Investir dans un local commercial ?

J’ai un peu prospecté de ce côté il y a quelques années.

J’ai fini …. par préférer les parts de SCPI à majorité investies dans des commerces.

Pourquoi : plus facile à acheter, à gérer (c’est un métier où je me voyais mal improviser…), à vendre (ça arrivera bien un jour !), plus diversifié, et rendement pas vraiment plus faible (à niveau de risque similaire, et dans ma zone géographique).

Maintenant, si vous n’êtes pas en IdF, si vous êtes disposé à vous investir, à apprendre les ficelles, à y passer un peu de temps, si vous avez les fonds disponibles (il faut en général pouvoir s’engager très vite, pour les bonnes affaires), et un début de réseau (pour identifier les bons biens avant qu’il ne soit trop tard), il doit y avoir moyen de s’amuser, et peut-être de dénicher de bonnes affaires.

Il faut pour cela (dénicher des bonnes affaires) sans doute pouvoir acheter des locaux sans locataire, les mettre un peu en valeur (travaux, ou attente que l’environnement proche change) et trouver un commerçant intéressé par le local ensuite. (acheter déjà loué limitera les possibilités de faire une "bonne affaire". Donc ça implique des compétences en "travaux" (au minimum suivi de travaux) et connaissance de la valeur qu’un lieu pourrait avoir pour un commerçant.

Si c’est pour acheter (en réagissant dans les 24 ou 48h) les murs d’une pharmacie (c’est un exemple d’une activité,où l’investissement sera peu risqué, et le locataire sans doute très pérenne), on arrive à des rendements peu attractifs.

Si c’est pour acheter des murs de restaurant (c’est un autre exemple, avec un meilleur rendement), avec un rendement meilleur, il faut pouvoir assumer les différents risques associés (dont la faillite ou la fermeture du restaurant).

Si c’est pour acheter un local dans une zone qui n’est pas "prime", il faut assumer le risque de défaillance du locataire, suivi de difficultés pour trouver un autre locataire (difficultés encore plus grandes si on souhaite certains types d’activité, et un certain niveau de rendement).

oui je pense que invistire dans les locaux commerciaux et une très bonne ide car l’immobilier reste toujours un secteur très prometteur

Webmaster : merci de ne pas répété le message immédiatement précédent

Merci pour votre expérience "réussie". Sans indiscrétion, quelle est la rentabilité des opérations?

Que pensez-vous de ceci?
http://www.leboncoin.fr/bureaux_commerc … tm?ca=16_s

C’est dans Toulouse ville, à proximité du centre.

@jaidelachance, les deux annonces que vous indiquez ne concernent pas la cession des murs d’un local commercial (ce dont cette discussion parle = achat puis mise en location de murs d’un local commercial), mais la cession d’un fond de commerce.  En cherchant dans les annonces, ce sera un des premiers distingo qu’il vous faudra apprendre à faire, avant d’investir dans un local commercial. 

Celui qui sera intéressé par vos 2 annonces, ce sera une personne qui voudra devenir commerçant dans ces locaux, pour y exercer son activité en récupérant(notamment) au passage le bail du vendeur.

GoodbyLenine a écrit :

@jaidelachance, les deux annonces que vous indiquez ne concernent pas la cession des murs d’un local commercial (ce dont cette discussion parle = achat puis mise en location de murs d’un local commercial), mais la cession d’un fond de commerce.  En cherchant dans les annonces, ce sera un des premiers distingo qu’il vous faudra apprendre à faire, avant d’investir dans un local commercial. 

Celui qui sera intéressé par vos 2 annonces, ce sera une personne qui voudra devenir commerçant dans ces locaux, pour y exercer son activité en récupérant(notamment) au passage le bail du vendeur.

oui, je me suis rendu compte… la distinction n’est pas toujours évidente je trouve.

peter1 a écrit :

Vous devez jamais laisser l’occasion de bonnes affaires de propriété. Comme vous l’avez dit ici, il y a de bonnes options pour vous alors allez-y.
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agence immobiliere portet sur garonne

incompréhensible et et pouvez vous développer "il y a de bonnes options pour vous"?

