Où trouver en France des immeubles loués avec une rentabilité de 10% ?

pug a écrit :

J’observe régulièrement des rentabilités (brutes) >10% sur les villes de Béziers, Narbonne, Carcassonne, Alès, Perpignan. Quel est le piège ?
Sur Béziers en particulier c’est assez étonnant le nombre d’immeubles à vendre.
Certes, la taxe foncière semble élevée dans ces villes. Quoi d’autre?

Vous devez déjà connaître ce coin ?

Effectivement Béziers propose de nombreux immeubles à vendre à des rentabilités > 10 %.
Je n’ai pas eu l’occasion d’aller voir mais cette ville n’a pas bonne réputation sauf semblerait il autour des allées Riquier.
Sur Béziers le nombre d’immeubles tient aussi au mode de construction par de petites maison qui ont du être dans le temps découpés pour faire des immeubles locatifs.

Pour  Narbonne , Carcassonne je ne connais pas.

Pour Perpignan , je n’irais pas investir  , trop proche de la frontière et trop métissé à mon gout.

Pour Alès , il y a des quartiers comme Rochebelle où il ne faut pas aller investir car c’est vraiment trop pourri comme immobilier et les locataires sont à risques importants ….

J’avais entendu parler de Mulhouse en terme de rentabilité mais reste à connaitre les locataires potentiels.

Philippe

Bonjour Philippe,

Quel est votre budget pour cet achat ?
Cherchez-vous n’importe où en France ?

Avec une bonne négociation :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=8_s

@Siocnarf

Je viens de voir le lien que vous avez ajouté pendant je saisissais mon message.
C’est un peu cher comme budget et je ne trouve pas la rentabilité terrible 7,8 % brute pour un montant d’achat de 1,15 M€

14h31
Je viens de regarder sur Reims , je trouve les prix assez cher probablement la proximité de Paris par le TGV

Philippe

@Phil30

Est-ce la similitude de nos pseudos signifie aussi une proximité géographique ?

Philippe30

Et surement une proximité prénominique (?) 

@ Philippe 30 :
Ce sont des rentabilités qui se trouvent par chez moi… (frontière belgique/luxembourg)

Un autre exemple, dans vos tarifs : Maisons en vente à Longwy | immoRegion.fr
Il se situe à 200m de l’immeuble que nous avons acheté en juin.

Par contre, j’ai déjà lu vos critères de sélection pour des locataires dans d’autres files, ils me semblent qu’ils ne correspondent pas tout à fait avec la rentabilité souhaitée. J’entends par là que les biens propres et en bon état permettant d’accueillir des locataires "exigeants" seront à des tarifs plus élevés.

Siocnarf a écrit :

@ Philippe 30 :
Ce sont des rentabilités qui se trouvent par chez moi… (frontière belgique/luxembourg)

Un autre exemple, dans vos tarifs : Biens immobiliers en vente en Lorraine | immoRegion.fr … le-2088089
Il se situe à 200m de l’immeuble que nous avons acheté en juin.

Par contre, j’ai déjà lu vos critères de sélection pour des locataires dans d’autres files, ils me semblent qu’ils ne correspondent pas tout à fait avec la rentabilité souhaitée. J’entends par là que les biens propres et en bon état permettant d’accueillir des locataires "exigeants" seront à des tarifs plus élevés.

Merci pour l’intérêt que vous portez à ma demande.
Je craint que la Lorraine soit une région un peu sinistrée …

Ce que je recherche ce sont des avis sur des départements ou des villes où "il fait bon d’investir"

Il est certain et j’en suis conscient que l’on ne peux pas tout avoir , le prix , l’emplacement , la rentabilité et les locataires.

Je recherche où élargir mes recherches.

En faisant des recherches sur le net , j’ai trouvé ce site qui donne des prix moyens par régions , départements , villes
http://www.immobilier.com/page-prix-au-m2

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (27/07/2012 15h41)

Seaver a écrit :

Je trouve étonnant que les prix de l’immobilier à proximité du Luxembourg ne soient pas plus hauts que ça.

Si je compare à la région de Genève (attractive aux niveaux économique et touristique) où beaucoup de frontaliers travaillent, les prix ont sacrément grimpé en Haute-Savoie depuis une dizaine d’années, même si moins élevés qu’en Suisse. Je parle de la région jusqu’à Annecy, Divonne-les-Bains, Annemasse (pourtant ville dortoir collée à Genève et pas franchement sexy), etc.
La différence entre votre région et la Savoie est la différence de paysages peut-être plus attractifs avec les montagnes.

Quand je vois la photo globale incluant le quartier cela ne ressemble pas aux quartiers chics mais plutôt à des banlieues dortoirs hérités de la période des mines et les paysages sont différents en Savoie mais peut être aussi les perspectives de travail.

L’immobilier est beaucoup lié aux possibilités d’emploi locales.

Philippe

Seaver a écrit :

Je trouve étonnant que les prix de l’immobilier à proximité du Luxembourg ne soient pas plus hauts que ça.

Effectivement, comme le dit Philippe30, cette zone particulière n’est pas très attrayante pour le regard.
Par contre celà ne nous a pas empêché d’y investir…

Le coin de Thionville (en moselle) l’est beaucoup plus, mais forcément, les prix le reflètent.

