PapyMoujot [93] : étude de cas immobilier (T3 en colocation meublée)

PapyMoujot · #1

Bonjour, je vous présente mon projet d’achat !

Il s’agit d’un 3 pièces bien agencé pour la colocation, dans un ex-quartier difficile en train de s’assainir. J’attends donc beaucoup de la plus-value, sur 10-15 ans, voir 20 ans.
Je n’ai fait que 2 visites avant celle-ci, donc je suis intéressé par des avis de gens plus expérimentés !
J’ai peur d’acheter trop vite, mais le bien correspond à ce que je cherchais. La rentabilité est cependant assez moyenne, mais j’ai pris des hypothèses conservatives sur le loyer.
Prix annoncé 205k, mon offre à 195k est passée.
La rentabilité n’est pas folle et j’ai un cashflow, mais c’est tellement dur d’avoir un cashflow neutre à Paris, c’est la meilleure annonce que j’ai vu en 4 mois.
Dans mon raisonnement, ma rentabilité limitée par rapport à la province est compensée par la quasi-certitude de toujours avoir des locataires, et le gros potentiel de plus-value.

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- Statut, age, TMI, revenus
27 ans, CDI dans l’informatique, marié l’été prochain, TMI 30%, 40k annuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyennes
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : aucune
- Sociales : correct
- Temps disponible : 1 jour / semaine une fois que le processus est lancé

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T3, bien agencé pour une colocation. 2 chambres de 12 m² et une de 8m²
- Année de construction : 1930
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 3ème étage, sur 4, orienté sud-ouest, 51m², pas d’ascenceur
- Kebab au rez de chaussé
- Vide actuellement
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel, moitié électrique, moitié gaz, je prévois de couper le gaz et de mettre plus de radiateurs électriques
- Pas de volets (!)
- Pas de cour, mais parc à 100 mètres
- Entrée de l’immeuble à rénover (carrelage tâché, mur fortement abîmé), mais le reste de la cage d’escalier est nickel
- Compteur d’eau commun, compteur électrique individuel, avec télérelevé
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) Aucune idée
- Concierge  : non, mais service de sortie des poubelles
- Décoration : parquet, mur propres & blancs, cuisine et sdb années 70
- Pas de fibre optique dans l’immeuble

LOCALISATION DU BIEN

- 93, La plaine Saint Denis
- Accès au terminus du métro ligne 12 (5 min de marche), juste de l’autre côté du pérph
- Zone étudiante avec des écoles de cinéma/télé + ouverture de la fac condorcet l’année prochaine
- Bar branché à 20 mètres, tenu par un bobo véritable, qui est là depuis un an. Résidence étudiante présente à 50 mètres dans la rue.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : oui, le quartier est en pleine boboïsation

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 215k €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1550 € en colocation meublée de 3 personnes
- Taux de vacance envisagé : 1 mois par an, pour être large, mais entre la possibilité d’airBNB et la grosse demande étudiante, j’ai une bonne marge de sécurité
- Pas de délégation de gestion

- Travaux immédiats : très légers, coup de peinture dans la cuisine, installation de rideaux
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucuns
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : je ne sais pas
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : je ne sais pas

- Taxe foncière hors TEOM : 550€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : ne sais pas
- Charges : 1800€

- Rentabilité brute : 8,6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaire uniquement, 20000 €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : entre 1,8 et 2%
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution : oui
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : LMNP
2 chambres à 550€ CC, avec assurance habitation, électricité, internet, charges de l’immeuble
1 chambre de 8 m² à 450€ CC

CASH FLOW

Cash Flow nul, après toutes les charges et les taxes

Dernière modification par PapyMoujot (04/10/2018 18h15)

Mots-clés : colocation, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Finkbrau · #2

Bonjour,

Vous dites qu’il y a 2 chambres de 12m2 et 1 chambre de 8m2. Donc ce n’est pas un T4 plutôt ?

Sinon ça un fait un moment que je regarde dans le 93 moi aussi, mais à part Aulnay sous bois (quartier sud) j’ai du mal à trouver quelque chose de potable. Votre projet a l’air plutôt bien même si je ne connais pas trop Saint Denis.

PapyMoujot · #3

Il n’y aurait pas de pièce à vivre. L’agencement de l’appartement, c’est un couloir qui donne sur une petite entrée, auxquelles ont accès les trois chambres.
Les toilettes sont séparés de la salle de bain, donc pas d’embouteillage à ce niveau.
La cuisine n’est pas très grande, on peut y cuisiner à deux, mais pas à trois.

