Imposition achat revente

Vous devriez faire une recherche avec les mots clés "marchand de biens" (car c’est bien ainsi que vous serez imposés pour une telle opération, que vous vous déclariez ainsi, ou que ce soit le fisc qui ensuite vous redresse, avec pénalités) et  "fiscalité" ou "imposition". Lisez par exemple ceci.

Structurez votre projet comme marchand de bien (MdB) à travers une société, car si c’est en nom personnel, vous risquez d’être à vie considéré comme MdB même quand vous céderez votre RP…

En structurant dès le départ votre projet comme un marchand de bien, en simplifiant (en creusant vosu constaterez qu’il y a pas mal de subtilités/exceptions/etc.), vous devriez :
   - éviter de futurs litiges avec le fis;
   - bénéficier de droits ("frais de notaires") réduits lors de l’achat (mais aurez un délai max pour vendre);
   - être redevable de la TVA (sur les ventes, mais pourrez la récupérer sur les charges engagées, donc la TVA impactera juste le bénéfice);
   - être redevable de l’impôt (IS) sur le bénéfice de l’opération (puis de l’IR+PS -ou du PFU à 30- sur la partie des bénéfices qui retournera dans votre patrimoine propre);
   - avoir un peu plus de mal à financer à crédit, que pour un investissment immobilier locatif.

Dusty a écrit :

Merci pour ce retour précis…
À vrai dire je n’ai pas compris la moitié

Faites l’effort de lire et de comprendre. C’est vous qui risquez un redressement fiscal, pas nous !

Je vois 3 pistes possibles :
1) résidence principale. Vous aménagez votre résidence principale dans l’un des logements, les autres logements ne sont qu’une conséquence de cette réorganisation. A priori, vous ne serez pas considéré comme marchand de biens ; il y a une jurisprudence à ce sujet. Si vous revendez ces autres logements, vous êtes bien sûr imposé sur la plus-value du particulier. Si vous revendez l’appartement dont vous avez fait votre RP, vous êtes exonéré de plus-value. L’idéal serait quand même de bien blinder l’histoire "réorganisation en vue de créer ma RP", avec l’aide d’un avocat fiscaliste.

2) achat-revente en tant que marchand de biens, comme expliqué par Goodbyelenine. La création d’une société n’est pas obligatoire ; celle d’une entreprise, si (c’est à dire que vous pouvez immatriculer une entreprise en nom propre).
Vous vous en étonnez, mais reprenez la définition d’un commerçant : achat, revente avec plus-value. C’est ce que fait un commerçant, et c’est ce que vous allez faire. Il faut une pluralité d’opérations. Vous achetez une seule fois, mais vous revendez plusieurs fois. Comme le gars qui achète un plein container de hand spinners et les revend au détail ; il a certes acheté une seule fois (un seul container), mais les 120 000 handspinners font bien une pluralité, donc une habitude, de revente. Eh bien vous, c’est pareil.

3) achat-revente en tant que particulier : vous pouvez, mais vous risquez la requalification en tant que marchand de biens. Seule parade certaine : garder 15 ans avant de revendre. Le Bofip dit qu’en règle générale, un particulier qui a gardé un bien au moins 15 ans est présumé l’avoir acquis sans intention spéculative.

Salut Dusty

Pour réfléchir à ce type de projet de mon côté, si votre but est uniquement du locatif je viserais également la simplicité.

Si il n’y as pas de modification de façade ni de travaux extérieur inutile de voir la mairie, vous faites ce que vous voulez en intérieur.

Pour EDF effectivement la pose de compteur individuel est vraiment recommandé, surtout si chauffage électrique, mais un seul compteur pour tous est possible dans le cas d’un forfait de charge en location meublée (attention à la puissance nécessaire)

Au sujet du meublé vous devriez vous y penchez sérieusement vu la fiscalité que votre bien va dégager, mais cela est incompatible avec une sci (en lmnp du moins)

Dans une optique de revente par lot effectivement il faut créer une copropriété, un rcp qui défini les lots  mais la mairie a t’elle vraiment quelque chose à dire là dedans ?

Indivision et LMNP c’est un peu compliqué. J’aurais tendance à vous conseiller d’investir seul.