De la réception à la première location de mon appartement Pinel : témoignage

Votre idée est intéressante. Mais un court récapitulatif des épisodes précédents serait utile : comment avez-vous trouvé et choisi ce bien, où est-il situé et combien coûte-t-il, quand avez-vous signé la VEFA, comment l’avez-vous financé, etc.

Bonjour DFranck

C’est une bonne idee et comme le souligne Bernard vous pouvez deja commencé  ( il y a les delais  de retard , le financement  et j’ai l’impression votre changement de situation je ne sais pas si l’IR augmente drastiquement bientot mais a 1500 vous n’etes pas gagnant sur ce plan la)

la gérance je serai vous j’eviterai au moins au debut.
1) il n’y a pas de travail que ca dans un Appart neuf au bon prix ..
2) vous pourrez toujours evaluer le manque a gagne plus tard " en connaissance de cause " 
3) la délégation vous evite assez peu de soucis en realite ( apres il faut les package de loyer impayés etc etc )

Cdt

Hello !

J’ai mis à jour le premier post avec:

dfranck a écrit :

Génèse du projet

Remontons en 2015 - je n’était pas encore un utilisateur assidu et j’ai fait une petite presta pour un CGP.
Pour moi à l’époque, la constitution de patrimoine passait nécessairement par de l’immobilier, car j’avais une aversion à la bourse. Le CGP m’a dégotté un studio à 100K dans un quartier en réurbanisation de Lille. Il a essayé de me dissuadé avec des SCPI, mais j’étais bille en tête avec mes dernières lecture d’o. Se.ban, et j’ai signé, pressé.
Je ne me suis fais avoir par personne, j’ai fais ce choix tout seul avec des auto-arguments du type : "quand mes enfants seront grands, ils auront au moins ça, quoi qu’il advienne".

Financement
Financement du bien à 110% par la banque populaire, avec un différé de remboursement de 24 mois.
Taux de 1.5% sur 20 ans.
Possibilité d’allonger le crédit de deux ans après une année de remboursement.

Première déconvenue
6 mois après ma signature, on m’annonce qu’il y aura du retard sur la livraison. Retard conséquent car le bien devait être livré en Novembre 2017 et ne le sera pas avant mars 2019.
Normalement je vais toucher des pénalités de la part du promoteur, ce qui me sauvera un peu.
La banque a été cool et a prolongé le différé de remboursement de 12 mois. Je vais donc commencer à rembourser en Juin 2019.

Fiscalement
Fiscalement ca va être intéressant car j’arrive cette année à une TMI de 30%. La, par exemple, si on avait pas cette histoire d’année blanche, j’aurai été à 9k d’IR.

Je prend bonne note de vos conseils, je cherche donc :
- L’assurance GLI (J’ai l’impression qu’insured est partout)
- L’assurance PNO

Et je ferai la gestion moi même, au moins la première année.
Le rapport humain me fait peur car j’ai fort tendance a me montrer compréhensif…

Concernant la livraison, est-il possible de prendre un huissier pour m’assister ?

Update du 26/11:

La visite cloison est passée.
En fait, cela se résume simplement à une visite du chantier.
Le batiment est hors d’eau & hors d’air. Les cloisons sont brutes, pas peintes, les portes pas posées, les câbles sortent des murs et la tuyauterie n’est pas faite.

Bonne surprise, je m’attendais à un petit studio exigu, finalement il est large et spacieux. Je pense que je dois cela aux normes d’accessibilité pour personnes à mobilité réduite.

Deuxième surprise: Je m’attendais à quelque chose de petit, et donc de petites fenêtres; donc sombre. Finalement, il y a une grande paroi vitrée qui descend jusqu’au sol.

De fait, il faisait moche, et l’intérieur était bien plus lumineux que ma maison

Point de discussion
J’ai un souci sur la cuisine: le promoteur m’en proposait une à 2500 €. J’avais accepté puis finalement je m’étais ravisé, après avoir checké les prix sur IKEA.

En prenant mes mesures, le représentant de l’agence me dit : "On vous installe la cuisine, pourquoi vous mesurez ?"
Pensant qu’il confondait de dossier, je lui ai dis que je n’en avais pas.

En réalité, cette personne a repris le dossier tardivement, et n’était pas au courant de cette annulation et m’en a donc commandé une.

Je lui ai dis que maintenant que c’était fait, on pourrait peut être s’arranger avec la pénalité de retard, sauf qu’elle n’a pas l’air de vouloir s’arranger sur le prix que je juge exorbitant (2500 € pour 2,8m sur 60cm)  de sa cuisine…

Il m’a demandé de revenir vers lui rapidement pour savoir ce que je voulais faire. Je lui ai demandé des détails par mail sur sa cuisine. A ce jour, pas de news, s’il l’installe, tant pis pour eux et tant mieux pour moi

Pénalité de retard
Pour la pénalité de retard, ils indiquent rembourser le montant de la défiscalisation par année perdue. Me concernant je vais donc récupérer 2100 € au titre de l’année 2017.

S’ils n’arrivent pas à poser la date d’achèvement de travaux cette année, il me devront à nouveau cette somme, mais vraisemblablement, cela n’arrivera pas et je pourrais commencer à défiscaliser dès cette année.

Dernière modification par dfranck (26/11/2018 14h20)

Je n’ai aucune illusion là dessus.
Ils m’ont affirmé que la DACT serait en décembre et que le bien sera livré fin février. S’ils ne le font pas, des acheteurs en Pinel dépasseront les 30 mois entre la signature et la DACT, et le promoteur devrait rembourser l’intégralité de la réduction d’impot… Ce qui finalement, serait une bonne nouvelle pour les acheteurs: ils récupèrent la réduction d’impôts sous forme de cash immédiat, et n’ont pas la contrainte du Pinel en terme de locataire

Concernant mes penalités, j’ai demandé ce qu’il en était des interets intercalaires, et j’ai compris que c’était perdu.

Peut-on en savoir un peu plus sur la localisation du bien et sur sa surface ?
Combien payez vous la PNO ?
Si je comprends bien vous souhaitez gérer le bien en direct, j’avais crée pour l’occasion une adresse email dédiée avec des questions simples basée sur ce post

Bonjour dfranck,

Si vous recevez ce message, vous serait-il possible de faire un retour 2 ans après la livraison de votre bien notamment concernant la gestion directe ou déléguée, les éventuels retours du premier locataire sur ce studio neuf (en lien avec des défauts/vices de construction ou justement rien à signaler !)…

Merci d’avance.