LMP : comment calculer exactement le reste à vivre ?

Bonne initiative cette discussion et simulation pertinente!

Je ne suis pas LMP mais essaie de réfléchir à tout cela en ce moment.

Quelques compléments et remarques à votre simulation :
- vous n’avez plus besoin de vous inscrire au RCS
- le patrimoine de 1.5M doit être payé.
- les charges locatives+entretien me semblent faibles (sans compter la CFE)
- les recettes c’est toutes les rentrées donc avec dépôt de garantie (mais passe aussi en charge si pas de retenue).

PS: Ci dessous un raisonnement SIMPLISTE par l’inverse que j’ai fait récemment (pour une cotisation minimale):

"Un cash-flow de 2500 euros par mois c’est 30k euros par an.
Cela correspond aux recettes moins les charges.
Un bénéfice imposable "négatif" étant égal aux recettes moins les charges moins les amortissements (disons 3% du patrimoine par an)
Cela veux dire que les recettes moins les charges est inférieur à 3% du patrimoine.
Donc que la rentabilité nette est inférieure ou égal 3%.
La personne qui gagnera 30k euros par an avec une cotisation minimum sera celle qui possédera un patrimoine PAYE de minimum 900k euros à 3% de rentabilité."

Conclusion équivalente : pour cotiser un minimum  et pouvoir en "vivre" il faut des amortissements élevés par rapport aux loyers (donc une rentabilité "faible") et gros patrimoine payé.

Dernière modification par Philref92 (07/10/2018 20h37)

Je voulais dire LMP (corrigé) mais j’ai bien dit "patrimoine" (plus de crédit donc).

J’ai aussi corrigé un raisonnement faux sur le dépôt de garantie.

Bref, on arrive à des résultats a peu près équivalents.

Même s’il reste encore des interrogations auxquelles les spécialistes pourront répondre.

Bonjour Bernard,
Qu’est ce que le CFE ?  Serait-ce la taxe professionnelle Contribution Economique Territoriale ?

Merci !
En effet, j’ai trouvé cette référence : LMNP / LMP : La Contribution Économique et Territoriale (CET), qu’est ce que c’est ? | Je déclare mon meublé

La Contrib Eco Territoriale (CET) se compose de la CFE, et de la contrib sur la valeur ajoutée (CVAE) qui ne concerne que les très gros bailleurs (> 152K de revenus loc).

Concernant le LMP, quels sont les ouvrages de références (donc très détaillés) que vous connaissez ?
Ceux de JM Le Boulch valent-ils la peine ?

Par ailleurs, dans mon exemple, outre les approximations dans le taux de rendement loc, ou le montant des charges, est-ce correct sur la partie sociale/fiscale ?
Y a-t-il des utilisateurs actuels de ce statut qui peuvent expliquer ce à quoi ils font face d’un point de vue couverture sociale et retraite, et imposition BIC ?

Merci !

Il sera en outre assez difficile de prévoir le montant des cotisations RSI à l’avance, tant le système de calcul semble complexe (tenant compte des BIC des années N-1, N-2, par exemple) et susceptible de changer (souvent, si on se fie à ce qui est arrivé les 10 dernières années).

La difficulé, outre les charges provisionnelles régularisées ensuite, réside dans le fait (et beaucoup de gens l’ignorent) que les cotisations RSI payées par les entreprises/sociétés sont considérées par le RSI comme un avantage en nature. En effet les cotisations sont déductible du résultat fiscal mais pas du résultat "social".

Votre rémunération ou bénéfice soumis à RSI est donc égal:
Si vous êtes en société IS : à la rémunération versé + cotisations prises en charge par la société
Si vous êtes à l’IR : au bénéfice fiscal + cotisations RSI déduites.

Pour le calculer c’est un peu le chat qui se mord la queue. On provisionne du RSI en charge pour le déduire, ce qui augmente votre revenu soumis à RSI, ce qui augmente le RSI, donc on ajuste la provision à la hausse, ce qui augmente votre revenu soumis à RSI, etc etc

Vous n’avez pas bien compris ma situation.
Les biens que je loue meublés avec le statut LMP sont logés dans une SARL de famille (transparente à l’IR), mais si je les détenais en direct la situation ne serait pas beaucoup différente (au moins au niveau de l’impact sur les cotisations retraite).
Je suis par ailleurs gérant (majoritaire) d’une SCI IS qui me verse une "rémunération du gérant" (qui n’est en aucun cas un "salaire").

