SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

Pour ce qui est de mon avis au sujet de cette file, je pense que l’achat d’usufruit à crédit ce n’est pas une bonne idée.
L’usufruit est un droit qui par définition est temporaire, donc vous n’achetez rien. Vous achetez un droit à percevoir des revenus.

Dans les 1ères réponses j’ai lu : bon financement + peu d’impôts = Foncez ! (oups…)
Double erreur de jugement pour ma part.
1- Vous n’achetez pas un crédit, vous achetez un actif. Le financement n’est qu’un moyen d’acheter cet actif. Cela reste accessoire, l’essentiel c’est l’actif.
2- Je préfère payer beaucoup d’impôts sur un investissement qui rapporte, que très peu d’impôts pour un investissement médiocre (le Pinel étant pour moi un très bon exemple de ce propos)

Moi qui pratique l’immobilier d’un point de vue professionnel je peux vous certifier que en en matière d’immobilier, on n’a jamais vu personne faire une bonne affaire uniquement parce que le financement était top.
A l’inverse j’ai déjà vu des tops investissements (entendez pas là créateur de valeur) en dépit d’un financement qui aurait pu être jugé comme relativement "mauvais".
Evidemment je cite deux cas extrêmes et l’idéal est de combiner les deux avec et un bon actif et un bon financement.
A défaut l’essentiel est de se concentrer sur l’actif et non sur le financement.

Je ferais aussi remarquer que si l’usufruit est amortissable, c’est parce qu’il perd de sa valeur. Ce n’est pas un cadeau ou une faveur fiscale, juste la traduction d’une réalité économique.
Je trouve cela assez peu opportun d’investir dans un actif dont vous êtes certain que sa valeur perd 10% par an (pour un usufruit 10 ans).
Investiriez-vous dans un actif immobilier qui présenterait cette caractéristique et dont vous êtes certain que sa valeur est de 0 à terme ?

Alors dans le cas présenté je comprends bien que l’idée est surtout de capter un différentiel de cash flow.
Cela fonctionne mécaniquement, c’est mathématique.
Il faut évaluer si ce différentiel et la création de valeurs qui en résulte rémunère correctement la prise de risque qui est associée.
Cette création de valeur reste aléatoire dans son montant. Il a déjà été fait état sur ce forum de l’extrême sensibilité de la rentabilité d’un usufruit aux variations de dividende.
D’un point de vue risque, au-delà des aspects financiers, quid en cas d’accident ou d’aléas de la vie ?
J’ai un ami cette semaine qui m’a appris que sa femme demandait le divorce. Ce n’est qu’un exemple mais est-ce opportun d’hypothéquer sa RP en investissant en usufruit dans une SCI à l’is (donc illiquide à 10 sur une échelle de 1 à 10) ?
Personnellement je n’irais pas. La réponse appartient à chacun.

Cette file a un peu disgréssée, mais c’est ce qui la rend tout à fait intéressante pour moi personnellement.
Actuellement en train d’étudier un montage via une SCI à l’IS, j’ai justement évoqué un sujet avec un ami, qui sera aussi mon expert-comptable si le projet se concrétise.
Je l’ai interrogé sur un cas de figure particulier qui me semblait intéressant, mais où je trouvais l’avantage un peu trop gros pour être vrai. Donc question à un pro du sujet c’est plus sage.
Ma question : imaginons que je n’investisse que dans des SCPI qui ont 100% de leur patrimoine à l’étranger via ma SCI à l’IS.
Mon analyse était de dire que, comme c’est une SCI soumise à l’IS, les intérêts d’emprunt sont 100% déductibles (même a priori que roudourou au départ) et que, comme ce sont des SCPI 100% à l’étranger, il n’y a pas de revenus imposables, puisque le mécanisme d’imposition permet un retraitement fiscal des revenus générés et comptabilisés (en comptabilité).
De ce fait je me retrouve avec une SCI à l’IS qui présente un déficit fiscal chronique, qui augmente mécaniquement année après années.
Ce qui m’a fait douter du bien-fondé de cette analyse c’est qu’il serait par la suite assez opportun de venir récupérer tous ces déficits accumulés, via l’utilisation d’une holding, puis l’application ensuite d’un régime mère-fille combiné à un report en arrière des déficits par exemple, pour au final venir exonérer de toute fiscalité d’autres revenus de sources différentes qui aurait été par ailleurs tout à fait imposables et imposés. Chaque mécanisme est tout à fait légal pris individuellement et la combinaison de tout ça me semblait une bonne idée.
Me voilà donc en train d’exposer tout ça à mon ami expert comptable.
Voici ses réponses :
En premier lieu celui-ci me concède n’être pas un grand spécialiste des SCPI mais me livre son point de vue de professionnel des sujets comptables et fiscaux en me précisant qu’il lui faudrait faire des recherches plus poussées pour me donner une réponse véritablement fiable.
Il me fait un parallèle avec un dossier qu’il a justement à traiter en ce moment. On s’éloigne des SCPI mais le sujet concerne une société d’événementiel qui est basée en France et réalise des prestations à l’étranger, et spécialement en Allemagne.
Le fisc remet actuellement en cause la déductibilité de certaines charges au motif que les prestations sont réalisées en Allemagne donc exonérées en France (je précise que sa problématique concerne tout aussi bien l’IS que la TVA en l’espèce).
Le fisc considère que ne pouvant pas rendre imposable en France certaines opérations, ils peuvent en revanche tout à fait remettre en cause le caractère déductible des charges qui pourraient se rapporter à ces prestations réalisées à l’étranger.
Là pour le coup il a fait des recherches poussées, il en conclut qu’il va continuer avec son client à contester mais que dans le fond le fisc à tout à fait raison et que dans les faits, la véritable règle est que son client devrait créer un établissement stable en Allemagne pour y loger ses opérations locales.
Rien à voir avec nos SCPI me direz-vous mais il poursuit en me disant que puisqu’il s’agit d’immobilier et que les règles sont que la fiscalité qui s’applique est celle du pays ou se trouve les immeubles, il ne voit pas pourquoi la position de l’administration fiscale ne pourrait pas être identique.
Ok, mais moi je fais quoi avec ma SCI à l’IS ?
Il me répond que cela dépend, que pour lui le risque est là mais qu’il faudrait qu’il fasse des recherches plus poussées pour me donner une réponse plus fiable (encore!).
Il me fait remarquer amicalement que comme je le tanne pour qu’il me fasse cette comptabilité pour 300€ annuel, cela ne l’incite pas trop non plus à faire des recherches aussi poussées, et puis pour l’instant je ne suis pas encore client (et paf ! +1 pour lui dans notre négociation tarifaire mais en même temps je le comprends je ne peux pas non plus demander un tarif low-cost et demander en même temps des prestations haut de gamme)
Ceci dit, sans faire de recherches plus poussées (j’insiste bien car lui aussi le faisait), il me dit que si c’était un client à lui, il ne déduirait pas ces charges fiscalement parlant (on parle ici des intérêts mais on peut extrapoler je pense à l’amortissement comptable de l’usufruit).
Si c’est pour moi, il pourrait déduire ces charges fiscalement parlant, mais il me ferait signer un document dans lequel il se dégage de responsabilité (en gros je le déduis à la demande expresse du client car je considère pour ma part que ces charges ne sont pas déductibles) car pour lui le risque de requalification est bien réel.
En plus il ajoute que puisque c’est moi, son conseil d’ami (et non plus d’expert-comptable) serait de les déduire puisque de toute façon vue la complexité de la question pour me faire ratraper par la patrouille il faudrait 1- que je me tape un contrôle fiscal et 2- que cette question soit soulevée lors du contrôle. Il ajoute quand bien même ce serait le cas, on peut assez facilement plaider la bonne foi et donc au final le redressement s’apparenterait davantage à une régularisation. (pas d’amende ou de forte pénalité en cas de bonne foi). Par contre il serait possible de se retourner contre ton expert comptable, d’où le document à signer qu’il m’avait évoqué.

