Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ?

Bonjour,

Je laisserais les habitués du forum apporter tout leur savoir à propos de ces questions récurrentes, mais pour avoir eu la même philosophie au tout début de mes investissements locatifs (sans avoir les connaissances que j’ai aujourd’hui et sans connaître le forum) je vais me permettre d’apporter ma réponse personnelle.

Le point central de votre réflexion et la principale erreur que vous faites se résume pour moi dans cette phrase "Le crédit lui coûte donc 50k€".
Un propriétaire qui a un cash flow positif pour son investissement, en plus d’avoir son bien totalement payé par son locataire, arrive à mettre de "l’argent de coté" chaque mois "sans effort" (les guillemets sont importantes, c’est juste pour faire comprendre l’idée, évidement que les efforts sont nombreux) .

J’ai débuté mes investissements locatifs en prenant un crédit sur 8 ans, et en apportant de ma poche 300€ par mois (750€ de crédit pour 460€ de loyer perçu, donc hors frais que sont les charges, impôts, etc.), avec pour idée que plus vite on est propriétaire, plus vite on pourra profiter pleinement du loyer que le locataire nous verse. Mais c’est oublier un peu trop rapidement ces chers impôts notamment.

Je cherche aujourd’hui à faire racheter se crédit pour le faire passer sur la durée maximale possible.

Vous aurez des avis argumentés bien plus précis que les miens mais à la lumière de mon exemple je partirais aujourd’hui sur un crédit de 20 ans, durée que je trouve optimale pour ma situation, en essayant d’avoir une mensualité de crédit 30% inférieure au loyer perçu.

Mon ou mes locataires successifs me payeront mon logement dans son intégralité, et tous les mois je pourrais investir l’argent de mon cash flow positif dans mon PEA ou mes assurances-vie, le tout en ayant des impôts sur les loyers perçus réduits voire nuls grâce au LMNP, le beurre et l’argent du beurre en somme.

Afloman

Là où vous allez peut-être un peu vite, c’est que souvent les partisans du cash-flow positifs partent sur un crédit de 20 ans et pas plus (après effectivement ça fait trop d’intérêts et pas assez d’amortissement de capital les 1ères années). Ce qui impose de facto de  trouver un bien à forte rentabilité.

A partir de là, la question c’est : avec le même bien, ne serait-il pas mieux de prendre un crédit sur 10 ou 15 ans pour le payer plus vite ?

A mon sens, avec la différence de taux actuel où on est à moins de 1% sur 10 ans et à disons 1.4% sur 20 ans (soit une différence assez faible), il me semble mieux de partir sur 20 ans et d’acheter 2 biens plutôt qu’un :

  - Au pire, au bout de 10 ans, schématiquement vous pouvez revendre un des 2 biens pour rembourser le reste de prêt de l’autre, et vous retrouver quasi dans la situation de l’autre scenario.

- Vous avez 2 locataires qui vous paye vos mensualités, ça diminue les risques au cas où vous auriez un pépin (cash flow positif vs. effort d’épargne)

  - Sur 20 ans, vous avez une option gratuite de retour de l’inflation/taux + élevés qui vous permettrait de rembourser la fin du crédit en monnaie dépréciée.

Dans vos scénarios; appliquer vos principes :
2) Il ne faut pas oublier de prendre en compte toutes les charges dans le calcul de rentabilité

Par ailleurs, en pratique l’infini n’existe pas :
le banquier vous prêtera de l’argent à l’infini : non !
si on s’endette sur suffisamment longtemps : jusqu’à l’infini et même au-delà ?

Naphto,

je crois aussi que dans vos simulations, il faudrait inclure les impôts.
En effet, selon la tranche marginal à l’impôt sur le revenu de l’investisseur (et cela augmente vite quand on a des revenus complémentaires à son salaire), les charges d’impôts peuvent être importantes si on a rien à "défiscaliser" (charges à ôter des revenus immobilier y compris les intérêts d’emprunt).

Après, si vous êtes sur une petite tranche (et cela peut avoir différentes raisons: salaire peu élevé, enfants à charges, défiscalisation antérieures….), alors ce paramètre peut être moins important pour vous.

