Gonepaper 31 : étude de cas immobilier (colocation sur T4, LMNP)

Bonjour,

J’ai longtemps hésité à créer ce post et je m’excuse par avance pour ces questions de débutants.

///////// INFORMATIONS \\\\\\\\

***** PROFIL *****
- Statut : Célibataire, 28 ans, 38K brut annuel
- Comptables : Faible
- Fiscales : faible
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : néant
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : faible

***** CARACTÉRISTIQUES DU BIEN *****
- Type : appartement de type T4 avec 3 chambres
- Année de construction : 1980
- Étage : 3e étage
- Déjà occupé ? Inhabité ? : déjà loué
- Chauffage collectif
- Concierge  : oui
- Décoration : moderne

***** LOCALISATION DU BIEN *****
- Département, ville: 31 Toulouse
- Centre-ville, périphérie : Périphérie
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : probable

***** RENTABILITÉ DU BIEN *****
- Coût du bien avec frais de notaire : 128500
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1050
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 0.5 mois
- Travaux immédiats : non
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : non
- Taxe foncière hors TEOM : 1200 annuel
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9,39%
- Rendement net net : 2,82 - 4%

***** FINANCEMENT DU BIEN *****
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit: amortissable
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 20K
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : LMNP au réel

***** RÉGIME D’EXPLOITATION *****
- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP au réel

***** CASH FLOW *****
- Prendre en compte le TMI : 30%
- Cash flow positif ou négatif : 160€

///////// Raisonnement \\\\\\\\

Souhaitant acheter sur Toulouse, je rencontre des difficultés pour :
1. identifier un bon comptable pour la fiscalité
2. identifier un bon notaire qui pourra me conseiller sur les faux pas à éviter
3. estimer correctement la rentabilité nette nette (je me suis basé sur le site de rendementlocatif mais aussi sur un fichier excel d’un membre de ce forum)

En complément de ces 3 points, quelques nouvelles questions :
4. Les biens déjà loués bénéficient-ils d’une marge de négociation plus importante ?
5. Présenter le TRI et le VAN à son banquier donne t-il plus d’avantages pour négocier son prêt ?
6. Des investisseurs sur Toulouse sont-ils prêt à échanger leurs expériences ? (par MP)
7. La fiscalité LMNP au "régime réel" est souvent plébiscitée pour bénéficier de l’amortissement du bien. Pourtant dans ma simulation (cf section Informations ci-dessus) le régime microbic (abattement 50% des charges) est parfois plus avantageux. Est-ce que cela est cohérent?

D’avance merci pour vos réponses,
Gone

Mots-clés : immobilier, investissement, lmnp