Dashwood [59] : étude de cas immobilier (immeuble 2xT3, garage et combles)

VOTRE PROFIL

- Statut, âge, TMI, revenus :
Marié sans contrat et une princesse de 8 ans.
Homme de 37 ans
Revenu ménage 47000€
TMI 14% (frais réel 11000€ au total)
Ma présentation

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Confirmé
- Fiscales : Acquis
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : le BAB
- Sociales : Acquis
- Temps disponible : les soirs après 18h30 et les weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble composé d’un garage au RDC à revendre dès que possible (déjà un acheteur potentiel), un T3 nue au 1er étage, un T3 vide au 2ème étage, des combles à aménager en studio.
- Année de construction :
- Etage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : RDC + 2 étages + combles, total 110m² sans ascenseur + 30m2 de combles.
- Déjà occupé ? Inhabité ? non et non
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Pas de syndic mais je vais devoir créer une copro lors de la vente du garage. Les compteurs électriques et les chaudières sont dans le garage (faudrait un droit de passage à mentionner dans la copro? Comment faire?).
- Chauffage individuel gaz, une chaudière par T3. faut’il obligatoirement une 3ème chaudière pour la création d’un studio dans les combles?
- Volets isolants ou persiennes ? à vérifier
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui au RDC derrière le garage accessible uniquement par le garage.
- Compteurs électriques individuels typent Linky. Peut-on installer un décompteur électrique pour le studio? Légale?
- Compteurs d’eau communs avec décompteur.
- Études de la copropriété : pas de copropriété
- Concierge : non
- Décoration : refaire les peintures, prévoir l’ameublement.

LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville : 59 Dunkerque, Centre-ville.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
L’agglomération de Dunkerque est la deuxième plus grande agglomération d’Europe, et compte environ 300000 habitants.
Elle dispose de 2 universités qui accueillent près de 5 000 étudiants et 13 lycées dont deux possèdent des classes préparatoires.
L’extension actuellement en cours du port de Dunkerque doit se terminer fin 2020. ]Elle doit permettre d’’augmenter l’activité portuaire conteneurisée de 25%. Elle est suivi d’une création d’une nouvelle zone logistique "CAP2020" qui devrait accueillir plusieurs nouvelles entreprises, dont certaines ont déjà confirmé leur arrivée avec a la clé la création de plus de 3000 emplois directs.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?
L’immeuble est situé en zone résidentiel, proche d’un lycée avec enseignement supérieur et à 10 minute en bus qui est gratuit de l’université (locataires cibles), proche des commerces et proche de la mer.
Les infrastructures environnantes sont propres et épurées, le quartier est calme.

RENTABILITÉ DU BIEN

Simulation pessimiste Calculateur du rendement locatif (simulateur rentabilité locative) (sans les revenu saisonnier)
Simulation optimiste Calculateur du rendement locatif (simulateur rentabilité locative) (sans les revenu saisonnier)

- Coût du bien avec frais de notaire, agence, travaux, dossier et GCL : 215062 (dont 30000€ pour les travaux d’aménagement des combles en studio.
Valeur du bien FAI 179000€ simulation pessimiste sur une base de 169000€. Simulation optimiste sur une base de 165000€.
- Loyer envisagé : J’envisage de louer les deux T3 en colocation étudiante soit un loyer de 300 hors charges par étudiant et 350 euros pour le studio soient un total de 300*4+350 = 1550€ hors charges par mois. Cette estimation est la plus pessimiste. 350*4+400=1800 pour la simulation optimiste.
Je louerais aux étudiants de septembre à fin mai et aux touristes de juin à fin août.
Loyer envisagé de juin à fin août sur une base de 40€ la nuit par T3 et studio avec un taux de remplissage de 60% soit 40€ x 20 jrs x 3 mois x 3 apprts=7200€ au lieu de 1550*3=4650 soit une hausse possible des revenus de 2550€ brut soit 3750€ pour 100% taux remplissage.
Ces revenu ne sont pas prit en compte dans les simulations.
- Travaux immédiats : 30000 euros aménagement des combles pour la création d’un studio d’environ 30m². (soit 1000€ du m2)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : aucun

- Taux de vacance envisagé (1 mois tout le 1 an = 8%) - même données pour les 2 simulations.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 5.83% - même données pour les 2 simulations.
- Frais d’agence propriétaire a la re-location : 4.18% - même données pour les 2 simulations.

Taxe foncière -178.16 €
CFE -20.83 € soit 250/an
CGA -12.5€  soit 150/an
Comptable -41.67 € soit 500/an
Assurance emprunt -75.11 € soit 0.21% par tête à 100%
Gestion locative (TTC) -101.39 €
Frais re-location -66.09 €
Assurance loyers impayés (TTC) 0 €
Charges fixes non récupérées. 0€
Travaux imprévus 0 €
Assurance PNO -25.5€ soit 300/an
Autres fraise gestion (poste) 0 €

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire sur la base de la simulation pessimiste :
18600 / 215062 = 8.65%
18600 + 3750 / 215062 = 10.39% (avec 100% des revenus saisonniers)

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion assurances travaux de maintenance / cousent du bien avec frais de notaire + travaux immédiats ((18600/(12*11)-(6255))/215062)*100 = 5.01%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2,12% (assurance 100% les deux têtes, est-ce utile?)
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de comptes : 500 €
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : demande de différé d’un an pour me constituer une épargne de précaution.
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION
- Location meublée BIC réel LMNP ou LMP

CASH FLOW
- Prendre en compte le TMI :
+46€ par mois simulation pessimiste sans tenir compte des revenus saisonnier
+291€ par mois simulation optimiste sans tenir compte des revenus saisonnier

+ 10000 à 15000€ de revente du garage juste après l’achat.

- Cash Flow positif

LES AXES DE DÉVELOPPEMENT

Il y a plusieurs axes à approfondir :
- Montant de la proposition d’achat du bien fourchette haute fourchette basse.
- Montant de le revente du garage et la création de la copropriété.
- Montant des loyer et l’idée sur la collocation.
- Montant de l’ameublement des appartements
- Montants des travaux combles
- Installation de décompteurs d’électricité et d’eau, possible?  légale?
- Montant des frais non récupérables, sont’ils cohérents, peuvent’ils être amélioré?
- Création d’une copropriété

Voilà, j’ai certainement oublié pleins de renseignement utiles, hésitez pas a me les réclamer.
D’avance merci pour votre aide

Dernière modification par Dashwood (06/12/2018 07h35)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmp (loueur en meublé professionnel)