Dernier mois de loyer impayé récupéré sur le dépôt de garantie ?

Pour rappel, beaucoup ici confondent dépôt de garantie et caution.
- Dépôt de garantie : l’équivalent de 1 mois de loyer nu pour remboursement du bailleur d’éventuels dommage à l’état des lieux sortant ;
- caution : garant d’un tiers pour le paiement courant du loyer.
@+

Vous pouvez prendre contact avec la CAF pour les informer de la situation, si votre locataire perçoit des APL.

Votre locataire a-t-il un garant ?

Bonjour,

@julien: peut-être pourriez-vous proposer au locataire sortant de négocier son préavis sous condition qu’il trouve un remplaçant dont le dossier vous conviendra? C’est ainsi que je proposais les choses à mes propriétaires lorsque je souhaitais partir plus tôt:
- ou ils trouvaient eux-mêmes un remplaçant souhaitant emménager avant le terme de mon préavis,
- ou je trouvais quelqu’un qui convienne,
- ou je payais les 3 mois et partais avant …

Je n’ai jamais été dans le 3e cas, cela dit.

Ps: étonnamment, je n’ai jamais eu à fournir de quittances de loyer pour une nouvelle location … J’ai découvert cela en devenant bailleur … Donc je ne pense pas que ce soit vraiment lourd dans la balance si le locataire veut vous enquiquiner …

Bonjour,

1) Si votre locataire veut partir, qu’il parte. Il vous a donné le mois de préavis de rigueur. Alors effectivement ce sont 28 jours et non un mois, mais je ne pense pas qu’il soit dans votre intérêt de chipoter pour deux jours de retard dans la livraison du courrier. Ne le retenez pas et ne lui faites pas payer de loyer pour des jour où il n’est pas resté.
Pour le mois de décembre, il paiera le loyer normalement dû pour un mois proratisé sur 22 jours. De même pour les charges s’il y en a.

2) Que vous trouviez un locataire ou non après le départ de celui-ci est votre problème et pas celui de votre locataire. Le loyer qu’il vous doit ne dépend pas de votre prochain locataire. En fait je ne comprends pas bien votre interrogation. Comme vous êtes sur Lyon j’imagine que votre appartement ne devrait pas rester vide très longtemps.

Brincaster a écrit :

mais du coup, qu’est-ce que je dois écrire sur la quittance de loyer? dois-je faire apparaitre le montant du payement puis du remboursement ?

Bonjour. Sur la quittance, j’indique que le locataire est à jour de loyer et que le loyer mensuel est de xxx € (préciser si c’est charges ou non incluses). Ça évite de se faire des noeuds au cerveau et modifier le formulaire standard.

Sur le montant restitué, je ne chipote pas trop sur les jours restants. J’applique la date indiquée dans le courrier, voir même la date à laquelle j’ai reçu le sms ou l’appel annonçant le départ. Je demande juste un confirmation par courrier simple. La confiance étant réciproque, ça s’est toujours très bien terminé. Je demande aussi à partir de quand l’appartement sera disponible. Si j’ai un candidat intéressé à rentrer avant la date de fin de bail, je vois avec le locataire en place s’il est possible d’avoir l’appartement avant. Tout le monde y trouve son compte, le locataire partant récupére une partie de son préavis, le locataire entrant a un toit et le bailleur n’a pas de vacance et une nouvelle relation bailleur/locataire qui débute sereinement.

Je vous comprends Bernard bien entendu mais mon expérience me conduit à persévérer dans mes choix. Je suis très strict sur le feeling initial et le respect du bail et du réglement intérieur mais je ne résume pas la relation au paiement du loyer. Une fois que cela roule, les relations sont bien différentes.(mes locataires savent que la mauvaise foi commence le 8 du mois).

On a en France pléthore de lois en faveur du locataire et du propriétaire. Et l’humain là dedans? Depuis 3 ans que je gère un volume de baux significatif, je n’ai eu de (petit) souci qu’avec des locataires français. J’ai des thaïlandais, des espagnols, italiens, grecs, égyptiens, marocains…. Je n’ai aucun souci avec eux. J’appelle souci, non pas une demande, mais la sensation qu’on se moque de moi ou qu’on me teste. Je pense qu’en France, il y a une frange de la population qui a une sacré problème de mentalité.

