Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Pour les investissements indirects de Sofidy, de tels investissements ne seraient pas accessible directement à un associé lambda, ils ont un objectif de rentabilité qui semble attractif (rendez-vous dans quelques années), il n’y a en général pas une couche de frais supplémentaire perçue par Sofidy si Sofidy n’intervient pas dans la gestion (mais il est normal que ceux qui gèrent soient rémunérés, et que ce soit détaillé dans le rapport de la SCPI), et ca représente un faible % du patrimoine.

Autant de caractéristiques qu’on ne retrouve pas, hélas, chez d’autres sociétés de gestion…

Au sujet des investissements indirects, en fait je n’ai pas tellement envie de savoir si ça sera rentable ou non. J’ose espérer que cela suivra la performance de la SCPI, ni plus ni moins. Si c’est plus alors tant mieux mais si c’est moins je ne l’accepte pas.
En fait ce qui me gène c’est que l’on pourrait se passer de ces investissements à coups de dizaines de millions d’euros en limitant la collecte, tout simplement. Une SCPI comme Immorente pourrait tout à fait se permettre de devenir sélective en n’acceptant les souscriptions que sous certaines conditions ou avec un certain quota, ou quitte à les fermer en fin d’année.
Malheureusement les intérêts de la société de gestion prennent le dessus.
J’ai les mêmes doutes que Cat sur les frais.

Tout ce qui a été dit suite à mon message est pertinent et je suis satisfait aussi du TOF à 94%. Qu’ils le maintiennent, ça sera déjà bien.

Au sujet de Limoge, je suis content qu’ils vendent et en toute transparence dans le bulletin. L’erreur c’est d’avoir investi dans cette zone sans trop la connaître et à supposer que l’investissement en 2001 soit pertinent, le fait est qu’il l’est devenu de moins en moins et que Sofidy n’a pas été en mesure de l’anticiper suffisamment tôt pour ne pas avoir à vendre dans des conditions si déplorables et après 4 ans de vacance, ça c’est aussi une erreur. Vendre non, il n’y avait plus rien à attendre.

Dans un tel patrimoine il est normal d’avoir des boulets et le but est de bien les identifier pour s’en débarrasser le plus tôt possible, en effet si Sofidy n’est pas capable de gérer des appartements, qu’ils les vendent, c’est le moment. J’espère qu’en ce qui concerne les investissements à l’étranger - qui dépassent dorénavant la cible de 20% du patrimoine - il n’y aura pas d’investissements décevants car en tant qu’associé j’ai bien du mal à savoir si c’est bien d’investir à Utrecht, Antwerpen ou Hellvoetsluis (à vos souhaits !).
Le RA ne me permet même pas de savoir si c’est en Belgique, Pays-Bas ou Allemagne.
Je constate bien peu d’investissements dans les capitales européennes et c’est regrettable car en France, Immorente a tout de même plus de 28% de son patrimoine à Paris.
Là encore j’espère que ces belles années de collecte n’ont pas nui à la qualité des investissements.

Surin, je vous félicite vivement pour le travail effectué.

Néanmoins, il me semble qu’il faut (pour l’instant) distinguer plusieurs aspects dans votre "enquête" :
1/ vous soupçonnez que les biens belges ont été "surpayés" mais il me semble que cela manque quand même d’éléments pour l’affirmer.
Connaissez-vous par exemple l’évolution sur la dernière décennie du marché belge des petites commerces de centre-ville et des moyennes surfaces de périphérie?
Pour ma part je n’en ai aucune idée mais si on me dit que cela a stagné ou légèrement baissé, je ne serai pas non plus totalement surpris.

2/ vous indiquez que les frais sont excessivement élevés pour les achats belges, mais s’il faut payer entre 10 et 12.5% de frais avant de rémunérer un éventuel intermédiaire (avec des émoluments du type 2% à 4% du prix de vente + TVA), il n’est pas complètement surprenant d’arriver au niveau de frais que vous calculez.
D’ailleurs, s’il y a quelques spécialistes du marché immobilier belge, je suis preneur d’informations (et de références) à ce sujet.