Je trouvais l’absence de pièce à vivre un peu rude au départ, mais une annonce sur leboncoin m’a montré qu’il y avait de la demande.

FrancoisM · #4

Bonjour PapyMoujot,

Ce qui risque de poser problème ce n’est pas la chambre de 8m2 qui n’est pas réglementaire?
N’y a-t-il pas moyen de rogner sur une des chambres de 12m2 pour agrandir celle de 8m2? C’est ce que j’ai fait dans ma coloc. Dans ce cas là vous seriez en règle (9m2 mini pour une chambre).

C’est vrai que l’absence de salon peut ne pas être trop préjudiciable si les chambres sont spacieuses mais je m’imagine mal habiter une mini chambre dans un appartement sans salon.

A combien de minutes à pied se trouvera le campus Condorcet? Si c’est moins de 5 minutes j’imagine que la vacance sera quasi nulle.

Chose importante, avez-vous eu sous la main les derniers PV d’AG? Si il y a eu des ventes aux enchères j’imagine qu’il y a pas mal d’impayés.
Avez-vous obtenu le bien sous le prix du marché (vérification des dernières ventes dans le coin sur patrim) ?

PapyMoujot · #5

Bonjour François,

Dans le cadre d’un bail unique pour les trois colocataires, ce qui compte est que la surface minimale soit de 25 m² ou plus.

Oui, avoir une mini-chambre sans salon n’est pas glamour, mais avec les toilettes et la salle de bain en dehors des 8m², ça passe déjà mieux. J’avais pas mieux étant étudiant, et je suis certain qu’à 450 €, j’aurais des locataires sans soucis.

Certains éléments du campus se trouve à 5 minutes à pied, tout comme le métro.

J’ai lu les trois derniers PV d’AG, pas de travaux prévus, je n’ai pas trouvé d’impayés de charges, mais le syndic a claqué 6000€ de plus que son budget de 23500€ en 2017. Je ne sais pas où trouver la synthèse des dépenses, mais c’est assez embêtant, ils vont récupérer ce montant dans les années qui viennent, ça fait ~400 € de charges en plus.
Je n’ai pas compris pourquoi vous parliez de vente aux enchères, il s’agit d’un achat via une agence.

Merci pour m’avoir fait découvrir patrim, c’est bien pratique. J’achète à 3800 du mètre, ça a l’air de correspondre au marché pour de l’ancien. Il y a un ovni à 2600 du mètre, mais sinon on dépassé les 4000 du mètre assez facilement, sans doute à cause du paquet de logements neuf.

FrancoisM · #6

En effet vous êtes dans la légalité et j’imagine que ça se louera, puis si on vous cherche des noises vous pourrez leur dire qu’il y a plein de marchands de sommeil dans les immeubles aux alentours
Blague à part je suis aussi certain que vous trouverez preneur à 450€ pour peu que la déco et les équipements soient au rendez-vous.
Si l’emplacement est vraiment premium, vous pourrez également demander aux colocataires de payer eux-même leur électricité, eau, internet et assurance habitation. Cela vous permettra non seulement de dégager un peu de cashflow mais également passer moins de temps à faire de l’administratif, double gain!

Je pensais également à la revente en faisant cette remarque. La taille de la pièce pourrait faire tiquer un acheteur non investisseur en colocation.

Mea culpa, je pensais qu’il y avait eu des ventes aux enchères forcées dans la copropriété, ce qui est souvent le résultat quand des copropriétaires ne payent pas les charges. A priori les voyants sont donc au vert.

J’imagine que le logement vendu à 2600 était une ruine. Il est malheureusement impossible de voir l’état dans lequel chaque bien a été vendu.

OhSh · #7

Bonjour,

Je pense que vous avez oublié :

-Le prix de l’expert comptable
-La CFE
-Le budget "meuble" (environ 3ke)

L’entrée de l’immeuble est à refaire et les copropriétaires ne comptent pas faire les travaux?
Je vous conseil de sonder un peu la dynamique des copropriétaires concernant les travaux car un immeuble entretenu régulièrement est toujours un plus notamment à la revente.

PapyMoujot · #8

J’ai pris en compte ces éléments dans mes calculs :
- 5k pour meubler
- 400 € pour le comptable
- 200 € de CFE

Bon conseil pour les copropriétaires, c’est une très bonne idée !

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