Il y a 2 mois, une de mes locataires m’a envoyé sa LAR pour résilier son bail. Une autre locataire l’a appris et voulait récupérer le studio et m’a proposé un candidat pour le sien. Une semaine avant la date où tout le monde changeait d’appartement, la locataire partante m’annonce que le bailleur pour son nouvel appartement ne veut plus signer le bail car son cdi a été stoppé à la fin de la période d’essai…. elle m’a demandé si elle pouvait garder son studio… j’ai discuté avec 2/3 locataires dont une qui allait partir. Elle m’a proposé de quitter sous 2 semaines, les autres locataires ont hébergé le nouvel arrivant en mode camping une semaine (il a ete d’accord) et j’ai rendu la LAR à la locataire en lui disant qu’elle pouvait garder son studio. Ça m’a pris 2h, tout le monde est content, moi le premier de constater que des solutions peuvent encore se trouver dans ce monde qu’on juge souvent trop individualiste.

Depuis cette année, je pratique aussi le parrainage. Le locataire qui me propose un candidat (que je sélectionne) lorsque j’ai un bien dispo est récompensé d’un bon cadeau chez un parfumeur. Une de mes locataires m’a trouvé 4 locataires en 2 ans.

Dernière modification par lachignolecorse (27/11/2018 14h43)

Je n’ai jamais vu un locataire « oublier » de réclamer sa caution : s’il ne vous donne pas d’adresse lors de l’edl de sortie, il ne manquera pas de revenir vers vous à un moment ou à un autre.

Sinon, demandez lui un RIB maintenant et faites un virement le moment venu.

Bien à vous,

Lorsque j’ai quitté mon dernier logement, après l’état des lieux, mon proprio m’a fait illico un chèque du montant du dépôt de garantie.

C’est logique : c’est l’état des lieux contradictoire qui fait foi pour établir s’il y a des retenues à faire sur le dépôt de garantie, ou non. Si vous estimez qu’il y a des dégradations, il faut le dire et le noter tout de suite. Donc vous pouvez décider, dans la foulée, de restituer ou non.

Vous avez en théorie un mois restituer le dépôt de garantie, mais si vous ne relevez rien d’anormal sur l’état des lieux, autant le restituer tout de suite. Parce que si vous décidez une semaine plus tard que vous aimeriez bien retenir tel ou tel truc, c’est trop tard. Toute dégradation qui n’est pas notée dans l’état des lieux ne pourra pas être retenue.

Donc, au moment de la remise des clés de sortie du locataire, emmenez un formulaire d’état des lieux, emmenez votre chéquier, et réglez tout d’un seul coup. Vous pouvez aussi rembourser le trop-perçu de loyer à ce moment-là, par le même chèque, et demander un récépissé écrit pour l’ensemble de ces sommes au locataire. Comme ça vous avez vraiment tout réglé d’un coup le même jour, et votre locataire peut ensuite partir pour les Galapagos pendant 5 ans sans que ça pose le moindre problème.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2018 23h36)

Range19 a écrit :

Le temps nécessaire pour collecter d’eventuels documents justificatifs auprès du syndic peut justifier un délai avant de restituer le dépôt de garantie.

Oui et non : ça ne peut pas justifier un délai plus long pour l’ensemble du dépôt de garantie ; cela peut seulement permettre d’en retenir une partie.

Pour l’aspect "comprendre le principe", c’est cette fois-ci l’article 22 de la loi de 1989 qui répond à la question. Il prévoit que le bailleur peut retenir 20 % du dépôt de garantie, jusqu’à ce qu’il dispose des comptes annuels de l’immeuble, pour pouvoir faire la régularisation de charges.
Notez quand même que cela suppose :
1) de faire effectivement une régularisation de charges. Normalement, elle doit être faite chaque année et communiquée au locataire ; mais un certain nombre de bailleurs ne s’en donnent pas la peine et pensent que provision sur charges= charges et qu’il n’y a pas à y revenir. Il serait particulièrement malvenu qu’un bailleur se mette à retenir 20 % du dépôt de garantie en vue d’une régularisation de charges, s’il n’a pas fait cette régularisation les autres années.
2) de faire la régularisation, qu’elle soit la hausse ou à la baisse. Le bailleur peut être amené à rendre non seulement les 20 % qu’il a retenus, mais aussi le trop-perçu de provisions sur charges.

