CBL & Associates Properties : foncière de centres commerciaux cotée USA

"CBL Properties sees year adjusted FFO at mid-to-high end of guidance range"
"Q3 adjusted FFO per share of 40 cents missed consensus estimate by 1 cent and compares with 50 cents in the year-ago period."
"Portfolio occupancy increased 90 basis points to 92.0% as of Sept. 30, 2018, compared with 91.1% as of June 30, 2018."
https://seekingalpha.com/news/3402320-c … ance-range

Details sur le site

A major financial priority for CBL is to preserve liquidity and the flexibility of our balance sheet," commented Lebovitz. "As we discussed on our second quarter earnings call, we have been evaluating an adjustment to our dividend to a level that maximizes available cash flow for investing in our properties and debt reduction. In order to accomplish this goal, we are reducing the common dividend for 2019 to an annualized rate of $0.30 per share from $0.80 per share. The reduction will preserve an estimated $100 million of cash on an annual basis.

CBL’s Board of Directors has declared a quarterly cash dividend for the Company’s Common Stock of $0.075 per share for the quarter ending December 31, 2018. The dividend is payable on January 16, 2019, to shareholders of record as of December 31, 2018. The dividend represents an annualized rate of $0.30 per share.

https://finance.yahoo.com/news/cbl-prop … 00380.html

C’est pas mal du tout et ca veut dire qu’au cours actuel et la common et les preferred restent de bonnes affaires. On est loin de la catastrophe annoncee et pricee dans les cours. Esperons que le marche retrouve ses esprits demain…

Enfin une bonne nouvelle cette baisse de dividende. Cela va redonner un peu de flexibilité financière à la société.
FFO/action toujours attendue dans la zone 1,7/1,8$ et des métriques qui pour une fois s’améliorent légèrement.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour à tous,

J’ai lu avec attention ou du moins ce que me permet mon faible niveau en anglais (mais j’y travaille…)

Je suis étonné de voir un dividende si bas alors que le statut de Reit est censé imposer un % minimum.

Je dois avoir mal interprété une info (ou peut être la définition même d’une Reit)
Avez vous une idée (ou meilleure interprétation du statut Reit)

Merci et bonne journée à toutes et à tous

ps: je vois que IH s’étonne de même….

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour !

La problématique du taux de distribution est la même pour GOV, qui, après la fusion-rachat en cours, a annoncé un dividende divisé par trois.

@IH, ma déduction à cette autre value-trap (que j’ai subie), c’est de ne plus acheter de REIT gérée par RMR, qui ne jamais dans l’intérêt des actionnaires.

PREIT est un bon exemple de ce qui peut être fait avec les malls en terme de redéveloppement.
On voit que c’est très long et très cher.

Le redéveloppement est obligatoire pour ne pas perdre tous le trafic dans le mall.

D’un point de vu chiffré, les loyers sont beaucoup plus élevés pour la surface redéveloppée. Ok. Mais à quel prix ? Souvent un redéveloppement coûte 20M de dollars pour des loyers post travaux à 1-1.5M annuel (et encore).

En fait, on voit que PREIT préfère ne pas réinjecté d’argent dans certains malls avec un non rescourse mortgage. Étonnant non ? Car rendre le mall va faire perdre du FFO… beaucoup même et pourtant. C’est que cette allocation de capital est non efficiente.

L’action de CBL ne vaut que les quelques dividendes qui seront distribuer avant une levée massive de capitaux.

Pour PEI, la dette est énorme, cependant ils visent 550 usd de vente par sf pour 2019 et sans doute 600 après 2020. Preuve que la transformation a fonctionné. A mon sens, impossible que CBL puisse en faire autant.

WPG possède une partie non négligeable de strip malls. Ceux ci sont moins affectés par la dépendance aux anchors que dans les malls classiques.

CBL est peu chère quand on prend sa market cap, mais tout change quand on prends l’EV.

EV/EBITDA = 9
EV / EBTDA = 16

Quand vous ajouter que les revenus sont en baisses et que CBL bradent ces malls pour ne pas avoir à payer pour les redévelopper.

Si vous prenez PEI pour comparaison (qui possède encore quelques malls pourris mais qui en a aussi à Philadelphie et Washington)

EV/EBITDA = 12
EV/EBTDA = 18

Si vous prenez en compte les projections de croissances des revenus suite aux redeveloppements en cours, vous avez en 2020 un EV/EBTDA plus faible pour PEI.

PEI projette 550 usd de vente par pied carrée vs 380 pour CBL (voire moins).

De cet angle, je trouve CBL encore chère

CBL bénéficie d’un bonus pour l"option" que constitue son cours. En effet, étant donné le leverage énorme, un petit augmentation du % de la valeur de ses malls pourrait, via le levier faire doubler ou tripler le cours. Mais ceci supposerait une forte inversion de tendance. D’ou le côté option.

Sans ce côté option, juste sur les cash flows futurs, ça reste cher.

Dernière modification par AleaJactaEst (01/11/2018 19h21)

okavongo a écrit :

Le ton de la "confcall" de CBL m’inquiète un peu plus car ils semblent naviguer à vue.

