Loyers perçu par une personne autre que le propriétaire ?

vinvin22 · #1

Bonjour,
Ma mere est nu-propriétaire d’une maison, ma grand-mère y loge en usufruit.
Lorsque ma grand mère ne sera plus la , ma mère souhaite rester propriétaire de la maison, la mettre en location et nous faire beneficier, moi et mon frère des loyers perçus. Bien sûr, ce serait moi et mon frère qui auraient a charge la gestion de la location et les frais liés a cette location. Nous souhaitons que les benefices et frais soient gérés depuis un autre compte bancaire que nos comptes perso et que les bénéfices soient repartis proportionnellement aux apports amenés par la fraterie.
Nous avons pensé à créer une sci familiale mais le problème est que moi et mon frère devrions être propriétaire de parts de la maison.
Nous ne voyons pas quelle structure ou comment s’organiser pour monter ca.
Merci de nous eclairer un peu.

Sylvain.

Mots-clés : enfants, loyer, propriétaire

Canyonneur75 · #2

Bonjour

Le fait que votre mère vous laisse bénéficiaire ainsi que votre frère des loyers tout en restant propriétaire du bien s’aparente à une libéralité (un don).

En conséquence, votre mère devra déclarer les revenus et payer les impôts correspondant.

Si vous êtes vous et/ou votre frère sans ressources le montant net peut éventuellement être considéré comme une pension alimentaire.

Dans la négative, et si vous avez d’autres frères et soeurs non bénéficiaires de la libéralité, ceux ci pourront demander a ce que ces loyers perçus soient pris en compte pour déterminer la part de chacun des héritiers dans la succession.

Canyonneur

skarnik · #3

Bonjour,

Vous pouvez songer à une Société qui détiendrait uniquement l’usufruit.
Attention aux autres héritiers réservataires comme l’a indiqué canyonneur.

Olivier

pierrejacques11 · #4

C’est bien compliqué, tout çà.

Si vous voulez faire simple et cohérent sans passer par aucun montage, autant que votre mère vous verse les bénéfices nets retirés de la location, après paiement des charges de l’immeuble et régularisation des impôts fonciers.

Rien ne vous empêche de l’aider à tout gérer et de son côté elle préserve sa liberté de maintenir ou non ces versements, en fonction de ses besoins. Et également la liberté de vendre cette maison si elle le souhaite.

djleguedin · #5

Je suis dans le meme cas à quelques choses pres, ma mere voulait garder la nu proprieté de l’appartement et moi l’usufruité, le notaire a dit que les loyers devaient revenirs à la personne qui detient la nu proprieté et ne pouvait pas verser de somme à son usufruitié.
Du coup, elle a fait un don de son vivant et j’ai la nu propriété.

Essayez de vous rapprocher de votre notaire sur ce sujet.

skarnik · #6

djleguedin a écrit :
le notaire a dit que les loyers devaient revenirs à la personne qui detient la nu proprieté et ne pouvait pas verser de somme à son usufruitié

Soit vous devriez changer de notaire soit il y a eu incompréhension car c’est le contraire.

Si vous voulez faire simple et cohérent sans passer par aucun montage, autant que votre mère vous verse les bénéfices nets retirés de la location, après paiement des charges de l’immeuble et régularisation des impôts fonciers.

Alors c’est considéré comme don, comme l’a indiqué canyonneur avec les conséquences qui vont avec.
Olivier

pierrejacques11 · #7

Oui ce peut être considéré comme un don, mais en tout état de cause le but n’est pas de cacher quoi que ce soit…

L’avantage est que si la mère veut ne donner que pendant six mois, elle garde la main. En général le démembrement par une personne d’un certain âge au bénéfice des enfants a une fonction fiscale dans la perspective de cette même transmission (donation de la nue propriété tout en conservant les fruits). Une donation d’usufruit, c’est plus rare, même si ce peut aussi être utile.

Il y a de toutes manières beaucoup de paramètres à étudier en profondeur avant de favoriser tel ou tel schéma. Personnellement je suis adepte de la simplicité jusqu’à ce qu’un élément rende nécessaire la complexification des choses.

Bernard2K · #8

Au décès de votre grand-mère, l’usufruit s’éteint et votre mère devient propriétaire de la maison en pleine propriété.

