SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

Je ne pense pas que ce montage soit, dans votre cas, l’idée géniale qui aurait toutes les chances de vous assurer une retraite paisible et sans risque.

Analysez un peu la sensibilité de votre modèle à une variation de vos hypothèses, et vous devriez realiser que c’est très risqué.
Testez par exemple ce qui se passerait si  vos SCPI devaient durablement distribuer 25% de moins, ou si elles devaient ne quasiment rien distribuer durant 1 ou 2 ans (comme un Cap Hebergimmo suite à une crise Covid-19)…

Si vous simuliez l’investissement de vos 50k€ en bourse, avec une rendement régulier de 10%/an, excell vous indiquera aussi que dans 25 ans, ça vous servirait une rente suffisante. Mais vous auriez peut-être au moins une perception du risque associé…

Je suis toujours étonné des réponses qui évoquent à juste titre le risque des SCPI mais qui conseillent de tout mettre en bourse, avec un hypothétique rendement de 10%/an sans parler des risques

patrick a écrit :

Bonjour,

De plus, votre capital est assez faible pour le choix d’une société IS, on considère généralement  qu’il faut  au moins 500.000euros pour que cela vaille la peine.

C’est principalement dû à des frais fixes. Justement je me demandais, pour ceux qui ont leur SCI, quels sont ces frais ?
- A combien se montent les frais de création ? 1000 € comme je l’ai dit ?
- Les frais annuels : comptabilité (1000€ ?). Y a-t-il d’autres frais ?  (genre frais bancaires, autres…)

Disons que dans mes simulations, ça "en vaut quand même la peine", même avec 50000€.
Mais effectivement les frais de 100€ mensuels de mon modèle impactent beaucoup mes simulations (beaucoup plus qu’une baisse de TDVM). J’ai lu qu’un comptable n’était pas nécessaire, certains le font-ils tout seul ? (même personnellement ça m’intéresserait d’apprendre à le faire, ça occuperait mon temps libre supplémentaire )

Je suis en train de regarder les autres réponses, tester les paramètres du modèle, comparer avec un placement boursier, etc.

HHub a écrit :

Dans votre simulation, ne manque t-il pas le delai de jouissance ? 6 mois.

Plus le paiement au trimestre échu (sauf corum en mensuel ) plus 3 mois.

Et quasiment le mois en cours de paiement.

=> achat 25/12/2020
=> jouissance 01/06
=> dividende du T3 payé le 30/10

Est ce que cela impacte beaucoup (si je n’ai pas d’emprunts en face) ? Je me demandais pour l’usufruit justement : si on a un délai de jouissance de 6 mois, on reçoit des loyers 6 mois après l’extinction de l’usufruit ?

patrick a écrit :

J’ai un peu de mal a vous répondre sur le niveau des frais car je suis expert comptable et pour ma société IS, je fais évidemment tout, tout seul. Pour les frais bancaires, c’est dérisoire. Il vous faut un compte bancaire pour encaisser les usufruits. Boursorama ou Fortuneo par exemple, doivent faire l’affaire.
Mon compte SCI est au Credit Mutuel et je crois payer environ 10,50 euros par mois. Pour les frais du " comptable" , ou plutôt du cabinet d’expertise comptable ( profession réglementée), avec seulement quelques usufruits et quelques frais a enregistrer des relevés bancaires, plus l’AG annuelle, il n’y a vraiment pas grand chose a faire. Je ne sais pas dans quelle région vous êtes, mais une petite journée de travail par an ( et encore) me semble un maximum. Disons 500 a 700 euros TTC par an.

Pour la création, avec les frais ( annonce légale, enregistrement, honoraires), vous devriez vous en tirer pour 600 a 800 euros. Peut être moins.
Un conseil: si vous créez véritablement une SCI, vous aurez besoin, sauf a vous investir personnellement, d’un expert comptable pendant de longues années. Ce qui compte, ce n’est pas de gagner 50 euros par an en choisissant le moins cher du département, mais celui auprès duquel vous vous sentirez le mieux. Techniquement, une SCI avec seulement quelques usufruits, ce n’est pas difficile, tout le monde sait faire. Le relationnel , dans la durée, c’est ce qui compte pour vous.

Boursorama et Fortunéo ne prennent que des personnes physiques.

