Genepierre : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Il y a en fait 2 questions que vous devriez vous poser avant d’investir :
  1) ce type de placement (SCPI de rendement) est-il adapté pour vous ?
  2) ce produit est -il le meilleur (ou un des "bons") dans ce type de produits ?

Voici ce que je pourrais y répondre :
  1) impossible de répondre : on ne sait rien de vous.
  2) assurément non (mauvaise gestion, biens mal adaptés, gouvernance calamiteuse, etc.). Il ne faut pas uniquement se baser sur le rendement spot pour un investissement qu’on envisage de conserver très longtemps (et si ce n’est pas le cas, ce n’est pas ce placement qu’il faut choisir). Je n’achèterais pas forcément un billet moins cher pour traverser l’océan si le bateau pour lequel ce billet est valable est trop pourri…

Par ailleurs, je vous invite à vous présenter et à lire la charte du forum sur Info

Bonjour,
Je viens de revoir le RAN de la SCPI Génépierre, qui paraît presque invraisemblable, au-delà de 100 % d’après les dernières valeurs vues.
Quelqu’un sait-il, ou peut-il deviner, ce que cache une valeur aussi atypique ?
D’autant qu’ils n’ont pas l’air de s’en servir, puisque le rendement n’arrête pas d’être grignoté année après année.

Effectivement la justification standard à l’existence du RAN c’est le lissage de la distribution.
Et là je voyais bien que quelque chose clochait.
Je me demande vraiment ce qu’ils fabriquent, parce qu’il y a tout de même un sacré patrimoine, qui n’a pas l’air d’être constitué de tôle ondulée.
Evidemment s’il n’y a personne pour le gérer correctement…
En période de forts taux d’intérêt, cela pourrait rapporter de placer le RAN ?! Mais là, je ne vois pas…
En tout cas je voulais vos renvoyer un petit mot pour votre réponse (disons "reconnaissance", car le robot ne veut pas du plus petit mot).

J’en ai un petit peu, de ce machin, et je n’ai pas vraiment honte car c’est ma toute première acquisition faite sous influence de ma banque. Mieux vaut en rire désormais.

A titre personnel, je reste trés sceptique sur la capacité des banques à gérer un patrimoine immobilier. Les banques savent investir mais entretenir des immeubles, c’est un autre savoir faire.

Mieux vaut se tourner vers des sociétés qui ont un vrai savoir faire dans ce domaine (Foncia, Perial, …), sachant que les SCPI sont des investissements à LT.

Quand on parle de SCPI "bancaire", cela englobe Amundi, BNP Paribas Reim, CM-CIC SCPI Gestion, HSBC Reim … Il y a des dizaines de SCPI gérées par les réseaux bancaires.

Moi non plus cela ne me fait pas rêver, et je serais bien aise de toucher 6,68 %.
Il me semble que le DVM pour 2018 est plutôt de 4,47 % !
Source Les rendements pour 2018

Même si le TOF n’est pas terrible (88%), les résultats sont plutôt flatteurs malgré tout : rendement de 6,68% en 2018 et TRI 5 ans de 9,18% (BT 4T2018)

6.68 en 2008, si je ne m’abuse ?
4.32% en 2018 !

C’est bien 4,32%, source bulletin T4, je me demande bien d’où sortent les 6,68% (c’est la distribution 2008 en fait, bien vu Audaces) ou 4,47% sachant que la valeur de part n’a pas évolué.

Le RAN n’est pas du cash (GBL l’a redit juste avant), il peut être investi dans des immeubles. L’impôt a déjà été payé sur le RAN dont dispose la SCPI.

Hazdrubal a écrit :

Du coup que représente le RAN physiquement ? Pour moi c’était du loyer non distribué, donc du cash en réserve.

Le RAN ne représente rien physiquement, c’est avant tout un élément comptable. C’est un bénéfice qui n’a pas été directement distribué aux actionnaires et "remis à plus tard". En pratique il devra donc toujours être versé aux actionnaires mais on ne peut pas savoir quand : ça pourra être pour compenser une mauvaise année, voire jamais…

Il ne faut pas chercher à voir le cash partout en comptabilité, en pratique une SCPI peut avoir fait beaucoup de bénéfice mais disposer de de très peu de trésorerie : il suffit qu’elle ait tout ré-investi dans des actifs immobiliers (bien souvent très peu liquides !)

Je ne connais aucune SCPI ayant une particularité liée au RAN dans ses statuts.

J’avoue ne jamais avoir bien compris cette "fixette" de certains sur le RAN (ça devient presque un gadget pour désinformer, et cacher l’essentiel).
Qui se préoccupe du RAN de Total ou d’Apple ou d’une REIT ?
Il peut y avoir un intérêt (modéré) de se préoccuper du RAN dans le cas d’une SCPI à capital fixe (et faisant rarement des augmentations de capital et peu tourner son patrimoine). Dans les autres cas, je comprend mal l’intérê (et encore moins d’aller jusqu’à adapter les statuts pour que l’émission de nouvelles parts alimente le RAN).

Corum AM a annoncé ne pas vouloir constituer à l’avenir de RAN pour ses SCPI (Corum Origin et Coru XL), et comme conséquence distribuer la totalité du résultat. Ainsi la distribution sera décidée par le résultat dégagé, et non par la société de gestion (selon divers critères pas toujours explicite). Bien entendu, certaines décisions de la société de gestion ont des impacts sur le résultat dégagé.

La RAN a a priori vocation à lisser les distributions en cas de vacance provisoire ou baisse de revenus, il a bien sûr ses limites, plusieurs SCPI ont maintenu un dividende artificiellement à coup d’utilisation du RAN pour le couper bien plus franchement le jour où il n’en reste plus.

Les impôts sur le RAN (ce qui est mis en réserve) sont payés l’année en cours donc le nouvel associé investissant dans une SCPI ayant un gros RAN (ancien) sera bénéficiaire si au fil du temps celui-ci lui est distribué. A l’inverse il paiera des impôts sur ce qui est mis en réserve et risque d’être distribué plus tard, lorsqu’il sera sorti.

GoodbyLenine a écrit :

De ce que j’ai cru comprendre des explications du président du CS en AG : il préférait que le RAN ne soit pas distribué (et idem pour les plus-value si je me souviens bien), car pour un associé n’ayant pas besoin de cash, et qui reinvestirait le cash distribué dans cette SCPI, ça permettrait de payer moins de frais d’entrée.

Il est possible (probable) le président du CS a en l’espèce tenu un raisonnement pro domo. Tant qu’à faire, il devrait présider aux destinées de Patrimmo Croissance, il n’aurait plus à gérer ce genre de dilemme…