Vous prévoyez de gérer la location, payer les charges et l’entretien courant, et récolter les loyers, c’est la partie "usage du logement", pour faire simple, donc ça correspond à l’usufruit. Du coup, la façon la plus simple et la plus logique de faire cela me semble être : votre mère vous fait donation de l’usufruit, que vous détenez en indivision entre votre frère et vous. Soit un usufruit définitif, soit un usufruit temporaire.

Certes, c’est une donation, mais bon, suivant l’âge de votre mère et la valeur du bien, il est assez probable que ça passe sous les 100 k€ par enfant donc pas d’impôts à payer sur cette donation.

Après, on peut quand même se demander quel est l’intérêt pour votre mère de garder la nue-propriété d’un bien, dont vous hériterez de toute façon au final. Ca ne lui rapporte rien.

Si elle est décidée à vous transmettre ce bien, il me semblerait plus logique qu’elle vous en fasse donation purement et simplement (c’est à dire donation de la pleine propriété).

Cela s’analyse en fonction de la totalité du patrimoine à transmettre, et du nombre d’héritiers. Si votre mère a par exemple 500 k€ (ou plus) de patrimoine et seulement 2 enfants, il serait temps qu’elle se "débarrasse" d’une partie du patrimoine pour vous éviter de payer des droits de succession importants à son décès. En présence d’un patrimoine élevé, la donation pure et simple du bien paraît logique.

vinvin22 · #9

Bonjour,

Deja merci a tous pour vos réponses et votre réactivité !

Pour completer les infos, nous ne sommes que deux frères dans l’heritage et nous sommes tout 2 actifs( donc pas de possibilité de pension). Nous avon 37 et 39 ans ma mere 65.

On peut géré cela de manière "simple" comme l’indique Jean Jacques. Dans ce cas , est il possible d’effectuer ( ma mère), par le biais des loyers percus, un don "mensualisé" tant qu’il ne depasse pas les 100ke sur 15 ans ? Le problème de cette solution, si le don mensualisé est possible, est que dans 15 ans ma mère aura 80 ans, donc les loyers perçus par les enfants sous forme de don deviennent imposables, ca laisse le temps de venir mais bon ..

Sinon comme l’indique Bernard ma mère n’a pas réellement besoin de cette maison aujourd’hui, mais elle ne souhaite pas nous en faire un don total pour garder une certaine forme de propriété dessus en cas d’un accident de vie plus dur que prévu, nous avions également pensé a ce qu’elle soit nu-propriétaire et moi et mon frère usufruitiers par le biais d’une indivision ou d’une sci.
Est il possible de designer une sci en tant qu’usufruitier ? (D’ailleurs ca se dit usufruitier ? 😊)
En cas de vente de la maison, ce serait la sci ou l’ indivision qui aurait la plus grosse part. Est il possible de restituer ensuite cette part a ma mère si elle en besoin , sous forme de don non imposable ?
Comment se calcule l’usufruit avec une fratrie d’ages diiferents
Merci

Canyonneur75 · #10

Bonjour,

Quelques réflexions complémentaires :

- La solution de l’usufruit me semble devoir être envisagée avec circonspection :
a - Elle ne semble pas correspondre aux objectifs de votre mère : celle-ci souhaite pouvoir disposer totalement du bien en cas de difficultés - dans le cadre d’une donation d’usufruit ou de nue-propriété, elle devra avoir votre accord pour la vente du bien…
b - Cela peut conduire à une augmentation de la masse taxable vis à vis des droits de succession :
la valeur de l’usufruit-U et de la nue-propriété-NP est déterminé en fonction de l’age de l’usufruitier.
Vous avez tous les 2 moins de 41 ans, la valeur de l’U est 70 % de la valeur du bien.
Si votre mère décède dans 25 ans, la valeur de la NP sera alors de 60% et celle de l’U 40%. La base taxable sera donc (en supposant aucune augmentation de valeur du bien) de 60+70 = 130 %.
c - Si l’un de vous décède avant votre mère, elle récupère l’usufruit (et donc la pleine propriété de la moitié du bien) et non pas vos héritiers
d - La donation entraîne des frais (publicité foncière, émoluments du notaire…)

