SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

GoodbyLenine a écrit :

Pour comparer correctement,  il faudrait creuser le scénario NP en y ajoutant la vente entree 2031 et 2039 (vos années de "vrai rente") d’assez de parts pour avoir 60ke/an en additionnant dividendes et produit de ces ventes, et a partir de 2040 le réinvestissement des dividendes dont vous n’aurez plus besoin.

En fait la revente ne couvre que la première et deuxième année (2031 et 2032) et encore tout juste, les années suivantes les reventes ne couvrent même pas la rente dont j’ai besoin.
Les 3 leviers indiqués pour l’US en SCI (amortissement, CCA et pas de frais) sont tellement puissants qu’ils sont incomparables avec la NP pour une rente courte durée.
Pour une rente long terme (+ de 30 ans) en revanche ça s’étudie.

GoodbyLenine a écrit :

Il faudrait aussi examiner, pour chaque scénario, la sensibilité si vos hypothèses s’avèraient optimistes ou pessimistes par rapport à la réalité (par ex en simulant des dividendes et prix de vente 25% plus élevés et plus bas qu’anticipé).

Actuellement,  vous supposez que 1€ de 2030 vaut 1€ de 2050 (ce qui est faux), et n’avez aucune idée de ce qui se passerait si vos hypothèses s’avèraient pas tout à fait exactes (ce qui sera le cas, et peut avoir un très gros impact sur 30 ans).

Oui certes si la valorisation de la part augmentait de 25% en 10 ans ça changerait un peu le résultat, mais si elle baissait de 25% suite à la crise aussi non ? Donc je préfère prendre comme hypothèse une stabilité des rendements et des valorisations pour ne pas faire de pari sur une hausse des prix qui n’arrivera peut-être pas. Car si je prends en compte une hausse des prix, il faudrait que je prenne en compte l’inflation et donc une rente en augmentation.
On pourrait aussi dire qu’en 10 ans les conditions fiscales peuvent changer, en ma faveur ou en ma défaveur. Que ma situation personnelle pourrait changer etc
Bref beaucoup de variations possible à étudier mais sur la période étudiée l’écart est tellement énorme entre US et NP que ça ne sert à rien de comparer. La NP ne se conçoit que lorsqu’on souhaite garder la SCPI ce qui n’est pas mon cas.

Voici mon tableau.
Comment puis-je calculer le TRI?

Ok merci. Ca me semble pas si mal.

Je vais affiner en faisant une sélection de 2 ou 3 SCPI avec les TVDM réels et clefs de démembrement réelles.
Si j’y arrive, car c’est assez complexe, je ferai aussi un petit correctif de la fiscalité pour les SCPI étrangères (qui devrait bénéficier encore plus à l’US en SCI puisque l’imposition sera moindre)

HHub, le 13/11/2020 a écrit :

Je ne comprends pas
- votre colonne CCA : il devrait être de 70ke la première  année puis +24ke/an pour atteindre 286ke.

Oui effectivement c’est une erreur d’affichage entre 2020 et 2030, mais cela ne change rien à tous les autres chiffres, à partir de 2031 c’était bien 286 - les versements en dividendes.
C’est corrigé dans mon fichier, merci pour la remarque.

HHub, le 13/11/2020 a écrit :

- le passage de 20ke de salaire + "versement 60ke" => 50ke  dans le patrimoine privé (in ze picket)

si remboursement CCA : salaires /2 (pour prendre en compte charges sociales patronales et salariales ) + 60ke remboursement  CCA = 70ke

Si distribution dividendes : salaires /2 (pour prendre en compte charges sociales patronales et salariales ) + 60ke dividende ×0,7 =  52ke

Le versement de 60k est composé de 40k de dividende et 20k de salaire. (donc 20k/2+40k tant que CCA>0 puis 20k/2+40k*0.7=38 ensuite)

HHub, le 13/11/2020 a écrit :

Il me semble que l’impact du délai de jouissance (6 mois) aura  un impact significatif.

