Emprunter en Belgique pour acheter des SCPI françaises ?

Hello,

Merci, mais j’ai l’impression que SIR = SIIC ou REITs, et donc des sociétés immobilières cotées. Alors que les SCPI ne sont pas côtées.

Est-ce que je me trompe?

J’ai l’impression que c’est très peu répandu et qu’on n’en parle presque pas en Belgique…

C’est une bonne solution le Loan to  Value, après ce ne serait pas du 1 pour 1 en parité et la qualité du CTO sera de mise… Il faudra aussi être bien conscient que les interlocuteurs prêtent à des taux importants et donc se prémunir si vous faites un montage  avec prêt un fine.
Certaines banques au Luxembourg sont plus souples qu’en France.

A mon avis il faut regarder ce que dit la convention fiscale entre la Belgique et les différents pays où sont situés les immeubles  (Allemagne, Pays-Bas, Espagne,….) pour les revenus fonciers.

Bien à vous
cat

Les SCPI sont un produit Français donc c’est normal que vous ayez du mal à les faire financer en Belgique, un peu comme si vous vouliez financer des obligations d’une entreprise Belge par une banque Française.

Pour ce qui est de l’immobilier, il est tellement pas taxé en Belgique qu’il n’ont pas besoin des usines à gaz Françaises pour en faire baisser la fiscalité

Les revenus fonciers sont très faiblement taxés en Belgique, c’est une donnée de base du marché

Pour faire simple, ils sont taxés sur une valeur cadastrale très très faible, un peu comme nos valeurs locatives françaises donnée pour la TF/TH établies il y a plusieurs décennies, et pas sur le véritable loyer encaissé

Revenus locatifs | SPF Finances

il y a des posts sur le forum comme celle réalisée par l’excellent François, message 25 entre autre, j’ai utilisé la touche recherche pour vous

Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ?

En tant que non résident Français, et ayant acheter à crédit des SCPI, je suis passé par en Banque Française. Ensuite le processus est relativement standard.
Si vous ne voulez pas passer en direct, il existe également des sociétés de gestion de patrimoine pour "expat" qui proposent ce tpye de produit avec également une offre de crédit, mais je ne peux le recommander au vus des mes mauvaises experiences. (suivi du dossier, taux de crédit, etc…)

Je ne connais pas le mode de calcul exact mais si le montant est correct, payer 2722,74€ d’impôts ne veut rien dire, il faut voir combien ce bien génère comme loyers et comparer le ratio impôts/loyers à la France.

La fiscalité devient ridicule surtout à Bruxelles où le revenu cadastral n’a pas du tout suivi la vraie valeur locative des appartements/immeubles.
Encore plus dans les anciennes maisons divisées en appartement.

Hello,

J’avais un peu regardé il y a quelques temps pour faire un emprunt mais les banques sont réticentes étant donné que ce sont majoritairement des outils d’investissement plutôt français et donc ce n’est pas très popularisé par chez nous. Après, je n’ai pas non plus fort insisté.

Par contre j’ai acheté quelques parts pour me familiariser avec ce type d’investissement et tester la fiscalité justement.

J’ai acheté des parts de CORUM XL et CORUM ORIGIN. Lorsque des revenus sont versés, je reçois approximativement 80% du montant brut. Étant donné que j’ai commencé à les recevoir en 2019 et que je n’ai pas encore reçu mon avertissement extrait de rôle pour 2019, je ne sais pas exactement comment c’est taxé.

Cependant, je suis actuellement des cours du soir en fiscalité à l’ICHEC dans le cadre de mon travail. J’avais posé la question au professeur qui m’a expliqué qu’actuellement en Belgique c’était encore une zone grise (pas réellement un revenu immobilier, taxé normalement avec le revenu cadastral, ni un dividende) et du coup je ne devais pas le déclarer car ce n’est pas précisé dans la loi.

En effet, en Belgique, ce qui n’est pas précisé dans la loi en ce qui concerne l’impôt sur les Personne Physique (IPP) comme étant taxable n’est pas taxable (à l’opposé de l’ISOC, l’impôt sur les Sociétés, qui fonctionne à l’envers: ce qui n’est pas défini comme étant exonéré est par définition taxable).

Du coup, il est probablement plus intéressant d’investir dans les SCPI en personne physique pour le moment à cause de cette fiscalité qui semble avantageuse pour les particuliers. Mais je n’ai pas creusé beaucoup plus le sujet, ni fait de simulation.

A prendre avec des pincettes, car ce n’est l’avis que d’un fiscaliste (le professeur) et de son interprétation.

C’est vrai que je trouve ça étrange.

En regardant sur ce site, j’ai l’impression qu’il faut déclarer les revenus immobiliers à l’étrangers mais que:

- S’ils ont lieu dans pays avec lesquels la Belgique a une convention préventive de double imposition, il n’y a pas de taxation (les revenus sont taxés dans le pays où se situe le bien immobilier) mais le montant entre en jeu pour estimer dans quel barème on se situe.

- S’ils ont lieu dans des pays avec lesquels la Belgique n’a pas de convention, alors ils sont taxés.

Ici, on devrait pouvoir voir cette liste mais je n’y ai pas accès…

Ce site semble confirmer cette interprétation.

Tout d’abord, quelques explications sur les CPDI (convention de prévention de double imposition) et les clauses en vigueur en général (corrigez moi si je me trompe, je ne suis pas un expert):
- Les revenus immobiliers (donc les revenus tels que les loyers d’un immeuble) sont taxés dans le pays où se situent les biens immobiliers. Si un belge possède un immeuble en France, ces revenus seront taxés en France et ensuite exonéré en Belgique sous réserve de progressivité (donc en clair un peu taxé en Belgique en quelque sorte via l’augmentation de la tranche d’imposition)
- Les revenus mobiliers sont taxés dans le pays de résidence du bénéficiaire (il y a cependant certaines retenues à la source autorisées)

Suite aux quelques discussions/explications que j’ai eu sur les SCPI françaises, voici ce qui semble ressortir sur les revenus tirés des SCPI pour un belge et ce que j’ai constaté:
- Selon la France, ces revenus sont considérés comme des revenus immobiliers étant donné la nature de la société (société transparente d’un point de vue fiscal). Ils sont donc taxé dans le pays où se situent les immeubles (par exemple la France). Pour le résident belge, ces revenus devraient donc théoriquement être exonérés en Belgique sous réserve de progressivité, cependant,
- Selon la Belgique, ces revenus sont considérés comme des revenus mobiliers étant donné qu’ils sont versés par une société et ils sont assimilés à des dividendes. Ils sont donc taxés en Belgique selon le régime en vigueur, donc 30% de précompte mobilier.

La Belgique a été attaquée sur ce point à la cour de justice de l’union européenne (de ce que j’ai compris et je me souviens, je n’ai pas de support ou de documentation à apporter malheureusement). Le point défendu était qu’il y avait double taxation (ce qui est contraire à la CPDI entre les deux pays) d’un même revenu. Cependant, l’administration belge a défendu que ce n’est pas une double taxation étant donné que ce n’est pas le même impôt (impôt immobilier vs mobilier). Il me semble qu’on en est là pour le moment. Ce n’est toujours pas éclairci. Cependant je vois que ma banque perçoit actuellement un précompte mobilier de 30% sur les revenus qui me sont versés par les SCPI et ça semble tourner en faveur de l’administration belge (et donc en notre défaveur). Si ça reste le cas, clairement je revendrai les quelques petites parts que j’avais achetées afin d’essayer… la fiscalité étant trop importante au final.