3/ vous évoquez un conflit d’intérêts et c’est le point qui m’interpelle clairement le plus. C’est d’ailleurs le seul point où, pour l’instant, je vous suis totalement : c’est parfaitement inadmissible.
Cela m’amène les questions suivantes à ce sujet (et peut-être avez-vous déjà quelques éléments de réponse) :
* ce probable conflit d’intérêts a-t-il été signalé à un moment ou à un autre au conseil de surveillance par Sofidy?
* IMOCI est-elle la seule société à avoir servi d’intermédiaire pour tous les investissements belges?
Suivant les réponses à ces deux questions, cela peut également changer l’ampleur du problème.

En tout cas, je suis prêt à vous apporter mon soutien (si nécessaire) pour tirer ces éléments au clair.

Bulletin 3T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* collecte nette sur le trimestre : 49.5M€;
* dividende prévisionnel : 15.50€/part  comme en 2017;
* (seulement) 19.1M€ d’investissements sur le trimestre (rendement acte en main moyen depuis le début de l’année : 6.51% pour les investissements directs).
3 localisations : Pays-Bas (5 moyennes surfaces, en co-investissement avec un OPCI grand public de Sofidy, 12M€), Dijon (1 moyenne surface de périphérie, 1.9M€) et un investissement indirecte dans un portefeuille de plateformes logistiques pour Carrefour (5.2M€).
Par ailleurs, 49 millions d’euros d’engagements d’acquisitions.
* Vente de quelques actifs avec plus-value : 2.9 millions d’euros (1 logement + 1 commerce + 1 moyenne surface)
* TOF approchant les 94.46%. Apparemment au meilleur niveau sur les 7 dernières années.

Note : depuis le début de l’année, la collecte va sensiblement plus vite que l’investissement… J’espère que cela va se réguler.

Ca me parait conforme

Bonjour,

Beyle a écrit :

C’est peut-être statutaire mais c’est malhonnête car ce n’est pas l’acheteur de mes parts qui touchera le loyer de septembre , donc à priori c’est Sofidy.

Il y a un décalage de 3 mois de jouissance entre la fin de jouissance du vendeur et le début de jouissance de l’acheteur correspondant en cas de demande de rachat à la société de gestion. Le montant restera acquis à la SCPI (en diminution de la distribution), et donc bénéficiera aux autres associés et pas à la société de gestion. La société de gestion touche la commission de souscription dans un tel cas.

Vous pouviez également vendre vos parts sans intervention de la société de gestion et de vous entendre avec l’acheteur sur la date de jouissance…

Canyonneur

Juste une parenthèse, pour l’anecdote, c’est sans réel intérêt.
Ce propos n’apporte pas grand chose au niveau boursier de cette SCPI.

La SCPI Immorente a un local commercial, rue des prêtres, un entrepôt non loué à Dreux, un bled pas loin de chez moi.

Je m’étais intéressé auprès d’eux pour connaitre leur prix de location au cas où je désirerais me lancer dans une entreprise. Pour faire un business plan ou un projet, connaitre le prix du loyer est primordial surtout que c’est généralement le plus gros atelier de dépense.

Je n’ai jamais eu de réponses.

En attendant le parking est squatté par des manouches ce qui empêche quiconque de vouloir approcher de prêt le bien pour se faire une idée.

Fermeture de la parenthèse.

Je possédais des parts Immorente depuis de longues années et j’étais satisfait de ce produit jusqu’à ce jour.

Suite à la fusion de Sofidy avec Tikehau Capital qui est dans les tuyaux, et ne voulant pas financer indirectement un triste sire très médiatique il y a peu,  et a priori très malhonnête, j’ai vendu récemment tous mes actifs chez Sofidy.

Il faut AMHA essayer d’être cohérent avec ses valeurs morales.

Le "rachat" de Sofidy par Tikehau ne change pas drastiquement leurs situations : ces 2 sociétés étaient déjà détenues très largement par deux personnes qui sont père et fils… Ce rachat ressemble plus à une restructuration capitalistique intra-familiale (peut-être en préparation d’une succession à venir), avec certe quelques impacts colatéraux, qu’à une prise de contrôle par un nouveau venu.

