SCI à l'IS pour l'achat d'un immeuble de rapport…

Bonjour,

je vous conseille de parcourir le forum, le sujet a déjà été traité et détaillé dans plusieurs files.
Tout va dépendre de votre situation (que vous ne décrivez pas, notamment votre TMI) et de vos objectifs d’achat.
Grosso modo :
- la SCI IR est transparente, vous ne pouvez déduire que peu de choses des revenus fonciers de la SCI (assurance, intérêts d’emprunt, etc.). Ce résultat foncier est soumis aux prélèvements sociaux (15.5%) puis intégré aux revenus fonciers des membres de la SCI au prorata de leur participation. En cas de revente, la plus value est celle d’un particulier, avec abattement en fonction de la durée de détention.
- La SCI IS est opaque, de nombreux frais (acquisition, agence, frais de fonctionnement) ainsi qu’une partie de la valeur du bien est amortissable et vient réduire grandement le résultat foncier. La SCI IS s’acquitte de d’impôt sur les sociétés (15% ou 33%1/3)  sur son revenu foncier, ainsi que de la CRL dans certains cas. Par contre, à la revente la plus value est calculé sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire valeur d’achat du bien - amortissement.

Bonjour,
Je suis nouveau sur le forum, j’ai déjà lu pas mal de choses sur les SCI IR/IS +/- montages financiers.
J’ai 29 ans et avec mon frère de 31 ans nous souhaitons investir dans l’immobilier.

Nous n’avons pas encore de biens immobiliers mais nous avons trouvé un bien a 340000 euros frais de notaire inclus, la somme mensuelle des loyers hors charges est de 3140 euros. Nous souhaitons le financer avec un apport de 40000 euros et avec un emprunt de 300000 euros à 2% rembourser sur 9 ans (en discussion avec la banque), les loyers couvrant l’emprunt. Il y a peu de travaux a réaliser.

Nos profils: Nous sommes imposé à hauteur de 40% et 45% pour ce complément de revenu si nous optons pour la SCI IR, nous n’avons pour l’instant pas d’enfant et ne sommes pas mariés.

Objectif: Nous ne souhaitons pas en tirer de revenu le but étant de ce constituer un patrimoine immobilier au fur et à mesure pour en profiter lors que celui ci sera remboursé ou pour réinvestir dans projets immobiliers…..

Quel est le cadre juridique le plus adapté dans notre cas?
Je souhaiterais avoir vos conseil pour optimiser cet achat et nos projets.

Merci bcp

Merci pour votre réponse,
Une précision l’immeuble qui nous intéresse est composé de 9 T1 meublés mais pour l’instant nous n’avons pas encore fait d’offre.

La SCI IS est elle également une bonne piste en cas de location meublée ce qui serait le cas pour cet immeuble?
Dans notre cas qu’est-ce qui est le plus intéressant la location nue ou meublée?
Pourquoi une durée d’emprunt plus longue serait elle plus favorable?

Bonjour,

J’ai lu plusieurs fils sur les SCI IS et je n’ai pas trouvé réponse à une question que je me pose.

2 associés A et B propriétaires à 50 % chacun d’une SCI IS.

Si l’un des associés souhaite le versement d’un dividende et l’autre pas. Peut-on imaginer une sortie de dividende pour l’associé A (ex. 1000 euros et la même valeur (1000 euros) comptabilisée sur un compte de la SCI en faveur de l’associé B, disponible en dividende quand l’associé B le souhaite.

Dans le même ordre d’idée (2 associés à 50 %) est-ce-que un seul peut faire des apports et les récupérer avec ou sans intérêts dans le temps ?

Dernière modification par Helvète_heureux (18/11/2017 15h12)

Bonjour Helvète Heureux,

Je serai un peu plus "prudent", une certaine souplesse étant possible mais pas tout.

1) En toute normalité la distribution de dividendes décidée par l’AG s’effectue en conformité avec la répartition prévue dans les statuts, à savoir le plus souvent proportionnellement à l’apport dans le capital social.

Les statuts peuvent déroger à cette répartition égalitaire, de même qu’il est possible au moment de l’assemblée générale de déroger à la répartition prévue dans les statuts. C’est le cas qui se produit de temps à autres quand les parents veulent "privilégier" les enfants en leur permettant d’avoir un dividende accru (ce qui vous vous en doutez à attirer les regards de l’administration fiscale qui aurait bien aimé requalifier cela en donation indirecte).

Dans le cas que vous évoquez on pourrait donc imaginer qu’un des 2 actionnaires (A) puisse bénéficier de dividendes accrus par rapport à l’autre (B), sans aller jusqu’au 100 % versus 0%, avec l’imposition qui va avec. Par contre B ne peut pas créditer un compte ou autre pour à terme compenser - en sa faveur - cela avec certitude (j’imagine que votre interrogation ne relève pas de la simple utilisation du compte courant d’associés).