Philippe30 a écrit :

Le budget serait un apport de 100 K€ avec un emprunt de 200 K€ pour un immeuble de 8 lots environ avec un 10 % de rentabilité.

Sur Béziers on trouve ça, 8 studios 225K rendement 10% : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s
Mais aucune idée où c’est situé dans la ville…
Et il faut prévoir quelques travaux bien sûr (mais j’ai cru comprendre que c’était votre point fort)

Bonjour ,

Seaver a écrit :

Si je compare à la région de Genève (attractive aux niveaux économique et touristique) où beaucoup de frontaliers travaillent, les prix ont sacrément grimpé en Haute-Savoie depuis une dizaine d’années, même si moins élevés qu’en Suisse. Je parle de la région jusqu’à Annecy, Divonne-les-Bains, Annemasse (pourtant ville dortoir collée à Genève et pas franchement sexy), etc.

Dans la zone frontalière autour de GENEVE , 65000 frontaliers , pour la plupart venant d autres départements doivent se loger - Une bulle immobilière à la hausse a suivi
Comme ailleurs la crise atteint la Suisse , mais c est beaucoup plus subtil : je m en tiens à un  un seul exemple parmi beaucoup d autres :

Anne_Marie Celton et Julien de Weck a écrit :

Mis à jour le 24.04.2012 63 Commentaires  :
Mardi matin, la direction de Merck Serono a annoncé aux 1250 employés genevois la fermeture du site. Témoignages à la sortie de la réunion.

Logique : les premiers licenciés sont les frontaliers = Licenciement = Perte du permis de travail =
retour forcé dans sa région d origine
Au train actuel , vous allez pouvoir faire votre choix parmi une multitudes d appartements vides :

Bonjour Philippe,

Le site de la vie immo a un dossier avec les prix moyens et les loyers moyens (donc les rendements) ville par ville, en triant par rentabilité décroissante, ça donne déjà un bon aperçu des villes où il est bon de focaliser les recherches. Dans votre région, Arles se trouve en bonne position.

Vous parliez de Mulhouse, sachez qu’en Alsace, il n’y a pas de "conservateur des hypothèques" à rémunérer très grassement. (Ce poste de conservateur des hypothèques est une abbération qui persiste en "France de l’intérieur", un reste napoléonien qui ne sert aujourd’hui qu’à planquer quelques très hauts fonctionnaires qui attendent sagement la retraite, du vol manifeste !).

En Alsace c’est "le livre foncier" qui garantie la propriété, et c’est gratuit, donc en effet c’est bénéfique à la rentabilité puisque les frais de mutations deviennent beaucoup moins chers.

Autre atout de l’Alsace pour l’investisseur immobilier, la proximité avec la frontière allemande pour acheter les fournitures, meubles  et matériaux avec une TVA à 7%.

Il y a quand même quelques inconvénients :
- Les frais d’isolation (si vous faites des travaux) à cause des fortes variations de températures (de -20° à + 45°),
- Les canalisations et gouttières petent souvent,
- Les façades (jusqu’à 2m du sol) sont vite dégradées à cause du sel projeté plusieurs fois par hiver par les services de voiries,
- Les frais de chauffage sont très conséquents dans le budget des locataires,
- Les lieux de cultes étant financés par l’état (toutes religions confondues) il y a certains abus quantitatifs,
- La rotation très élevée des employés (donc des locataires) de la plus ancienne centrale nucléaire de France.
- La proximité avec l’allemagne et ses loyers encadrés
- La difficulté de se constituer un réseau lorsqu’on n’est pas Alsacien.

En ce qui concerne la population :
L’Alsace est devenue en un siècle une des région de France avec une forte densité d’habitants (223 habitants/km2, contre 112,2 habitants/km2 en moyenne pour la France métropolitaine et 116 habitants/km2 pour l’Union européenne).

Pour plus de détails, je vous renvoie vers le site de l’ORIV Alsace (L’Observatoire Régional de l’Intégration et de la Ville) ou vers ce pdf synthétique.

Dans Mulhouse intra muros (puisque vous citiez cette ville), 69,2% des habitants sont sans formation/Brevet des Collèges/BEPC/CAP/BEP. (Sources Insee)

En résumé, c’est surtout à l’achat (+ travaux) que se fait le gain car les "aléas" locatifs sont nombreux.

Salut Philippe,

Béziers, je connais pas trop mal, la société familiale dont je m’occupe a vendu 8 appartements présents depuis longtemps dans la famille (héritage) pour tout réinvestir sur Montpellier, car la ville est morte. En 80 ans la population n’a pas bougé d’un iota, et est particuliérement vieillissante. Aucune entreprise majeure, puisque ville vinicole par excellence.

A moins de ne regarder qu’un pauvre chiffre de rentabilité, aucun espoir de patrimonialité intéressante.

Mon notaire est là bas, et je m’y rend pour chaque affaire. Si vous voulez, je peux même vous proposer des hôtels particuliers pour une bouchée de pain.

Béziers a été aussi florissant que Montpellier fût un moment, mais a loupé le coche de la modernité et du dynamisme.