Bon tout ça n’était que de la théorie puisqu’en pratique je ne compte pas du tout investir à 100% à l’étranger avec ma SCI, puisque je sais, là pour le coup c’est moi l’expert ;-), que le marché immobilier français est un des marchés immobilier les plus safe, sain et avec une bonne profondeur de marché. L’étranger ne restera pour moi que de la diversification et l’essentiel de mon portefeuille sera en France et Paris-région parisienne notamment.
Dans ce cas, la problématique que j’ai developpée sera en quelque sorte noyée dans la masse (en pratique je n’aurais pas ces déficits chroniques).Je peux prendre le risque mais en cas de doute c’est l’administration qui gagnera à coup sûr.

@ roudourou : vous confondez comptabilité et fiscalité !
Ce sont deux notions complètement différentes, deux droits distincts et complètement indépendants bien qu’il puissent se rejoindre sur certains sujets.
La source tout d’abord est différente :
- le Plan comptable général et les réglementations ANC et CNC pour la comptabilité FocusPCG - Les sources du droit comptable français / Cadre juridique de la normalisation comptable française / Menu Gauche / Focus PCG
- le code général des impôts et le Bofip pour la fiscalité (au passage cela m’a toujours amusé que le Bofip est constitué de règles qui ne sont pas des lois, donc pas votées. C’est la doctrine fiscale. En gros le fisc écrit une règle dedans, puis vous dit "bah vous voyez bien que c’est la règle puisque c’est écrit ici !" :-), parenthèse fermée)
l’objet est également différent :
- établir des comptes qui reflètent la réalité économique pour la comptabilité
- établir une base imposable qui sert de base de calcul à la taxation pour la fiscalité

D’ailleurs en pratique il existe bien les notions de résultat comptable et de résultat fiscal.
Demandez des précisions à ce sujet à votre expert-comptable.

Edit : je supprime la remarque sur le vin. Ce qui n’était qu’un clin d’œil étant utilisé pour décrédibiliser le propos.

Dernière modification par cedREIM (02/04/2018 00h01)

Merci pour vos remarques.
J’ai modifié mon fichier (v2) pour intégrer différentes remarques :
sci-is-scpi-us-v2.ods

- pourcentage de revenus d’origine étrangère. Je n’ai fait que diminuer d’autant le revenu pris en compte au niveau fiscal et je n’ai pas retraité les charges comme cela a pu être évoqué dans certains messages plus haut - hypothèse sans doute valable tant qu’on reste < 20% de revenus d’origine étrangère (?)
- taux de 30% pour un DVM de 4,5% sur 10 ans dans les paramètres proposés par défaut
- estimation d’un équivalent cagr de l’opération par rapport au capital à nantir pour obtenir le prêt
- passage à 2000€ annuels pour comptabilité + frais bancaires.

La différence est importante aussi selon les banques. Le CMB de Quimper m’a demandé lors du montage du projet de bien obtenir le "I" car cela conditionnait l’accès pour une société à l’IS aux taux immobiliers plutôt qu’aux taux professionnels (moins avantageux)

Rien n’empêche de modifier l’objet social ensuite ou de prévoir un objet social large dans les statuts et de n’inscrire dans le formulaire M0 que l’objet principal (immobilier) [mon cas]