus difficile de vivre avec le SMIC (ne parlons pas du RSA, ou d’autres minima sociaux) qu’en étant LMP avec un peu plus de 23 000€ de recettes…

Les personnes en multi activité peuvent (quand ils ne sont pas salariés) soit être AE ou en régime micro (et cotiser peu, de manière forfaitaire et simplifiée), soit être LMNP, soit être LMP (en remplissant les conditions) et cotiser sur leur bénéfice BIC (avec un minimum vers 1k€), soit autre chose encore. Celui qui gagne 15k€ d’un côté et 20 k€ de l’autre (bénéfice BIC et salaire par exemple), cotisera sur 15k€ et sur 20 k€, comme un salarié qui gagne 35 k€, ou comme un salarié ayant 2 contrats de travail comme salarié pour 15 et 20 k€, à quelques effets de seuil près.

Ce n’est pas un "décret" (les mots ont un sens précis !).

Votre question est trop peu claire, et vous avez omis de vous présenter dans la section ad hoc, comme la charte du forum vous y oblige.

Présentez-vous, puis formulez des questions précises, si vous voulez des réponses adéquates.