Je ne pense pas, le délais de jouissance reste de 10 ans, c’est juste le premier versement qui est décalé.

GoodbyLenine, le 13/11/2020 a écrit :

- en choisissant de l’usufruit plus long (15 ans) vous devriez pouvoir augmenter le TRI global.

Comme pour la nue-propriété, le rendement de l’usufruit est très variable d’une SCPI à l’autre et la durée de détention n’est pas un gage de hausse du rendement net.

A titre d’exemple, il est fréquent d’avoir un meilleur rendement décroissant pour l’usufruitier à 7 ans puis à 15 ans et enfin à 10 ans pour une SCPI. Mais cela sera 10, 7 et 15 pour une autre.

Tout est à calculer, sachant qu’une crise sanitaire/économique viendra bouleverser les rendements de votre projet et que votre usufruit à une durée déterminée.

Sinon pour répondre à une question posée, le délai de jouissance décale les revenus mais n’ampute pas la durée de l’usufruit donc si vous avez 10 ans d’usufruit, vous percevrez 40 trimestres ou 120 mois de loyers.

Carpediem

bed43fr a écrit :

HHub, le 13/11/2020 a écrit :

Il me semble que le délai de jouissance (6 mois) aura  un impact significatif.

Je ne pense pas, le délai de jouissance reste de 10 ans, c’est juste le premier versement qui est décalé.

Si on a un TRI de, par exemple, 8% (pas loin de ce ce qui est constaté actuellement, avant frais et impôts), alors un délai de jouissance de 6 mois ampute ce qu’on retirera de l’investissement d’environ 4% (avant frais et impôts), soit pour de l’US 10ans un peu moins de 0.4%/an.  A chacun de voir si c’est "significatif".

Note : Le délai de jouissance décale le premier versement de dividende, mais aussi bien entendu le dernier, et la date où le NP récupère la PP. C’est ce que j’ai constaté pour tous les usufruits temporaires que j’ai eu (et plusieurs se sont déjà terminés). C’est d’ailleurs souvent décrit de manière très explicite dans la convention de démembrement.

carpediem a écrit :

GoodbyLenine, le 13/11/2020 a écrit :

- en choisissant de l’usufruit plus long (15 ans) vous devriez pouvoir augmenter le TRI global.

Comme pour la nue-propriété, le rendement de l’usufruit est très variable d’une SCPI à l’autre et la durée de détention n’est pas un gage de hausse du rendement net.
…/…

Certes, il n’y a pas de certitude, ni de généralité pour toutes les SCPI, et le calcul d’un TRI théorique avec l’hypothèse de dividendes constants durant toute la durée de l’usufruit ne donne pas toujours un TRI meilleur pour les usufruits les plus longs.

Mais … c’est quand même ce qui se constate le plus souvent (dans le calcul à priori, comme dans le réalisé à posteriori), ce qu’on devrait constater dans un marché efficient avec une courbe des taux qui monte pour des échéances plus éloignées, et c’est aussi ce qu’on obtient presque toujours si on fait l’hypothèse que les dividendes (et le prix des parts) augmentent à un rythme voisin de l’inflation (que les banques centrale essaient de caler vers un peu moins de 2%/an), qui pourrait être plus réaliste qu’un dividende constant (même si pour certaines SCPI (à éviter pour l’US) on constate que les dividendes en €uros baissent d’année en année depuis plus d’une décennie).

Avant d’acquérir un US, j’évalue l’évolution possible du dividende pour les années à venir (ce n’est de loin pas facile, ni une science exacte !) et j’en tiens compte pour décider si le prix de l’US est correct, avantageux, ou défavorable. Le "TRI théorique avec l’hypothèse de dividendes constants durant toute la durée de l’usufruit" n’est qu’un paramètre parmi d’autres dans le process de décision.