Bien sûr si vous avez 2000 distribuable et que vous distribuez seulement 1000 fortement orienté vers A (il reste donc 1000 de distribuable ultérieurement) et que la société se porte bien par la suite et qu’elle continue à distribuer, il est peut être concevable de compenser cela en faisant l’opération "inverse" (je ne l’ai jamais vu), mais 1) vous n’en aurez aucune certitude, car si la société par la suite a des difficultés et qu’elle ne peut plus verser de dividendes, B ne pourra s’en prendre qu’à lui même, 2) de toute façon pour imaginer l’opération inverse il ne faut pas oublier que c’est l’AG qui le décidera ultérieurement donc nouveau risque et 3) il semble assez difficile d’établir un fonctionnement de la société sur ces bases (quid de l’administration fiscale même s’il faut distinguer l’organe social à l’origine de la décision relative aux dividendes, des associés personnes physiques ici)

2) Si les capacités d’apport sont différentes mais que vous voulez être à 50/50, il y a là plus de possibilités en jouant soit sur un capital faible avec un compte d’associés par exemple, ou soit sur capital social plus élevé (si cela est souhaité) en "jouant" sur le fait qu’il est possible de ne pas libérer la totalité de ce capital social (même si cela à par ailleurs des conséquences comme le fait de ne pas pouvoir bénéficier du taux réduit d’imposition). Tout dépend de la "stratégie" qu’on veut mettre en place.

Bonne journée

Crown

Bonjour,

Le thème est peut être fermé mais aux vues des sujets interressants abordés.

Cependant je cherche des réponses pour éviter la plus value professionnelle pour un immeuble payé sur 15 ans dans le cadre de la sci à l’is ?

Merci pour la réponse.
Effectivement le paradis n’existe pas en tout cas le fiscal est en-dehors de nos frontières.

Mais le dénommé Philippe a parlé dans son post de faire soit :
-  ne pas vendre l’immeuble mais de faire les parts ou faire une  des donations aux enfants
- se revendre les parts à une société de type holding qui serait détenue par les enfants.

Voici quelques une des pistes proposées mais je ne suis pas assez pointu dans le domaine.

En effet j’ai signé le compromis de vente et je dois le décider avant la semaine prochaine pour une sci à l’ir ou à l’is!

Bonjour tous le monde

Je poste sur le forum car après quelques recherches je m’aperçois que je manque cruellement de savoir sur les SCI et je viens donc ici pour que vous puissiez éclairer ma lanterne:

je suis imposé sur la tranche IR à 30%

Je possède un immeuble de rapport 92500 (crédit sur 20 ans)) qui me rapporte 1000e/mois avec un crédit de 450e que j’aimerais "intégrés" à ma SCI plus tard.

Et je compte acquérir un nouvel immeuble 160 000 (crédit sur 20 ans) pour 1300e de loyer

Le problème est que mon IR serait vraiment très handicapant car très élevé.

Mon but pour le futur est de pouvoir limiter (voire arrêter complètement mon travail) pour pouvoir vivre de mes rentes et en aucun cas de revendre ces immeubles.

après calcul la SCI à l’IS semble la plus rentable (calcul rendementlocatif.com) mais je viens tout de même sur le forum car j’aimerais avoir vos avis/mise en garde et autres cas concrets si vous en avez déjà rencontrés ?

Merci d’avance.

Il me semble qu’en cas d’apport d’un immeuble à une sci IS des droits d’enregistrement de 5% sont à devoir, si apport d’un terrain TVA.

Bonjour

Pour un TMI 14, je ne passerai pas en SCI IS ( le gain fiscal etant moindre pendant la phase d’investissement  mais vous paierez de plein fouet a la vente).
Il me semble bien plus interessant de faire une SCI IR et ensuite ( lorsque les enfants quittent le foyer ? ) de passer a l’IS .. vous décalez l’ammortissement  , reduisez une eventuelle plus value fiscal etc .
J’imagine que vous etes en location Nue, puisqu’en meuble , la SCI serait certainement encore moins interessante.

Pour la " regle " des 10 .. c’est plus une indication. un emplacement particulier se paye un peu plus, un bien exceptionnel etc .. vous pouvez rechercher autre chose qu’une renta pure.

Cdt

@Adra

La règle des 10 % s’applique comme un minimum mnémotechnique de recherche et de prise de décision pour une visite et ce quelque soit le bien ou le type de structure afférente à l’achat.
Je prend le montant d’achat divisé par 10 et je compare au loyer , ça va vite.

La SCI IS a des avantages et des inconvénients , je dirais que l’IS doit être mis en place pour des biens de qualité que vous souhaitez conserver , voir transmettre.

Ce ne sont pas des biens à forte rentabilité dans des secteurs compliqués, je dispose de ce type de
biens qui ne sont pas en SCI avec des rentabilités de + 15 %.
C’est ma rente mensuelle qui me permet de vivre tranquillement en contre partie j’ai des biens en SCI IS qui me rapportent aussi , un peu moins mais qui n’ont aucun impact fiscal sur mon IRPP.

La SCI IS permet de monter haut en capital immobilier sans voir sa fiscalité augmenté en même temps. 

La location meublé permet l’amortissement du bien comme la SCI IS sans les contraintes de plus values professionnelles.
Il faut savoir que pour la CAF , une location meublé présente un montant d’allocation moindre qu’un location nue.

Une bonne base de départ est 5 ou 6 studios en LMNP qui peuvent être revendu avant la fin de l’emprunt ( 3/4 de la durée ) , puis passer aux immeubles de rapport en SCI IS avec idéalement un apport en compte courant.

Pour l’Anah , je déconseille car vous perdez le contrôle du montant du loyer , vous perdez le choix du locataire car il faut qu’il rentre dans les clous des critères de l’anah et souvent c’est du lourd à gérer.