Bonne journée

Un des avantages des cash-flow positifs est de garder son taux d’endettement stable afin de ne pas se voir refuser son prochain financement par son banquier.
Sachant que les banques pondèrent vos revenus fonciers par 70%,80% pour les inclure dans votre revenu global, une règle intéressante pour déterminer la maturité de son crédit serait de faire correspondre la mensualité de votre crédit avec 80% du revenu mensuel de votre investissement.

Premièrement, cela vous laisse un coussin de sécurité si vous subissez des absences de rente (loyers impayés, vacation ect…).

Deuxièment, la différence entre la mensualité de votre crédit et les revenus de vos investissement sera nulle aux yeux des banquiers, vous permettant de sortir de votre bilan cette opération afin de demander plus facilement un nouveau financement pour un nouvel investissement à votre banquier.

Attention, pour certaines banques, votre taux d’endettement augmentera quand même (car l’endetement est un ratio…), seules les banques utilisant un calcul de différentiel locatif (Caisse d’épargne, crédit foncier, crédit agricole) permettent ainsi de garder un taux d’endettement stable via cette optimisation.

Bonjour,

Je relance le débat concernant le cash-flow positif.

Ma situation: J’ai 2 studios et un T3 sur la région lyonnaise.
1er studios acheté en loi Scellier: je ne commente pas
2ème studio acheté avec un apport de 30% et cash-flow négatif de 250€: Peu mieux faire mais c’était la première fois.
3ème appartement un T3: financer par la banque à 100%, 800€ de loyer HC et 600 de crédit: Y a du mieux. Mais avec 300H de travaux à tout refaire.

Je suis en LMNP avec un TMI de 14%, je cherche un nouvel investissement avec des travaux mais il y en a très peu sur le marchés et quand il y en a un si on ne va pas pas le voir tout de suite, il vous passe sous le nez.
A 10 ans de la retraite (artisan électricien, plombier chauffagiste) mon but est d’acheter, de louer et si besoin d’argent de revendre après 5 ans de location minimum afin de profiter des 12.5% sur le prix d’achat ( forfait travaux sans justificatif) pour le calcul de la plus value.

Ma réflexion est donc si je veux continuer à investir dans des appartements se ne sera que sur des investissements avec des cash-flow négatif donc un blocage rapide de la banque pour cause de surendettement (pour l’instant ils sont d’accord pour financer 250K€ encore).

- Evolution du prix de l’appartement: Mon deuxième studio à pris entre 1% et 2% en 3 ans (beaucoup de demande pour peu d’offre) (78K€ à 90K€) donc à la revente une plus valus presque assurée qui viendrais compenser le cash-flow négatif.
- Intervention travaux / entretien appartement: Je fais tout moi même de part mon métier jusqu’à dépanner l’électroménager car j’étais électronicien avant donc, je n’ai pas de frais de ce côté là, juste acheter le matériel voir le prendre dans mon stock pour les petites choses. Donc un cash-flow qui n’est pas aggravé par les travaux.
- Les loyers + charges étant moins important que les remboursements d’emprunt je créé du déficit et je ne paye pas d’impôts pendant plusieurs années. L’effet ciseaux est repoussé d’autant ( je n’ai jamais fait le calcul jusqu’au bout ) mais comme le but est d’éventuellement revendre au bout de 5 ans mon cash-flow n’est pas aggravé dans un premier temps par mon imposition.
- Je gère moi même les locations sans passer par une agence donc encore une fois mes finances ne s’en portent que mieux.
- Les studios sont à 30min de chez moi et ils se louent en 1 semaine. Je viens d’avoir pour la première fois ( au bout de trois an ) mes premières vacances au mois d’Août. Puisqu’il sont meublés, je ferais du séjour court la prochaine fois.
- Comme j’achète les biens relativement cher par rapport à d’autres région pour un même loyer ( achat 70K€ pour 400 de loyer, on est plutôt sur un investissement à 90K€ voir 100K€ pour le même loyer) je peux amortir aussi des sommes plus importantes d’autant plus que mon comptable amortis 85% de la valeur sur 20 ans.
- A la revente comme on est sous le régime de la fiscalité des particuliers, on ne tiens pas compte de l’amortissement comptable . Le montant de l’achat n’est pas amputé de l’amortissement. La taxe est donc minorée.