Je ne sais pas trop comment il faut interpréter le dit "ton". On peut y voir du positif (recherche de dépenser moins, de réduire la dette pour renforcer le bilan, etc…) ou du négatif (Ils sont ric-rac, ça va mal, ils anticipent que ça va être encore pire, etc…). Il est également un peu difficile de faire la part des choses entre le fait d’être enthousiaste parce que c’est leur rôle de l’être, ou le fait qu’ils le soient réellement.

C’est un peu pareil avec la coupe du dividende, il y a l’école "c’est la bonne chose à faire, etc." contre l’école "c’est vraiment que la situation n’est pas bonne et ca s’annonce mal pour la suite", aka vision plutôt positive contre plutôt négative.

AJE a écrit :

CBL bradent ces malls pour ne pas avoir à payer pour les redévelopper

AJE, no offence, mais il y a pas mal de choses que j’ai un peu de mal à saisir dans vos derniers messages. Il me semble factuellement inexact que CBL "braderait" ses malls pour ne pas les redevelopper. La majorité de leurs emplacements Sears appartiennent à Sears et non à CBL. Ils font le choix de ne pas les racheter eux, mais laisser à d’autres le soin de les racheter, ca c’est vrai. Ces derniers temps, ils privilégient aussi les JV ("joint ventures"). Comme en début de message, on pourra surtout y voir du positif ou du négatif. Mais brader leurs malls, je ne crois pas, ou j’ai loupé quelque chose.

Ce qui parait clair, c’est qu’ils cherchent à limiter leur risque/exposition/dépense, et d’un autre coté ils limitent aussi l’éventuelle opportunité que peut représenter le redéveloppement des emplacements Sears. Ils en auront éventuellement les retombées indirectes (plus de traffic, impact positif sur les malls, les autres locataires, etc.), mais pas ou peu les directes (encaissement de loyers plus élevés sur les emplacements). Ils auront aussi le risque qu’ils ne contrôlent que peu ce qui se passe au niveau de ces emplacements dans cette situation.

AJE a écrit :

CBL bénéficie d’un bonus pour l"option" que constitue son cours

Ca semble un peu la dernière idée à la mode en ce moment. Je la lis à droite et à gauche sur toutes les sociétés qui deviennent peu chères maintenant, dont CBL effectivement. Je suis peu convaincu: Je n’ai jamais vu d’option verser un dividende, encore moins un qui soit supérieur à 10%. Et une option implique une échéance (qui est normalement définie). Si vous me dites que le cours de SHLD est une "option" sur ce qu’il va se passer au niveau de la faillite/réorganisation, ok. Mais CBL, m’ouais Même les plus bearish sur SA semblent s’entendre sur le fait qu’une faillite de CBL leur parait improbable.

Et si on est sur un prix/FFO<2 avec ce "bonus" pour le supposé aspect "option", qu’est-ce que ce serait sans, dites-donc !? Perso, je crois qu’on est surtout sur un prix extrêmement bas, voilà tout. il était déjà bas, il l’est encore plus, et il va possiblement le devenir encore davantage. Les revenus de CBL baissent, c’est vrai. C’est d’ailleurs pas super glorieux. Les loyers des renouvellements sont pour l’instant toujours plus bas depuis plusieurs trimestres. On est un peu sur un sentiment digne de l’AT: La perception que ca va continuer encore et encore. D’un autre coté, ils privilégient actuellement vraiment de garder leurs locataires et le taux d’occupation sur la rentabilité. On pourra à nouveau y voir le coté plutôt positif ou négatif.

Avoir des loyers bas; c’est peut-être "moins bon" en tant que loueur (et en tant qu’actionnaire d’un loueur), mais c’est bon pour les locataires. Si CBL s’en sort avec des loyers faibles (et pour l’instant, ça va, même si ça ne peut pas continuer indéfiniment), c’est attractif pour les locataires. Avoir des hausses de loyers tous les ans comme certaines REIT "Stars", c’est bien tant que les locataires arrivent à les supporter, mais dans l’environnement "le e-commerce mange petit à petit le brick&mortar", ça ne continuera potentiellement pas indéfiniment non plus. Et payer un loyer toujours plus élevé pour être dans un mall bien, beau et tout ce qu’on veut, ça a éventuellement ses limites aussi.

AJE a écrit :

étant donné le leverage énorme

De manière factuelle, plutôt gros levier il y a, mais pas démesuré non plus. En debt/EBITDA, on reste par exemple en-dessous de PEI, de Macerich (MAC où EV/EBITDA = 25) ou de Tauman Centers (TCO où EV/EBITDA = 20). La dette a diminué ces dernières années, et elle va encore diminuer (même si c’est lent). On sait que deux malls repartent chez le prêteur l’an prochain, et 170 million de dette vont s’en aller avec. Après, il ne faudrait pas que l’EBITDA diminue de trop non plus, en avançant. On peut aussi voir que la dépréciation de valeur enregistrée sur ces deux malls fait un peu peur. Est-ce que c’est limité à ces deux malls qui étaient dans une situation non comparable au portefeuille général, ou est-ce que ca reflète une méchante baisse de valeur de tout le portefeuille ? Bonne question (à laquelle je n’ai pas la réponse).