Bonjour,

L’experience que j’ai est l’achat d’un local commercial pour ma société. Dans ce cas, l’investissement est trés interessant car il vous porcure une indépendance vis-à-vis du propriétaire au renouvellement du bail, vous permet de moduler vos loyer, et représente bien sur un investissement qui a terme augmente la valeur de votre entreprise.

Cette décision a été prise aprés 2 déménagement rendus nécssaires par la volonté du propriétaire de récuperer son bien d’une part, et de l’autre les locaux que nous occupions allait etre… détruits!
Pour une entreprise, changer de local est peut etre encore plus stressant que pour un particulier: clients à avertir, salariés à gérer, etc…

Attention sur un point: Certains locaux d’habitation ont été transformés par leur propriétaire en "local commercial".

Mais vous devez vous assurer à l’achat que les locaux sont bien enregistrés en tant que tel ("local commercial")!

Sur Paris, les demandes de "transferts" sont aujourd’hui trés difficiles à obtenir, seules les professions libérales sont autorisées à avoir l’usage de locaux d’habitation pour leur activité professionnelle.
Sinon, vous devrez soit les rétablir en locaux d’habitation, soit acheter des locaux commerciaux autres de même surface et les rétablir en locaux d’habitation.

Donc méfiance… Nous avions du renoncer à acheter de  trés beaux locaux pour cette raison, sur les conseils de notre notaire.

@ Ricou :

Il y a un cas où l’on peut donner congé à son locataire : lors du renouvellement du bail (donc après 9 ans en général), et à condition de verser une indemnité d’éviction.

D’après l’article L145-14 du Code de Commerce, elle est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Donc bien difficile à évaluer, mais en tout cas très coûteuse.

Elle va dépendre de plusieurs paramètres (le locataire perd-il sa clientèle du fait du changement de local, le commerce fonctionnait-il bien, l’emplacement était-il bon…).
En général, elle est égale à la valeur du fond de commerce, qui se calcule en prenant un pourcentage de la moyenne des 3 dernières années de chiffre d’affaire.

Il y a toutefois 3 exceptions au versement de l’îndemnité :
- si le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (infraction aux clauses du bail : non paiment du loyer, changement de la destination des lieux sans autorisation, de cession du droit au bail sans autorisation, de défaut d’entretien des lieux…)
- si l’immeuble abritant le local est reconnu insalubre ou interdit d’occupation
- si le locataire n’est pas immatriculé au greffe du tribunal de commerce

Dernière modification par Siocnarf (25/07/2012 09h07)

Bonjour à tous,

Je trouve ce sujet particulièrement passionnant, de par les questions soulevées, et les retours d’expériences personnelles.

Je m’intéresse également à l’acquisition de locaux commerciaux. D’ailleurs, j’ai l’impression qu’il est relativement aisé (merci de m’interrompre si je fais fausse route), d’acquérir un bien en autofinancement dès lors qu’il est occupé au jour de l’acquisition.

Cela étant, n’ayant pas encore franchi le pas, je voudrais savoir comment cela se passe concrètement (ce qui n’est pas souvent abordé).

En effet, on trouve une annonce intéressante sur le net ou la presse spécialisée.
On contacte le vendeur, et ensuite ?
On le rencontre (?)
Demande-t-on a rencontrer les preneurs du bail (je parle bien d’un local déjà occupé au jour de l’acquisition) ?
Demande-t-on à consulter le contrat de bail ?
On passe devant le Notaire, et c’est réglé ?

Une fois de plus, merci de vos retours, vos impressions et ressentis.
Ce que vous conseillez de faire ? de demander ? de ne pas faire ?

Dernière modification par Despe44 (26/07/2012 15h25)

Les bons biens de ce type se vendent très vite (j’ai qqs alertes qui trainent sur divers sites qui en proposent, mais ne suis encore jamais passé à l’acte).

La démarche que vous décrivez me semble plausible. A l’étape "consulter le bail", peut-être faut-il demander l’avis d’un professionnel sur certains aspects. Par ailleurs, il vaut mieux s’être assuré (voire disposer) du financement au préalable, sinon, vous partirez avec un handicap.

Comme déjà indiqué dans d’autres discussions, chaque banque aura sa propre politique commerciale, ses propres critères. Il faut aller discuter avec le banquier…. Les ratios d’endettement sont juste certains des indicateurs que les banques utilisent (et pour un client "standard" achetant sa RP, c’est souvent presque les seuls).