Lorsque je fais ma DSI (Déclaration Sociale des Indépendant), sur laquelle sont basées les cotisations que me réclame ensuite le RSI (ou depuis peu l’organisme qui l’a remplacé), je doit déclarer l’ensemble de mes revenus comme indépendant, c’est à dire le bénéfice des activités imposées à l’IR (pour moi le BIC de l’activité LMP, mais ça pourrait être le bénéfice d’une entreprise individuelle, comme le bénéfice d’autres entreprise à l’IR), et la rémunération des gérants/associés de sociétés soumises à l’IS (ou d’EIRL soumise à l’IS, ou d’agent général d’assurance ou mandataire non salarié des assurances ayant opté pour le régime des salaires), et aussi le montant de mes cotisations sociales obligatoires et facultatives. Voir Déclaration sociale des indépendants (DSI) | service-public.fr

Ma "rémunération du gérant" (qu’il faut aussi déclarer avec les autres revenues à l’IRPP, pour payer éventuellement de l’IR dessus) est plus proche de 8 000€ que de 35 000€ par an.
Mon objectif est principalement de valider les 4 trimestres de retraite. Avec 35 000€, j’améliorerais un peu ma retraite de base (car ce serait une de mes 25 meilleures années) et un peu ma retraite complémentaire (en cotisant pour plus de points à ce niveau), mais le montant des cotisations serait aussi beaucoup plus élevé, et dans ma situation (dans votre situation, je ne sais pas) ça ne présente pas d’intérêt, et mieux vaut me rembourser du CCA, ou me verser du dividende imposé à 30% de PFU (voire moins en n’optant pas pour le PFU), si j’ai besoin de sortir du cash des sociétés.

Je ne pense pas que cette complexité soit spécifique à la France (dans les autres pays sur lesquels j’ai eu l’occasion de creuser un peu, ce n’est pas vraiment plus simple, ou alors c’est qu’il n’y a pas vraiment de règles ou que la sécurité juridique est moindre).
Pour n’avoir que du "simple", il faut être juste salarié sans gérer de patrimoine significatif, ce qui revient à déléguer la complexité à d’autres, et on n’a pas la même indépendance.

Chaque fois que vous n’aurez pas les compétences pointues nécessaires, il faudra vous appuyer sur un professionnel compétent du domaine. Je pense qu’un bon GCP (c’est à priori avec ce genre de profil que vous devriez trouver un "généraliste", il y en a quelques-uns qui interviennent parfois sur le forum, et pas vraiment pour faire leur publicité) devrait pouvoir vous accompagner sur l’ensemble de la démarche, en faisant appel à des spécialistes quand c’est nécessaire.

A terme, le mieux sera que vous maitrisiez, au moins dans les grandes lignes, les aspects qui vous concernent (avoir des pros sur qui s’appuyer sera sans doute toujours utile, voire nécessaire).

Pour le moment, les cotisations RSI payées l’année N dépendent du résultat (BIC) des année N-1 (ou aussi N-2 tant que la déclaration pour N-1 n’a pas ete faite) (avec le PAS ça pourrait changer), avec un correctif selon les résultats utilisés pour calculer les cotisations d’avant.

Le resultat BIC d’un exercice comptable (ce n’est pas forcement l’année civile) tient compte des cotisations effectivement payées durant cette année.

En combinant tout ceci (plus d’éventuels autres revenus comme independant)  il peut être difficile de faire des prévisions fiables du montant des cotisations…

Je poursuis sur le sujet du LMP :
ma simulation du premier post oubliait un point : l’assurance.
Effectivement, pour de la loc de courte durée, le mieux est d’avoir souscrit une assurance de propriétaire non occupant.

Un bailleur en LMP sur le forum peut-il donner une approximation de l’assurance, selon la taille du bien ?
Est-ce très différent d’une assurance de bien équivalent en résidence principale ?

Merci d’avance !

D’ailleurs il faudra que j’affine un peu les charges.
Aujourd’hui, compliqué de louer un meublé sans une connexion haut-débit : en rythme de croisière, 23€ par mois.
Pour un 20m² en province, à 20€/m²/mois, ça fait 400€, et internet c’est déjà 6% du loyer !

Intéressante réponse ! 
Et ce n’est pas demandé par vos locataires ?
En moyenne, combien de mois reste un de vos locataire de meublé ?