SCPI : rendement (dividendes) des SCPI en janvier 2019

FCP a écrit :

Bilan de mes SCPI en 2018 :
  Novapierre 1 : 4,0% / 1791 € de loyer + 2,3% / 1040 € de revalo de part = 6,3% / 2831 €
  Novapierre Allemagne : 5,0% / 1505 € de loyer + 2,0% / 590 € de revalo de part = 7,0% / 2095 €
  Pierre 48 : 4,3% / 2879 € de revalo de part + 1,7% / 1224 € de distribution de PV = 6,0% / 4103 €
  Corum Origin : J’étais encore dans le délai de carence, donc loyer seulement 2% /2173 € (6,14% pour quelqu’un qui les auraient eues toute l’année) + 1,4% / 1513 € de revalo de part = 3,4% / 3686 €
  Gain total = 12715 €

Ce que vous avez perçu n’est en aucune manière un "loyer", mais un "dividende".

D’ailleurs ce n’est pas non plus ce que vous devrez déclarer comme revenus au fisc : ce qu’il faudra déclarer, c’est votre quote-part (par exemple 0.03% si vous détenez 0.03% des parts de la SCPI) des revenus fonciers (en gros des "loyers" moins les charges déductibles) que la SCPI aura perçu. et c’est presque toujours un peu différent du montant des dividendes. Le montant exact figurera sur l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) que chaque SCPI vous enverra vers avril/mai.

Est ce que la 18ième place de Novapierre Allemagne est bien sa réelle position sachant qu’elle procure du 4,9% net d’imposition et de prélèvement sociaux, elle devrait être beaucoup mieux classée en réalité non ?

_Pour Novapierre Allemagne, oui elle a cet avantage d’être investie en Allemagne ce qui réduit l’imposition, ce qui ne doit pas être un critère décisif tout comme le rendement.
Je vous invite à parcourir la discussion sur cette SCPI qui traite bien du sujet : SCPI Novapierre Allemagne : analyse de cette SCPI de PAREF Gestion

_En ce qui concerne la capitalisation, une petite capitalisation n’est pas forcément synonyme de manque de diversification ou de maillage. Vendôme Régions possède 35 biens répartis sur tout le territoire, voir carte ci-dessous. Ils achètent de petites unités entre 1M€ et 2M€.
Le tout est de diversifier aussi les capitalisations de façon à ne pas avoir que des mastodontes ou des SCPI collectant beaucoup.

Source BT4T

Et cela va tellement bien qu’ils font une super promo :
3 mois de jouissance en cadeau

Primovie et Primopierre n’ont pas vu leur prix de part évoluer contrairement à ce qui est indiqué.
Bref, on ne va pas reprendre toutes les erreurs présentes dans le tableau (VPM Capiforce Pierre et Cifocoma 2 erronées …).

Question peut être bête mais :

Pour choisir une scpi en PP , on regarde qu’il y ai une bonne évolutions du prix des parts par exemple sur 10 ans , le TOF moyen ainsi que l’entreprise en elle même bien entendu.

Pour choisir de l’usufruit , on regarde uniquement le rendement et qu’il soit également en augmentation sur les disons 5 dernières années voir 10 …

Le dividende de Cifocoma est confirmé à 36€ soit une baisse de 40% par rapport à celui de 2017.
Le résultat reste stable autour de 50€ comme en 2017, la SCPI fait face à un problème de trésorerie.
Elle se retrouve bonne dernière du classement avec 3,53% de distribution sur la base du dernier prix de part de 1021€, et encore, ce prix a nettement diminué durant l’année 2018.
Qui l’eut cru quand on connait l’historique de cette SCPI tant vantée ?

----------

La performance moyenne 2018 des SCPI est de 4,35% contre 4,44% en 2017 (en ne prenant en compte que le dividende).
SCPI : collecte et performance au beau fixe en 2018 - Primaliance
Ce n’est pas une inversion de la courbe mais peut-être un atterrissage des distributions sur un point bas, c’est ce qu’il faut espérer :

Source : Les chiffres clés des SCPI

Edit : ajout 2ème paragraphe.

