Guillaume44 : étude de cas immobilier (faisabilité d'une division avant achat)

Bonjour,

Bien que lecteur, c’est mon premier post.

J’ai repéré un bien que je vais visiter demain. Ce bien est en état hors d’eau, hors d’air, jolies matériaux au sol sur 4 niveaux. Mais d’une surface énorme. L’emplacement ne permet que de la location saisonnière ce qui autant permet un gros rendement (>20%), autant ne diluerai pas suffisamment les risques, en cas de plusieurs saisons touristiques pourrit d’affilés. Le bien actuel n’est pas diviser, il est composé de 4 plateaux.

Ma première intention était de pouvoir acheter l’ensemble d’un bloc en revendant l’ensemble de mon immobilier actuel, passant en statut marchand de bien sur SASU, et stoppant mon CDI, mais le risque n’est pas suffisamment dilué et j’ai peur de m’essouffler sur une rénovation/création de lot de très (trop) grande ampleur.

Ma réflexion s’est alors porté sur les solutions de dilution de risque sans changer de statut pour faire de la location en meublé touristique. Ainsi je réfléchis à m’associer, un de mes collègues mais sans pouvoir passer plus de 2 mois sur la rénovation de la moitié, c’est encore un peu trop gros.

Ayant trouvé une grande qualité et pertinence dans le forum du site, et quelques réponse à mes questions je sollicite votre aide. Mes questions sont ainsi celles ci :
-Est-t-il gérable d’acheter un bien a 5 acheteurs en faisant faire un état préalable de division par un géomètre, création de lots, création de syndic bénévole et découpe au pro-rata avant passage chez le notaire? Sachant que chaque acquéreur aurait son propre lot.
- Auriez vous des solutions pour trouver des co acheteurs?
- Avez vous déjà réalisé ce type d’achat hors cercle familiale/relation? Et si oui comment avez vous fait?
- Pensez vous que ce soit jouable?

Simulation du projet en co investissement sur un seul lot
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VOTRE PROFIL

- Statut employé, administrateur système
- 39 ans, marié, deux enfants
- TMI 14%
- revenus 45K€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : ok
- Fiscales : moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : solide
- Sociales : pas top
- Temps disponible : salarié du privé

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : lot sur un immeuble entier a diviser
- Année de construction : 1930, toit en ardoise, pas de fissures apparentes sur enduit extérieur de plus de 10 ans, jolie parquet à restaurer, prêt à être aménagé.
- Étage (4), luminosité ok, vue mer, surface (600 /carrez)
- Inhabité
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? a prévoir
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
- Études de la copropriété : sans objet, c’est un immeuble entier
- Décoration : certains matériaux pourrait donné du cachet à l’ensemble.

LOCALISATION DU BIEN

- Bord de mer
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? pourrit, mais très beau et sauvage
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? pas prévisible

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire et travaux : 23000€
- Loyer envisagé en meublé de tourisme très variable : 7500€
- Frais de gestion locative 1000€
- Travaux immédiats : 25000€
- Coût des travaux à 5 ans : initiale
- Coût des travaux à 10 ans : 5000€

- Taxe foncière hors TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)

- Rentabilité brute : 7500€ / 48000€ = 14,58%
- Rendement opérationnel brut : trop hypothétique sur du saisonnier

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 10000€
- Type de crédit : amortissable avec différé de remboursement 18 mois
- Taux du crédit avec assurance : 2%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 5000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : crédit d’impôt travaux

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée ( micro BIC)

CASH FLOW

- Cash flow positif environ 200 à 300€ en loc saisonnière

- Petit plus, possibilité d’y allé en WE quand disponible

Dernière modification par Guillaume44 (25/01/2019 20h59)

Mots-clés : achat, location, plusieurs, rendement, saisonnier, surface