Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ?

Je vais essayer de reformuler,

Pensez vous que la rétroactivité fiscale pourrait s’appliquer pour le LMNP, si par exemple j’achète un bien et que je le loue en LMNP et que d’ici quelques années ce statut disparaît, d’après vous, pourrais je continuer à bénéficier , moi et des milliers d’autres investisseurs des avantages de ce statut puisque j’y ai adhéré avant sa probable disparition ?

Merci

Bernard2K a écrit :

Votre question est trop peu claire, et vous avez omis de vous présenter dans la section ad hoc, comme la charte du forum vous y oblige.

Présentez-vous, puis formulez des questions précises, si vous voulez des réponses adéquates.

La question m’intéresse également et j’ai 4 pages de presentations ; )

J’ai acquis un studio l’an passé; déjà loué en meuble. Je me suis inscrite en lmnp. Pris un expert comptable.
Pour l’année 2017 j’ai au total 8000€ de travaux et matériel,  amenagement; 5000€ de frais d’agence ; et qq milliers de frais de notaire ; de dossier bancaire; ce a quoi on rajoute l’amortissement du bien et les intérêts du prêt.
Si une réforme survient qu’advient il de ces montants déductibles ?
Il est clair que j’ai choisi le meuble pour l’aspect fiscal.
SI le statut disparaît je ne suis plus à l’équilibre.

Je recherche d’autres studios, toujours en meublé,  pour la mème raison.
Je ne serais pas à l’équilibre sur Lyon en louant en nu.

J’ai bien conscience qu’on discute de potentielle probable réforme. Mais ça n’empêche.

Dans les exemples récents pour les cheminots par exemple.
Le statut cheminot reste pour ceux qui y sont entrés avant, il change pour les nouveaux entrants.

Ne pourrait ce être le même type ?
Les biens déjà loués en meublé avec une fiscalité à part. Et les nouveaux qui rentrent avec un autre.

Je ne vois pas l’effet d’aubaine. Si vous en achetez un maintnéant vous avez la fiscalité correspondante. Il n’y a pas besoin d’attendre de voir quel sera le changement pour se ruer sur un appartement à acheter.
S’il n’est pas un bon projet maintenant il ne sera pas meilleur ensuite.

Si la fiscalité s’aligne sur le nu, alors les petits studios lyonnais vont être bien compliqués à être à l’équilibre.
Je me rabattrais sur les locaux commerciaux alors. Ou les garages.
Les rendements sont meilleurs,  et moins de soucis que les appartements loués en nu.

Sur l’avenir du LMNP : objectivement, personne n’en sait rien.
Cependant, il convient de conserver quelques motifs d’espoir, après relecture du projet Cap2022.
Tout d’abord, une première chance de survie provient de l’incompétence crasse des auteurs qui transparaît dans chaque paragraphe : au moment de l’élaboration du projet, des gens plus professionnels donneront leurs avis. Une comparaison avec un sujet autrement plus chaud montre des évolutions : le projet de loi sur le consentement sexuel, présumé inexistant avant l’âge de quinze ans, avait déchaîné de nombreuses réactions, à commencer par le président Macron qui en tenait pour cet âge de 15 ans (d’autres voulaient 13 ans). Dans la dernière mouture du projet de loi, la limite d’âge disparaît (voir Consentement sexuel : la loi ne pose pas de limite d’âge ).
De plus, il me semble que le texte veut surtout tordre le cou au financement "Pinel" qui coûte cher et rapporte peu, sauf aux promoteurs ; la suppression du LMNP accompagnerait celle du Pinel pour donner un texte estampillé "nouveau monde", genre : "avec moi, on repart de zéro". Il n’y a rien dans ce texte sur le coût exact du LMNP pour les finances publiques, alors que celui du Pinel est bien plus aisé à calculer. Bref, je crois qu’il y aura un débat, et j’espère qu’au moins un travail sérieux  de préparation sera effectué.
Je pratique le LMNP et donc je suis un peu un défenseur de ce statut, qui existe depuis 1949 sans mettre en péril le budget de l’Etat. En revanche, le prêt zéro, que je n’ai jamais pratiqué, a vu ses conditions d’attribution très fortement réduites sous la présidence Hollande : c’est une aberration, car il coûtait peu et permettait à de jeunes ménages, souvent électeurs de gauche, de devenir propriétaires, en particulier en banlieue parisienne. L’incompétence, notamment de la part de ministres écolos disparues de la vie politique, peut toujours l’emporter.
Enfin je ne vois aucune réflexion sur le vieillissement de la population et la nécessité de prévoir un statut favorable aux maisons pour personnes très âgées, alors que le LMNP peut être un bon cadre pour agir.
Je rectifie une petite erreur, Véronique Bédague s’occupe de l’immobilier d’entreprise de Nexcity depuis février 2018, voir VÉRONIQUE BÉDAGUE NOMMÉE PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL DE NEXITY IMMOBILIER D?ENTREPRISE .
Nul doute que cela lui laisse beaucoup de temps pour mener une profonde réflexion sur le logement, après une carrière d’énarque qui l’a vue, entre autre, directrice des finances de la ville de Paris en 2002: ceux qui suivent la dette de la capitale (1 milliard en 2002, 6 milliards fin 2018) apprécieront…))

Rastignac

Sur la structure de  la dette, je ne me suis pas assez renseigné, pour ce que j’en sais il s’agit surtout d’une hausse du nombre de fonctionnaires de la mairie de Paris, passé de 40 000 à 50 000 personnes depuis 2001. Paris était-il sous-administré en 2001 ?
Pour le plan CAP2022, il est amusant de constater que le Monde d’hier rappelait que les membres n’étaient pas dispensés de leurs obligations professionnelles. Depuis février, ils planchaient donc en dehors de leurs heures de travail pour établir un programme qui devait changer la France… Bref, les trois présidents, dont une haute responsable de Nexcity et le patron de Sciences-Po, réfléchissaient à réformer la France après avoir réalisé leur 8 ou 10h de travail quotidien…
Le résultat se rapproche plus des pieds-nikelés que du New-Deal !