Dernière modification par kc44 (19/02/2019 05h16)

Et aussi l’index NAREIT qui a donné -5.68% en 2018 !

Depuis bientôt 10 ans que j’observe les SCPI, j’ai été frappé de constater une baisse du montant distribué par part (pour la majorité des SCPI, et quasiment toutes les plus grosses), surtout quand je constate que le dividende des foncières (SIIC) a lui généralement augmenté, alors que ces 2 types d’acteurs sont supposés être actifs sur les mêmes marchés.   
(J’ai même publié un message avec les montants précis, dans la discussion qui compare SCPI et SIIC).

Les discours que j’entends dans les AG de SCPI est aussi souvent un peu "différent" de celui des dirigeants de SIIC.

Ça m’amène à me poser un certain nombre de questions, sur les gestionnaires de ces entités, et sur le fait qu’ils ont, ou pas, le même métier…

Il y a un autre facteur pour apprécier la différence de gestion : le TOF.
Il suffit de prendre les rapports de quelques SIIC et les bulletins de quelques SCPI pour voir que sur les mêmes secteurs les TOF des SIIC sont généralement supérieurs (je n’ai peut-être pas ouvert les bons me direz-vous).
Avoir un TOF qui ne s’enfonce pas durablement en dessous de 90% (voire 85%) me semble être un premier point important pour espérer maintenir a minima la distribution.

Dernière modification par cat (20/02/2019 11h30)

Un TOF mauvais un trimestre (ou un semestre… voire un an) peut être un accident.
Un TOF qui stagne depuis plusieurs années en dessous de 90% (comme les grosses SCPI de bureaux parisiens tel RAP par exemple), alors que vous pouvez lire dans le rapport des SIIC (Gecina par exemple) que les taux de vacance dans les bureaux parisiens sont très réduits, m’interroge.
Mon avis sur la question : la gestion de leurs actifs par les SIIC (relocation, arbitrage, valorisation) est (en moyenne) bien plus active et efficace que celles des SCPI.

Opposer SIIC et SCPI est un débat sans fin, je pense que chacune de ses classes d’actifs à une place dans un patrimoine diversifié avec les avantages et les inconvénients.

Cette question de la comparaison entre les SIIC et les SCPI est intéressante : comment à partir de sous-jacents équivalents (je n’ai pas dit identiques mais vous avez compris l’idée), peut-on constater de telles différences de valorisation ?

Mon idée est qu’il s’agit d’une sorte de "convention" : il est admis qu’un véhicule coté en bourse puisse voir son prix fluctuer fortement au gré des soubresauts des marchés, quand il est par ailleurs admis que le prix d’une SCPI, surtout quand il est fixé par la société de gestion, constitue une référence non contestable (et là, l’investisseur expérimenté ajoute : « …dans des conditions normales de marché »).

Quand la plupart des SCPI se sont cassé la figure au cours de la décennie 90, ça résultait certes de raisons de fond - augmentation du taux de vacance, diminution des loyers encaissés - qui pesaient objectivement sur les résultats présents et futurs, mais ça résultait surtout d’une rupture du contrat de confiance entre les investisseurs et la promesse qui leur avait été faite.

A l’époque, la plupart des SCPI étaient à capital fixe, et faute d’Internet, les banques centralisaient tant bien que mal les ordres dans leur système informatique… Comme par hasard, plus les prix baissaient sur le marché secondaire, plus les gens (dont l’écrasante majorité n’avaient pourtant objectivement pas besoin d’argent) devenaient vendeurs alors qu’ils prenaient connaissance de la baisse des SCPI qu’ils avaient en portefeuille… ce qui contribuait à faire s’effondrer les prix un peu plus. Le "signal prix" est une donnée essentielle dans la formation de l’offre et de la demande.

A l’inverse, une des seules qui a superbement tiré son épingle du jeu à cette époque est Immorente, pour deux raisons principales : 1) le positionnement exclusif d’alors sur des murs commerciaux les mettait à l’abri de la vacance observée sur les bureaux et 2) le prix de souscription ne résultait pas de l’offre et la demande (comme toutes les SCPI à capital fixe) mais était fixé par la société de gestion.