Vendre sa maison à sa SCI pour dégager de la trésorerie ?

C’est apparemment très peu répandu en France et avec beaucoup d’inconvénients :
- la banque ne prête que 40% à 70% d’un prix estimé par elle-même ( et en dessous du prix du marché ).
- frais de garantie hypothécaire de l’ordre de 1.5% à la mise en place et d’environ 0.5% pour la main levée en cas de revente anticipée du bien immobilier.
- taux d’intérêt plus élevé que pour un crédit immobilier
- crédit le plus souvent sous forme de crédit in fine
- disponible quasi exclusivement en région Parisienne et côte d’Azur

Le crédit hypothécaire : obtenir de l?argent - cartefinancement.com

J’ai déjà expliqué plus haut les inconvénients d’un prêt basé sur une hypothèque, l’idée ici est de maximiser la trésorerie dégagée et avoir le taux d’intérêt le plus bas.

Imaginons qu’une personne possède sans crédit une maison qui vaut 400ke, elle ne peut pas aller voir sa banque et demander 400ke pour par exemple les mettre dans on PEA.
Aucune banque ou presque ne fait cela et même en cas de crédit lombard ou tout autre montage peu répandu elle ne lui prêtera que 200ke au maximum.

Par contre si la personne est solvable, elle peut créer une SCI, vendre sa maison à celle-ci, faire un crédit immobilier et mettre les 400ke sur son PEA.

Je ne vois pas pourquoi la banque ne prêterait pas 400ke à une personne solvable pour acheter un bien immobilier via une SCI ?

C’est exactement ça

J’attends un avis éclairé des spécialistes du forum, vu que la vente à soi-même est apparemment "mal vue" par le fisc du fait que certains montages avaient un but exclusivement fiscal ( créer un déficit foncier artificiel en lançant des travaux via une SCI, dans sa résidence principale, après une vente à soi-même ).

@ Oblible
Vous pensez crédible qu’un banquier qui vous refuserait un prêt en direct à taux bas durée longue pour investir dans ce que vous voulez, vous prêtera de l’argent pour cet achat (en ayant étudié le dossier sérieusement et sans que vous ne lui ayez caché des informations).

Vous pensez vraiment qu’un banquier prête quelques centaines de ke sans avoir plus d’informations sur le bien : il ne sait même pas où il se trouve?

On ne doit pas fréquenter les mêmes banquiers :-).

Bonjour,

ça semble possible : Revendre à soi-même

Pour ne pas attirer l’attention des services fiscaux, il faut un changement réel de propriété. Il est donc très judicieux de veiller à ce que l’associé « vendeur » du bien immobilier de la SCI dispose de moins de 50% des parts dans la société à la création au moment de la transaction afin d’éviter la qualification de « vente à soi-même » et une annulation des avantages fiscaux, et réintégration de certaines taxes.

Oblible a écrit :

- la SCI mettra gratuitement le logement à disposition des associés qui vont y habiter et ainsi la SCI ne va déduire aucune charge ni intérêts d’emprunts ( donc pas de création de déficit foncier ).

Si c’est la SCI qui contracte le crédit, il faut qu’il y ait un loyer permettant de couvrir le coût du crédit ainsi que les charges afférentes au propriétaire.

Cela me semble bien complexe et un peu "fumeux" pour juste obtenir un crédit dont le taux risque de ne pas être plus avantageux que de "passer en direct". C’est un calcul à faire. Mais j’ai de gros doutes…

WhiteTiger a écrit :

Cela me semble bien complexe et un peu "fumeux" pour juste obtenir un crédit dont le taux risque de ne pas être plus avantageux que de "passer en direct". C’est un calcul à faire. Mais j’ai de gros doutes…

Ça n’est "fumeux" que si on résonne sur un cas général. J’ai une amie qui vient de le faire pour récupérer des fonds pour racheter une entreprise car elle ne pouvait emprunter pour des raisons médicales et de limite acceptables d’endettement. Elle (Et son mari) ont mis la rp dans une SCI IR et les biens locatifs dans une SCI IS, ce qui lui permet de :
- récupérer du cash
- protéger un peu mieux le patrimoine en cas de défaillance de l’entreprise
- gérer l’aspect succession (couple sans enfant)

Cela a un coût non négligeable et à ne pas conseiller tant qu’on peut emprunter en nom propre. Dans le cas cité ci-dessus, cela permet un effet de levier (cash+emprunt).

Bonjour,

Justement je me posais la question étant dans la même situation (achat de notre RP en concubinage donc pour mon cas passage en sci familial pour nous protéger et ajouter nos 3 enfants)

Voici quelques calculs (dites moi si je me trompe):

1) J’ai un bien de 300K et je le vends à ma SCI (remboursement du prêt TAUX D’INTÉRÊT 1,36 et TAUX D’ASSURANCE 0,36 sur 15 ans)

Je rembourse 1933,38 sur 15 ans soit 300K + 48K euros d’intêrets dont 16200 assurance+ 25K de frais immo

en parallèle je place 300K à 4% net pendant 15 ans => 540K au bout de 15 ans
effort epargne 348K
frais immobilier 25K
Total au bout de 15 ans =>  540K - 25 K = 515K qui rapporte ensuite à 4%  1716 euros pas mois

2) Placements à versements réguliers capitalisés sur 15 ans

Je place 1933.38 sur 15 ans à 4% + un apport initial de 25K correspondant  aux frais immo
effort epargne 348K
apport initial  25K
Total au bout de 15 ans => 520K qui rapporte ensuite à 4%  1733 euros pas mois

3) J’achète un bien immobilier pour du locatif
Sur la base d’un bien à 300K et d’une rentabilité net à 4%

effort epargne 348K (remboursement du prêt TAUX D’INTÉRÊT 1,36 et TAUX D’ASSURANCE 0,36 sur 15 ans)
frais immobilier 25K
rente location => 12K euros par an (4%)

je place la rente sur 15 ans => au bout de 15 ans 245K pour un placement régulier capitalisé

Total au bout de 15 ans =>
j’ai un bien de 300K qui rapporte 1000 euros pas mois
j’ai 240K de placé qui rapporte 800 euros pas mois à 4%

soit 540K et 1800 euros par mois

Cette discussion m’intéresse car je suis à peu près dans le même cas.

Nous avons chacun une RP avec ma compagne mais habitons dans sa résidence principale.
Je souhaite monter une SCI avec elle pour faire racheter mon bien par la SCI et transformer ma RP en locatif.

Je n’ai pas trouvé d’autres moyens que le rachat par SCI pour ce type de situation afin d’intégrer ma compagne à cet investissement locatif.

Je vais suivre le récit d’Oblible pour la partie rachat par SCI.

Hello

Pour avoir fait plusieurs recherche sur sujet il y à quelques temps, il n’est clairement pas à faire.
Une seule raison.

Il y à de très grande chance que votre dossier soit qualifier par l’administration fiscale par de l’abus de droit fiscale. Et la ca pique…