Rastignac

a écrit :

En revanche, les déficits fonciers ne pourraient plus s’imputer aux autres revenus.

Dedik a écrit :

en gros si je comprend bien ça veut dire qu’il serait plus intéressant de faire des travaux pour diminuer ces impôts ?

Euh, moi, je comprends le contraire. Je comprends que ce ne serait plus intéressant car il n’y aurait pas de possibilité de faire des travaux pour diminuer ses impôts.

Jeff33 a écrit :

a écrit :

En revanche, les déficits fonciers ne pourraient plus s’imputer aux autres revenus.

Dedik a écrit :

en gros si je comprend bien ça veut dire qu’il serait plus intéressant de faire des travaux pour diminuer ces impôts ?

Euh, moi, je comprends le contraire. Je comprends que ce ne serait plus intéressant car il n’y aurait pas de possibilité de faire des travaux pour diminuer ses impôts.

Effectivement je voulais dire le contraire, si je comprends bien il garderais ces avantages sauf l’intérêt de faire des travaux ? Ça voudrait dire qu’indirectement le milieu du bâtiment va être impacter et de plus que le niveau moyen des logements va être de moins bonne qualité.

Un nouvel article pas très optimiste…

CAP 2022 - investissement-locatif-intelligent.com

Je ne savais pas où placer mon commentaire ?

Avez vous entendu parler de la décision du conseil constitutionnel du 8 février 2018 qui rend obligatoire le passage en LMP dès le dépassement des conditions du 50% des recettes par rapport a nos revenus des salaires ou 23 000 €

PS : bien vu l’équipe de modération et Maxence.

Message édité par l’équipe de modération (14/10/2018 13h44) :
- déplacement du message

Dernière modification par Dedik (14/10/2018 13h59)

Bonjour Geronimo,

Pourriez-vous nous en dire plus sur vos sources?

Cdt

Sans parler de ce que disait Maxence et moi.
Car comme dans beaucoup de cas selon la décision du conseil constitutionnel vous ne pouvez pas prétendre à ce statut fiscale et ça c’est de 2018 pas 2022.

Il est peut être probable que vous dépasser 50% de vos revenus ou 23 000€ non?
Avec un immeuble de rapport ça va très vite d’atteindre ces chiffres.

Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 | Conseil constitutionnel

Mais bon ont en sait pas trop si c’est déjà vraiment appliquer sinon ça va embêter beaucoup de personnes.

Bonjour,

Je prends le fil en cours de route. Je n’ai pas encore lu le rapport, mais je vais m’y mettre …

2 remarques.

1) il ne sera plus intéressant de faire des travaux puisque non imputable sur le revenu global …

Déjà, faire des travaux dans le but de réduire son impot est une hérésie totale ! on dépense 100 pour récupérer une partie seulement ?

Non, on fait des travaux parce qu’ils sont nécessaires pour mieux louer, ou mieux vendre. C’est un investissement pour créer de la valeur.

2) "Comme dans le LMNP en régime réel, le bailleur aurait le droit de déduire de ses revenus les charges de copropriété et d’amortir le coût de son investissement. En revanche, les déficits fonciers ne pourraient plus s’imputer aux autres revenus. "

Ce qui est proposé, c’est, pour simplifier, de passer l’ensemble des locations en fiscalité type BIC (fiscalité déjà applicable aux loueurs en meublé) : imputation des charges et amortissement des investissements, sans imputation sur le revenu global. Bref, faire comme dans pleins d’autres pays : un seul régime pour la location tenant compte, espérons le, comme en LMNP  des dépenses réelles et non d’une liste restrictive de dépenses imputables.

- des déductions supplémentaires pour les bailleurs en nu, mais imputation des déficits uniquement sur les revenus de location
- un nouveau marché pour les comptables (donc pour l’Etat des revenus de ce côté là)
- une simplification coté DGFIP : une seule méthode de déclaration donc un controle standardisé, voir automatisé avec exigence d’un FEC à terme, des controles fiscaux plus simples aussi (on prend un cabinet comptable, on controle tous les bailleurs qui passent par ce cabinet en une seule fois), d’autant qu’en "forcant" la fiscalité type IS sur l’ensemble des locations, le fisc se permet d’utiliser les outils qu’il possède pour précontroler les entreprises sur les bailleurs, voire corréler les déclarations des dits bailleurs et des entreprises qu’il a mandaté pour les travaux, la gestion, etc …

En corollaire d’une unification de la fiscalité sur les locations nues et meublées, la logique voudrait qu’on unifie définitivement la location nue et meublée au plan civil. (c’est déjà pas mal le cas, sur la location résidence exclusive, mais on pourrait louer à des étudiants avec ou sans meuble et sans une liste précise des meubles nécessaires, le tout devant simplement contractuel entre le bailleur et le locataire).