La contrainte d’un cash-flow négatif est que je dois avoir l’argent de côté pour pouvoir compenser la perte mensuelle de 100€ alors qu’un achat avec cash-flow positif s’autofinance. Ayant des liquidités en conséquence je trouve dommage de passer quand même à côté de ce genre de projet qui au final est quand même positif même si il ne l’est pas autant que la plupart des projets.

Mon 2ème studio sera payé complètement dans 3 ans et mon scellier aura 9ans de crédit d’impôt donc je devrais pouvoir avoir sur mes trois investissements un cash-flow positif et pouvoir réinvestir si la banque ne veux plus me suivre d’ici un an ou deux.

Qu’ne pensez vous ?

Dernière modification par loetsa (18/01/2019 06h40)

Est-il possible de revaloriser les amortissements lorsque le bien prend de la valeur car l’immobilier local à augmenté?

En normes (comptables) françaises, la prudence est de mise, donc on ne réevalue que très rarement un actif corporel (vs normes internationales notamment IFRS qui en font au contraire un principe, la juste valeur, donc la nécessité de tester la valeur d’un actif régulièrement).

Il existe bien un principe de réévaluation des actifs en normes françaises, comptablement c’est assez simple, on modifie le plan d’amortissement avec la nouvelle base amortissable (à condition de réévaluer tous les actifs)

Le mécanisme serait intéressant si l’impact comptable était bilan/bilan mais fiscalement, le Bofip indique que pour les actifs non soumis légalement à réévaluation (réévaluation libre) rien ne s’y oppose en principe, toutefois "les entreprises n’ont pas la possibilité de procéder à une réévaluation libre de certains éléments de leur actif sans en tirer immédiatement les conséquences fiscales"

En français j’interprète le CGI de la manière suivante via l’article 38-2 (à confirmer par un expert comptable):
- ancienne valeur de l’actif (brut): 100
- nouvelle valeur de l’actif (brut): 120

Obligation de passer en résultat (produit dans ce cas) la réévaluation pour 20 en année n, avec les conséquences que cela occasionne sur votre IR.

Philippe30 a écrit :

Pour optimiser au maximum , louer les T1 et T2 en nue le temps de passer les travaux en charges dans les revenus fonciers ensuite lors du départ du locataire mettez en meublés ces logements pour percevoir des revenus BIC et faire de l’amortissement.

Bonsoir,

Lorsque l’on change un bien du statut "location nue" à la "location meublée", il faut faire attention au délai qui suit la déclaration de déficit foncier.

www.leblogpatrimoine.com a écrit :

Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé.

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Je ne remettais pas en cause votre expérience, loin de là, désolé si vous l’avez interprétez de cette façon. Je mettais juste ce point de détail pour michaelstaudi. Nous avons récemment eu le centre des impôts à ce sujet pour diminuer la durée de 3 ans.

Merci de nous faire partager votre pratique.

Loetsa a écrit :

- Comme j’achète les biens relativement cher par rapport à d’autres région pour un même loyer ( achat 70K€ pour 400 de loyer, on est plutôt sur un investissement à 90K€ voir 100K€ pour le même loyer)

Un investissement à 100k, c’est une mensualité, au taux actuel, de 500€ environ sur 20 ans donc avec 400 de loyer + les charges et impôts, vous êtes en cash flow négatif…

Il y a des endroits où le cash-flow positif est quasi impossible. Lyon, c’est quand même la seconde ville de France : un endroit avec beaucoup de demande solvable ce qui fait monter les prix et donc baisser les rentabilités… A un horizon dix ans, je ne peux pas dire ce qu’il en sera mais en "buy and hold", cela me semble un bon choix si la mondialisation (et donc la métropolisation) continue…

Pierrot31 a écrit :

Il y a des endroits où le cash-flow positif est quasi impossible.

Le cash flow positif est toujours possible. Il suffit de jongler avec l’apport personnel. Sauf si, même en achetant cash, le loyer - charges ne couvre pas les impôts mais ce n’est pas le plus courant.
Cela confirmez que CF positif n’est pas k’unique prisme à prendre en compte