Il manque de nombreuses données dans l’exposé de votre cas : valeur du bien, loyer potentiel, travaux à prévoir pour la mise en location du bien, taux marginal d’imposition de votre mère et le votre ainsi que celui de votre frère - le recours aux avis dans le cadre du forum exige que l’on donne toutes les informations utiles (les commentaires donnés par Salaze dans la liste des points de réputation qu’il a envoyés pourront vous éclairer…)

Le plus simple à mon avis, en particulier si le loyer net de frais représente une partie faible des revenus de votre mère :
- Réalisation de présents d’usage à l’occasion de Noël et d’anniversaires à vous et votre frères et vos enfants respectifs (exonération totale de droits) en restant dans des limites compatibles avec les revenus de votre mère
- Dons familiaux de sommes d’argent (l’exonération est accordée dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans par bénéficiaire) - ce qui permet de donner 2000 Euros par an et par bénéficiaire
- Don dans le cadre de abattement de 100000 Euros par bénéficiaire
Sources :
Dons manuels
Dons exonérés

En cas de don, les loyers restent imposables au niveau de votre mère en ce qui concerne l’IRPP. En revanche, les dons seront exonérés de droits de donation dans la limite des plafonds ci-dessus.
Les abattements se reconstituent année après année : On calcule chaque année, le total des dons sur les années A-14 à A et on vérifie que cela ne dépasse pas le plafond d’abattement.

Attention, l’utilisation partielle ou totale de l’abattement de 100000 Euros par bénéficiaire dans les 15 ans précédant le décès de votre mère, entrainera une augmentation des droits dus sur la succession….

Dernier point, le conseil de votre notaire pourrait être utile

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (15/09/2018 21h21)

Bernard2K · #11

Canyoneur : vous avez raison, la valeur de l’usufruit étant déterminée par l’âge de l’usufruitier, quand un donataire âgé donne l’usufruit à un usufruitier jeune, le barème fiscal est très défavorable. Il y a néanmoins la solution d’un usufruit temporaire (par exemple 10 ans) où le barème est sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Il est clair que ça semble plus simple que la mère perçoive les loyers, puis donne les sous à ses fils, sous forme de présents d’usage, dons d’argent etc.

Mais, ce qui est tordu dans ce cas :
- la mère veut filer l’argent des loyers à ses fils, qui n’ont aucun lien juridique avec ce bien immobilier. A partir de là, le lien entre les loyers et le don, c’est une pure vue de l’esprit : c’est un peu comme si je disais à mon employeur : "pourriez-vous verser l’argent de mes heures sup directement à mes enfants ?" Il serait très étonné de ma demande ! Il me rémunère moi, car c’est moi qui travaille, et après je fais ce que je veux avec cet argent, et si je le donne à mes enfants, c’est mon problème !
Donc en fait, on s’en fout que l’argent donné vienne des loyers, ou de sa retraite, ou de gagner au loto ! C’est le régime des dons entre une mère et ses enfants, et le fait que ça vient des loyers embrouille la réflexion et risque de conduire à des réflexions erronées.

- les fils veulent gérer le bien immobilier. Mais à la base, ce n’est pas trop normal de gérer un bien qui n’est pas à soi. Imaginons qu’une action ou une non-action des fils ait des conséquences catastrophiques (locataire qui fout le propriétaire au tribunal, par exemple).

- les fils prétendent payer les charges et l’entretien du bien immobilier. Mais si la mère est imposée selon le régime réel des revenus fonciers, il est essentiel que ça soit elle qui fasse les dépenses ! tout dépense réglée par les fils n’est pas éligible.

Au total, on bricole, et on ne fait rien de carré. Quelqu’un qui sait parfaitement ce qu’il fait pourrait s’en doute s’en sortir sans dommage. Mais, vu le niveau des questions, j’ai de gros doutes que ce soit le cas, et il ne faudra donc pas trop s’étonner si des malentendus, brouilles familiales, ou redressements fiscaux découlent de ce "bricolage".

C’est pour ça que la seule solution carrée pour déléguer aussi bien la gestion que les revenus, c’est le don d’usufruit.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2018 20h46)

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