Pour les frais de création, certains cabinets comptables en ligne utilisent cela comme produit d’appel et les offrent. Sinon les legaltech LegalStart, CaptainContrat, Agence Juridique ont des prix de 99€ à 400€ pour sité utilise des modèles standards, ou peuvent faire intervenir un juriste ou avocat à partir de 600€, incluant statut, dépôt au greffe, publication à un journal.

Dernière modification par BabyStepGiantStep (02/11/2020 10h36)

patrick a écrit :

Cependant, si vous choisissez cette structure, je vous conseillerais plutôt:
1- de l’usufruit, pour 25.000 euros, sur 15 ans. Car si vous regardez les clés de répartitions, vous verrez que les années au delà de la dixième ( entre 10 et 20 ans) coûtent peu cher, 1% par an chez Corum si j’ai bonne mémoire.
A diversifier, et en privilégiant les SCPI investissant a l’étranger, pour bénéficier a fond de la fiscalité( amortissement usufruit+ exo en France des dividendes)
2 - ouverture chez binck d’un CTO et placement, progressivement, de 25.000 euros en actions Dividends Aristocrats US  ou ETF , a voir pour optimiser la fiscalité.

25000, c’est peu pour faire une SCI. Là les frais fixes sont vraiment handicapants d’après mes simulations.
A moins que vous parliez de mettre aussi les 25000 d’ETF dans la société (dans ce cas ce serait une SCP)
Par contre l’usufruit 15 ans est effectivement très avantageux (j’en reparle plus bas).

GoodbyLenine a écrit :

Analysez un peu la sensibilité de votre modèle à une variation de vos hypothèses, et vous devriez realiser que c’est très risqué.
Testez par exemple ce qui se passerait si  vos SCPI devaient durablement distribuer 25% de moins, ou si elles devaient ne quasiment rien distribuer durant 1 ou 2 ans (comme un Cap Hebergimmo suite à une crise Covid-19)…

Effectivement, le modèle est très sensible au TDVM.
Par contre si je prends de l’US 15 ans (Clé 38%), c’est plus robuste. J’obtiens la même rente que dans le projet initial avec 4,5% de TDVM au lieu de 4,75

GoodbyLenine a écrit :

Si vous simuliez l’investissement de vos 50k€ en bourse, avec une rendement régulier de 10%/an, excell vous indiquera aussi que dans 25 ans, ça vous servirait une rente suffisante. Mais vous auriez peut-être au moins une perception du risque associé…

Pour avoir le  même résultat qu’avec mon projet initial, mais en bourse, il me faudrait un rendement de 5,59% annuel net pendant 25 ans.
Quel est le projet le plus risqué ?

Le réinvestissement annuel permet de diversifier les SCPI. J’ai tenté aussi avec de l’usufruit 5 ans (pour être ’coincé’ sur une SCPI moins longtemps), mais c’était pas rentable. Comme quoi comme d’habitude un meilleur rendement (US 15 ans) est lié à un risque plus important…

sinwave, le 01/11/2020 a écrit :

Boursorama propose des comptes pro.

Le compte pro Boursorama ne s’adresse qu’aux entrepreneurs individuels EIRL, et auto-entrepreneurs, pas de Société Civile.

voir CGV p38 https://www.boursorama.com/pub/bourso/p … erales.pdf

CGV p38 a écrit :

Le Compte PRO est réservé aux professionnels personnes physiques  exerçant  leur  activité  sous  forme  d’entreprise individuelle ou d’auto-entrepreneur.Il fait l’objet d’une facturation dont le montant est indiqué dans la Brochure Tarifaire.

Je passe par "ca compte pour moi". Leur offre est disponible ici

mea culpa, effectivement j’ai oublié certains frais, toujours est il que cela m’a semblé simple a faire et que ca ne m’a pas couté très cher. Je ne donnerai pas d’ordre de grandeur au risque de me tromper à nouveau.

Perso j’ai payé 241€ pour la création de la SCI (annonce légale + frais Infogreffe) mais pas de timbre car tout se fait en ligne.

Comptabilité à l’année : 600€/an
Frais bancaire : 100€/an - pas de CB mais un chéquier (surtout des frais de CTO…)

Ernest, le 02/11/2020 a écrit :

BabyStepGiantStep, le 01/11/2020 a écrit :

Boursorama et Fortunéo ne prennent que des personnes physiques.