Le bulletin 4T 2018 est sorti il y a peu.

Quelques points à noter après lecture :
* un résultat par part en (petite) hausse à 15.04€ contre 15.02€ en 2017 (hors fiscalité étrangère, cela correspond à 15.67€ en 2018 contre 15.56€ en 2017);
* la distribution pour 2018 est stable par rapport à 2017 (15.50€/part);
* la collecte nette au 4T : 51.9M€;
* les investissements sur l’année complète : 120M€ avec une rentabilité supérieure à 6%. C’est moins impressionnant que l’an dernier et on note également que l’investissement est sensiblement inférieur à la collecte nette sur l’année (un peu plus de 200M€). La dette est en outre (très) légèrement supérieur en montant au 4T 2017. Je suppose qu’il doit donc y avoir une trésorerie assez pléthorique.
* les investissements sur le 4T : 59.8M€ dans deux SCI en co-investissement avec d’autres véhicules de Sofidy. Il s’agit de l’immeuble "Le Mirabeau" et "Canopée" à Guyaucourt. Ce sont les sièges sociaux respectivement des sociétés Socotec et Sodexo (donc locataires uniques avec baux fermes de 9 ans);
* cessions d’actifs : 6.5M€ (avec 2.2M€ de plus-value nette de fiscalité, essentiellement sur un hôtel à Paris).  Cessions sur l’année de 11.8M€ (+9% par rapport au prix d’expertise) avec 3.1M€ de plus-value nette de fiscalité.
* TOF en baisse : 93.33%. Il est néanmoins écrit :

BT 4T a écrit :

Notons que la baisse du trimestre résulte d’une libération suivie d’une relocation importante accompagnée d’une franchise de 2 mois qui se concentre sur ce trimestre.

Il est donc probable que le TOF remonte aux alentours de 94.5% dès le 1T 2019.
* les loyers par renouvellement de baux ou relocation sont globalement en hausse sur l’année (14.5M€ contre 13.5M€) ce qui est plutôt bon signe, il me semble.

Mon avis : pas une performance extraordinaire mais du robuste et du régulier grâce à une grande diversification du patrimoine. Une SCPI de "fond de portefeuille".

Dernière modification par cat (26/01/2019 11h36)

Je ne connais pas le secteur de Guyancourt donc je n’ai pas d’avis précis sur la question. A titre personnel, ce qui me chiffonne le plus c’est l’acquisition d’actifs de plus de 10M€ avec un seul locataire en place. Je préfère nettement un patrimoine avec une plus petite granularité (mais je conçois que ce soit plus complexe à gérer).

Pour ce qui concerne le taux de capitalisation de ces bâtiments, j’ai l’impression qu’il doit être aux alentours de 6% (probablement un peu inférieur). C’est difficile de le savoir précisément car nous n’avons que le rendement global des acquisitions sur l’année.
D’après un tableau que j’ai aperçu dans le rapport semestriel de juin 2018 de Gecina (p. 14), c’est à peu près le taux de capitalisation (aux alentours de 6%) pour leurs immeubles "Autres IDF" (hors Paris et Croissant Ouest - La Défense).
J’aurai donc tendance à penser que ces immeubles sont au "prix du marché". Néanmoins si quelqu’un a des informations plus précises à ce sujet, je suis preneur.

EDIT : j’ai repris le bulletin 3T 2018 et il était écrit :

Bulletin 3T 2018 a écrit :

La rentabilité immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’année s’élève à 6,51%, (hors investissements indirects).

Les investissement indirects étant d’a peu près 5M€ (donc pèse peu dans les investissements de l’année) et les investissements du 4T représentant à peu près la moitié des investissements de l’année, le rendement global des deux bâtiments serait plutôt de l’ordre de 5.5% ce qui semble plus éloigné du taux de capitalisation que je citais (un peu au-dessus de 6%).

Dernière modification par cat (26/01/2019 19h33)

Centre commercial détenu par Immorente
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