Sur l’aspect "pratico-pratique" cher à lachignolecorse : mon bailleur, qui m’avait restitué le dépôt de garantie dès le jour du départ, m’avait aussi proposé de faire une croix sur la régularisation de charges, et je l’ai accepté bien volontiers. Ca voulait dire que s’il y avait une régularisation à la hausse, c’était tant pis pour lui ; et si régularisation à la baisse, tant pis pour moi. A ma connaissance, c’est souvent fait ainsi. Si les charges sont régulières d’une année sur l’autre, et si la provision sur charges est bien ajustée à la réalité, la régularisation ne porte que sur quelques dizaines d’euros, ce n’est pas très intéressant de laisser des comptes suspendus pendant des mois pour si peu. Le bailleur m’avait donc fait signer un solde de tout compte, m’avait remis mon chèque, et au revoir et adieu ! C’est tellement plus simple.

Dans le cas d’un locataire qui part au bout du monde, je conseille vivement de procéder ainsi !

Dernière modification par Bernard2K (28/11/2018 09h53)

Bernard, c’est amusant, j’ai beau ne pas avoir tort vous ne me donnerez pas raison.
Je n’ai pas pensé un délai plus long que le délai légal au sens ou vous l’entendez mais un délai  empêchant la restitution sur le champ bien entendu conforme à la durée maxi (je mets entre une semaine et 1 mois selon la réactivité des tiers).
Dans les copros : soyons donc pratiques et considérons si vous le voulez bien que ce qui nous distingue est que je le pratique depuis plus de 30 ans dans les règles (et ce qui nous rapproche : moi aussi je sais lire).
Je régularise les charges annuellement pendant la durée du bail ; c’est une obligation.
Au départ du locataire, il y a systématiquement une régularisation qui nécessite d’attendre des documents ou bien comme vous l’indiquez d’établir un accord avec le locataire (base tarif des années antérieures pour l’eau/ ordures ménagères par exemple). Perso, j’étaye mes calculs par un document d’accompagnement et ne le produit pas sur place dans l’urgence. déjà qu’un état des lieux est toujours pénible à faire… On s’évite ensuite un moment tendu en se limitant à respecter la règlementation et les délais qu’elle nous offre s’il y a des retenues importantes (ça ne m’est arrivé qu’une fois.

Pouvez vous étayez votre affirmation avec des références : "mais un certain nombre de bailleurs ne s’en donnent pas la peine et pensent que provision sur charges= charges et qu’il n’y a pas à y revenir" (considérant que l’on sort là du cadre légal).

Cela étant dit, où je vous rejoins, c’est que j’obtiens toujours un accord express du locataire partant pour clore les comptes sur la base des montants connus antérieurement excepté si on est à proximité de l’établissement du décompte annuel par le syndic.
De même, sauf locataire imbuvable, je ne retiens jamais rien pour dégradation, c’est mentalement polluant et ça ne mène nulle, part considérant que les porcs auxquels j’ai heureusement rarement loué ne savent pas ni ne peuvent admettre qu’ils le sont.

Range19 a écrit :

Pouvez vous étayez votre affirmation avec des références : "mais un certain nombre de bailleurs ne s’en donnent pas la peine et pensent que provision sur charges= charges et qu’il n’y a pas à y revenir" (considérant que l’on sort là du cadre légal).

Je confirme que beaucoup de bailleurs ne gèrent pas les charges comme il se devrait. Tout comme réclamer la TOM (si applicable), bon nombre de bailleurs gèrent mal ces frais, idem avec la révision du loyer. J’avoue avoir été dans cette situation quelques années (j’avais comme mauvaise excuse le manque de temps).

La gestion par une agence permet (en principe) de gérer cette mise à jour annuelle.

Brincaster a écrit :

Attendez-vous la fin du mois pour faire une quittance, au cas ou le locataire parte avant, pour écrire 200euros sur la quittance et non 300euros ?

C’est le plus logique lorsque vous risquez de réduire le préavis. Mais comme c’est fait, il vous suffit de ne pas donner l’attestation du locataire suivant pour ce mois là à votre comptable.

Pour la restitution de la caution, vous avez 1 mois s’il n’y a pas d’anomalie sur l’état des lieux de sortie, 2 mois s’il y a des anomalies.

Les bons locataires repartent avec leur chèque le jour de l’état des lieux. Les autres attendent le délai légal.