GoodbyLenine a écrit :

Si on a un TRI de, par exemple, 8% (pas loin de ce ce qui est constaté actuellement, avant frais et impôts), alors un délai de jouissance de 6 mois ampute ce qu’on retirera de l’investissement d’environ 4% (avant frais et impôts), soit pour de l’US 10ans un peu moins de 0.4%/an.  A chacun de voir si c’est "significatif".

Je pense avoir fait ici une erreur de raisonnement, car pour de l’US10ans, on récupère les dividendes après une durée moyenne d’environ 5 ans (et non 10 ans) après l’entrée en jouissance (on en récupère certains après 3 mois, d’autres après 6 mois, etc., et les derniers après 10 ans). Un délai de jouissance de 6 mois doit donc plutôt faire diminuer le TRI sur un investissement en US10 ans (qui serait de 8% sans délai de jouissance) d’un peu moins de 0.8% (8%/an *0.5an /5, au 1er ordre). En utilisant mes formules de calcul de TRI, c’est bien ce que j’obtiens aussi.

Je pense que, si j’ai laissé penser ou si vous en avez déduit que 15 ou 20 ans plus tard le montant de la rente dégagée serait de 4% supérieure, c’est une autre erreur de raisonnement. En effet, ce 4% de plus, sur la valeur des actifs de la SCI, ne va pas cesser d’augmenter avec les années, avec les intérêts composés (à un taux annuel voisin du TRI moyen des investissements), et il ne serait pas surprenant que la rente soit par exemple 15% ou 20% plus élevée N ans plus tard.

Je ne comprend pas bien en quoi des réinvestissements fréquents changeraient grand chose sur le TRI global. Mais en pratique, il ne sera pas toujours possible de réinvestir immédiatement exactement la somme qu’on voudrait, dans la SCPI qu’on voudrait, et donc on risque de se retrouver avec de la trésorerie improductive pendant un certain temps (et donc un TRI global plus petit que celui de votre modèle).

bed43fr a écrit :

C’est faux, quand on achète un usufruit de 10 ans on reçoit 10 ans de loyers, le délais de jouissance ne fait que décaler le premier versement mais ne modifie pas la durée de l’usufruit.

En effet, j’ai découvert ce point et la conséquence : le nue propriétaire qui supporte le délai de jouissance puisqu’il ne percevra pas de revenu à T+X (durée du demembrement) mais quasiment à X+1.

Le nue propriétaire a la donc intérêt à anticiper son besoin et ne pas découvrir qu’il a loupé quasiment une année.

Cette solution liée à la convention de démembrement me paraissait surprenante (dans ma tête jouissance = usufruitier et raisonnement rapide de penser qu’il perdrait le délai de jouissance) mais c’est ainsi.

bed43fr a écrit :

Ce décalage n’a du coup qu’un effet marginal sur l’investissement global, il décale simplement le premier versement et le dernier mais le montant global est quand même versé. Cela a donc un petit impact sur le TRI mais vu que j’ai fait pas mal d’approximations je ne suis pas à une près

Cela dépend  la définition  que l’on se donne de "marginal ou  "petit impact" et c’est mal connaître les mathématiques financières où l’argent d’aujourd’hui n’a pas la même valeur que celui de demain : "time is money"

Si je reprends votre simulation en comparaison de la prise en compte du délai de jouissance et de réinvestissement  j’arrive à  -25% d’écart sur le final de capitalisation et -16% sur la rente. (et projet de hazdruzal  -20% d’écart sur le final de capitalisation et -25% sur la rente)

=> personnellement cela n’est pas ma définition de marginal ou petit impact.
😁

A noter que ce projet ne sera pas sans repos avec la recherche quasi permanente d’achat d’usufruit (existe-t-il des solutions automatisées de réinvestissement chez les sociétés de gestion de scpi? )

projet bed43fr


projet Hazdrubal

J’ai refait les simulations avec un délai d’un an (plus simple sur excel et en réalité c’est de toute façon ce qui se passe à peu près si je fais le réinvestissement une fois par an : je réinvestis à la fin de l’année N les loyers reçus en N. Et ce réinvestissement produira des loyers qui ne seront réinvestis qu’en N+1).