Boursorama prend les personnes morales et finance les SCI.
L’emprunt est un processus "papier" plus lent que pour les particuliers mais ça fonctionne.
Le compte n’est pas un compte "pro", c’est un compte similaire à celui d’un particulier (donc gratuit), sauf qu’il est au nom de la SCI.

Je suis client Boursorama et je viens de simuler la création d’un compte pro pour une SCI et j’obtiens une erreur. Il est dit qu’ils n’autorisent pas d’ouverture de compte pour les SCI. Comment ouvrez-vous un compte pour personnes morales sur boursorama ?!

J’ai trouvé cette discussion très intéressante, comme j’ai touché une donation de mes parents et que les investissements en bourse ne me réussissent pas j’ai décider de monter une SCI à l’IS avec ma femme pour investir dans les US (un peu de corum et un peu de peu de SCPI de logement/santé/logistique). Je n’ai pas besoin de cet argent avant au moins 2030 donc cela me semble un bon placement, surtout qu’avec la SCI je pourrai me verser un salaire lorsque je quitterai mon emploi (pour cotisations sécu/retraite).
Du coup j’ai contacté Corum et Primalliance hier, les premiers m’indiquent qu’ils bloquent les fonds 3 mois jusqu’à ce que des opportunités d’US se présente (ils m’ont dit qu’il fallait pas compter sur du 20 ans et que le 15 ans était rare), les seconds m’ont dit qu’ils avaient régulièrement des US 10ans (plus rarement du 15 ans) mais qu’il fallait être réactif lorsque les propositions se présentaient, donc pas de blocage des fonds.
J’aurai préféré acheter toutes mes US avec le même intermédiaire mais Primalliance ne vend pas du Corum et je ne souhaite pas me priver des très bonnes SCPI de ces derniers, connaissez-vous un intermédiaire qui permet de souscrire à toutes les SCPI en US ? (Corum inclus) Désolé c’est un peu hors sujet

@Hazdrubal

Avez vous avancé sur la sensibilité de votre projet?

En reprenant vos hypothèses, vous espérez en N+20 :
valeur d’usufruit 212ke
revenu 29ke

Avec une baisse de -10% TDVM, je trouve:
valeur d’usufruit 150ke (-29%)
revenu 18ke (-37%)

avec le délai de jouissance de 6mois :
valeur d’usufruit 164ke (-23%)
revenu 21ke (-28%)

Avec le délai de jouissance de 6mois et une baisse de -10% :
valeur d’ usufruit 119ke (-44%)
revenu 13.4ke (-54%)

J’ai déjà fait mes calculs, pour la même somme en NP, hors SCI et une vente des SCPI dès la fin des 10 ans de NP le gain final était bien inférieur à un placement d’US en SCI à l’IS. En effet l’amortissement, le retrait via remboursement du CCA, l’imposition des revenus au PFU et le fait de ne pas avoir 10% de frais à la vente compense largement la double imposition.

La seule condition pour que la NP soit plus intéressante c’est si on garde la SCPI quelques années une fois en PP, il faudrait les garder au moins jusqu’en 2050. Mais c’est dans 10 ans que j’ai besoin de cet argent, pas en 2050 où je serai à la vraie retraite depuis plus de 10 ans déjà.

Tous mes calculs ont été fait avec ces hypothèses :
-démembrement 10 ans
-clé de répartition 33%/67%
-5% de rendement
-SCPI 100% françaises (pour simplifier les calculs)
-imposition au PFU pour les dividendes de la SCI (30%)
-imposition à 11%+17% pour les revenus fonciers
-pas de frais de comptable
-invest de 70k€ en 2021 puis 24k€/an jusqu’en 2030
-début du versement du salaire en 2031
-frais de 10% sur la vente SCPI
-pas de revalorisation de la part.

Cela donne les résultats suivants :
US dans SCI à l’IS en 2050, total des salaires/dividendes versés : 630k€ (incluant des salaires de 60k€/an de 2031 à 2039 mes années de rente hors vraie retraite)
NP, total des revenus en 2050 : 250k€ et total de SCPI en PP 427k€ soit 384k€ à la vente, total : 634k€
NP avec revente au bout des 10ans de NP : 0 dividende et 384k€ de vente… bof