Si CBL arrive à encaisser un montant global de loyers décent dans le futur et qu’ils arrivent à refinancer leurs emprunts , tout va à peu près. Rien n’est moins sûr, effectivement. Le management se veut assez rassurant du coté refinancement. Plutôt méthode Coué ou il ne faut pas trop s’inquiéter ? Je ne sais pas trop non plus.

AJE a écrit :

Sans ce côté option, juste sur les cash flows futurs, ça reste cher.

Allez, disons que les FFO baissent à $1 annuel dans les années à venir. Est-ce qu’un prix/FFO de 3 est cher !? J’ai un peu de mal à me faire à cette idée. Quant au chiffre d’affaire des locataires (CA, et non profits, d’ailleurs), ca n’a pas d’impact direct réel sur CBL. La portion de loyer variable en fonction du CA est assez ridicule chez CBL, et tant que les locataires génèrent de quoi payer le loyer, c’est l’important. On peut certes voir le CA des locataires comme un critère, mais surtout indirect. Je crois qu’il ne permet pas de qualifier le loueur de "cher" ou "pas cher", si c’était cela l’idée.

Bref, l’idée de CBL supposément "cher" me parait très bizarre. On peut croire à une détérioration continue de leur activité dans le futur, et que le prix actuel reflète (correctement) cela. ca me parait valide. Il y avait le risque que CBL se prennent les pieds dans le tapis au niveau de leurs covenants sur leur dette + les craintes sur les refinancements, mais à en croire le management (et les refi récents), ca va aller de ce coté. Peut-être faut-il ne pas les croire aussi.

Ou on peut penser que sur le long terme, ca devrait aller. Je suis long, biaisé autant que faire se peut, et ca reste pour l’instant ma position. La presque "devise" de quelqu’un bien connu ici aurait pu être "l’occasion de renforcer à vil prix"   (même si je ne le vois pas trop le faire sur ce coup là…) Mais en fin de semaine dernière, ca l’a éventuellement été, en-dessous de $3. Peut-être ira-t-on à $2, voire plus bas avant que ca ne remonte éventuellement. Nous verrons.

Chacun peut bien avoir son avis, ce sont les avis différents qui font un marché.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Mevo (05/11/2018 13h38)

Ca permettra peut-être d’éviter la "malédiction des achats d’insiders" ( ) que vous avez malheureusement expérimenté plusieurs fois.

Nan, mais je suis d’accord, ca ne le fait pas… Surtout à ce niveau de prix. Dernièrement il y a tout de même été question de "baisses de rémunération", même s’il n’y a pas eu de détails. On pourra éventuellement apprécier le geste, au moins déjà dans le principe:

CBL Q3 Conf call a écrit :

While we already run a lean organization we have implemented a program to create efficiencies in operations, reduce overhead, including executive compensation and reduce spending in general.

CBL Q3 Conf call Q&A a écrit :

Yes I mean you do get some quarterly distortions and we definitely expect G&A overall to be down next year because of some of the steps that we’ve taken that I mentioned, some efficiencies that we have developed through our management, and through others in the Company executive compensation reductions and just other opportunities that we created to cut costs, so that’ll reduce G&A for 2019.

Et quand on regarde les rapports, il y a tout de même pas mal d’actions en rémunération si le cours remonte. Donc parier de l’argent encore supplémentaire n’a pas forcément de sens pour eux, hormis pour la "pub" (Le CEO de WPG le fait bien, effectivement, alors qu’il a aussi des actions en rémunération).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Ils ont dette obligataire qui arrive à échéance en 2019 et 2023.(si je ne me trompe pas)

Ce sera un achat quand il roule/refinance leur dette de 2019 avec un taux similaire qu’actuellement Seulement alors j’achèterai plus je serai plus tranquille.
Refinancement en bonne voie trimestre prochain normalement!

wait and see

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Le marché est en mode massacre sur CBL.
Avez vous vu passer des informations significatifs sur CBL ces derniers jours qui expliquent cette baisse, j’ai rapidement cherché mais je n’ai rien trouvé sauf un avis d’analyse hier qui donne 2,5$ en objectif de cours.
Graphiquement je dirais que les vendeurs vont chercher le support à 2,66$

50% de décote sur l’équity sans parler de la décote de l’actif net
un taux d’occupation stable et meilleur que beaucoup de SCPI chez nous
un dividende coupé qui devrait permettre d’affecter du cash à la dette et au développement des centres
une dettes à taux qui représente 75% de la dette sur un taux à 5,19%
pas d’échéance de dettes majeurs avant plusieurs années
un FFO qui baisse mais reste à 1,7-1,8$ pour un cours de 2,6$

Bref j’en perds mon latin

Selon mon analyse rien ne justifie cette baisse et ce niveau de cours mais comme cela ne sert à rien d’avoir raison tout seul et que le marché a toujours raison j’envisage de prendre ma perte.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par corsaire00 (15/11/2018 16h21)

Oui ca commence vraiment à piquer en ce moment

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.