(Pour rappel : 50000 investis, US 15 ans, TDVM 4,75%, Clé US 38%, frais mensuels 100€)

Avec délai d’un an :

Sans délai :

A la 25ème année, ça me fait 2199€ de loyers mensuels nets contre 3283 sans délai. Avec délai, il faut que j’attende 5 ans de plus pour avoir le même résultat que sans délai. Ca me paraît énorme et pourtant je n’ai pas l’impression de m’être trompé dans mes calculs…

Dernière modification par Hazdrubal (15/11/2020 23h54)

Sans délai, vous considérez que vous percevez le 5% annuel de loyer et les reinvestissez des le 01/janvier/N+1 en considerant des années civiles pleines.

Mais dans les faits vous ne toucherez que 25% la première année: 6 mois jouissance + 3 mois termes échu du trimestre.

Ce premier trimestre de loyer percu au T4 ne produira des revenus pour le T3 perçu et réinvestis en T4 /N+1.

=> quasiment 2 ans de différence pour le premier loyer perçu et produisant lui même des intérêts.

Idem pour chacun de vos versements annuels complémentaires.

Je ne sais pas comment vous avez fait votre tableur mais le seul moyen de percevoir les effets et de voir visuellement le décalage de chaque trimestre dividende perçu/ nouveau dividende reçu.
cf message 14/11/2020 18h19

Vous devriez voir comme Hazdrubal
qu’à date fixée vous perceverez beaucoup moins que prévu  ou que vous devez attendre plus longtemps ou changer vos hypothèses  pour tenter de garder la même rente à échéance définie.

Je ne connais pas l’ensemble des scpi mais Corum avec ses versements mensuels est probablement une exception.

Et en première approche cela doit être proche de considérer 6mois décalage au lieu de 9 mois (mais là, c’est une appriximation de ma part qui donnerait -10% de rente car il faudrait faire la simulation mois par mois)

Déjà des réinvestissements trimestriels pour trouver des usufruits me paraissaient rébarbatifs et compliqués pour des montants relativement faible 9ke/trimestres s’il n’existe pas de solution automatisée.

Alors mensuellement, je n’imagirai pas le faire.

Ensuite vous ne comptez que prendre du Corum et ne pas répartir sur plusieurs SCPI? pour la gestion du risque.

En prenant un ETF c’est plus liquide mais aussi plus volatil (cf cette année).

Vous commencez à changer de nombreuses hypothèses de votre projet au regard d’un "simple" effet boule de neige des usufuits de scpi.

Y -t-il mieux à faire pour votre projet? peut être?

=> j’ai juste corrigé les calculs initiaux qui me paraissaient intéressants mais optimistes avec l’intuition que le délai de jouissance pouvait avoir un impact important pour la majorité des scpi à versement trimestriel.

=> vos projets ont nourri ma curiosité intellectuelle de week end.😁

Comme vous dites Hazdrubal, pas trop se prendre la tête non plus car des détails peuvent changer entre théorie et pratique.

Vous citez très justement le taux IS : ce dernier n’est plus à 33 mais actuellement à 28 avec la promesse (voir si elle sera tenue) de passer à 25% d’ici 2022.

Après, il est toujours plus aisé de créer des charges pour réduire l’assiette que des produits comme on essaie tous de le faire ici ^^

Bonjour,

cette simulation dans une SCI IS vous semble-t-elle correcte ?

- Achat de 150k d’US sur 15ans
- Achat de 200k de PP avec crédit sur 15ans à 1.5%
- Délai de jouissance de 3mois
- Rendement des SCPI de 4% stable, pas d’augmentation ou baisse des prix des parts non plus.



Est-ce que je fais une grosse erreur quelque part ?