LMNP en indivision et déclaration au réel simplifié ?

Je dirais que, comme "Durant l’indivision, chacun des indivisaires est imposé proportionnellement en fonction de la quote-part qu’il détient dans la propriété indivise. Ainsi, par exemple, pour les immeubles indivis donnés à louer nus, chacun des coindivisaires sera imposé aux revenus fonciers en fonction de sa quote part dans l’indivision. Les produits et les charges seront répartis en fonction de cette quote part." (cf La propriété indivise), vos parent comme vous devez déclarer quelque chose pour ce bien (et si seul vous avez perçu le loyer, et financé les charges, ça ne change rien à ce que vos parents doivent déclarer).

J’ignore si vos parent peuvent déclarer en micro-BIC (leur quote part des loyers, même si eux n’ont rien perçu) et vous en BIC réel (je suppose que oui, mais je n’ai aucune certitude).

Le mieux, pour clarifier la situation, serait peut-être d’établir une convention d’indivision, pour bien préciser les droits et devoir de chacun.
Pour simplifier la situation, vos parent pourraient aussi vous faire don de l’usufruit de leurs parts (vous seriez alors officiellement seul à en percevoir les fruits, et à en financer les charges), voire de la pleine propriété de leurs parts. Dans tous les cas (donation ou maintien du statut-quo) attention si vous avez des frères et soeurs.

Je me retrouve dans une situation similaire à celle de Bnj100. A la suite d’une succession je partage la propriete d’un appartement avec ma soeur. C’est moi qui ait financé des travaux importants.
Le notaire à qui on a demandé conseil nous a dit de traiter les choses par ecrit mais sans avoir recours à un usufruit temporaire. J’ai donc signé une convention avec ma soeur definissant qui paye quoi et qui est responsable pour quoi.
En terme fiscaux, cela s’analyse comme une creance de ma part envers l’indivision. J’ai declaré l’ensemble des travaux et je declare la totalité des loyers jsuqu’à remboursement de la créance. Je tiens à jour une comptabilité de caisse.
Nous avons fait cela sur le conseil d’un membre de la famille lui-meme inspecteur des impots.
Je dois avouer que malgé cela je suspecte que le montage pourrait etre remis en cause lors d’un contrôle, les impots ayant une tendance à avoir une pluralité d’opinions.

Le risque parait relativement limité du fait que tous les revenus imposables sont declarés et que j’ai effectivement reglé moi-même l’integralité des travaux. Les impôts pourrait demander à ce que ma soeur declare elle-meme la moitié des revenus et charges en considerant qu’elle m’a fait un emprunt, ce qui à court terme reviendrait à lui allouer une partie du deficit engendré par les travaux.

En clair, beaucoup de bruit pour rien.

Votre comptable a raison mais c’est sans importance du moment que vos parents ne sont pas lésés, ou plutot qu’ils ne vous attaquent pas vous en justice. Le contrat de location est probablement valide malgré tout.
Du moment que c’est vous qui touchez les loyers c’est à vous de les declarer. Je ne vois pas vraiment l’avantqge que vous auriez a declarer en micro BIC?

Quand avez vous acquis le bien?
Ça semble un sujet très compliqué et épineux… Surtout que si vous passez en Micro BIC vous perdez tous la défiscalisation des frais de notaire et autre travaux fait au départ?

A votre place je ne prendrais pas de risque, mais ce n’est qu’une considération personnelle, je me méfie tjrs…

Ne pouvez vous pas être au micro BIC pour la durée minimale, et derrière vous faite évaluer la valeur de votre appart pour repasser au réel et défiscaliser au maximum. (ça peut être intéressant si vous avez acheté par chez et que vous faites une vrai plu-value sur le bien?)

Pour satisfaire votre comptable vous pouvez vous faire faire un contrat de location par vos parents et le locataire devient le sous-locataire pour 25%. Vos parents devront declarer une location (nue?) aux impots mais là votre contrat de location entre vous et votre locataire devient valide.
Et vous deduirez de vos propres charges le loyer versé à vos parents.

Il y a plusieurs choses qui vont de travers dans cette affaire :
- le total de 105 %. Supposons que c’est 70/15/15.

- une indivision est un peu comme une société : chacun doit contribuer aux charges et bénéficier des recettes, en proportion de sa part. Les régles de gestion, de décision etc. sont trouvables facilement sur internet. Ca ressemble à une société mais ça n’en est pas une, en droit, car il n’y a pas de personne morale ; il y a 3 personnes physiques qui, ensemble, sont propriétaires indivis d’un bien.
Le plus simple est d’ouvrir un compte au nom de l’indivision. Ainsi, il n’y a pas besoin de répartir chaque charge et chaque recette ; il n’y a que l’éventuel bénéfice qui doit être réparti, par exemple une fois par an.
Si l’un des indivisaires fait l’avance des dépenses et perçoit les recettes, c’est une solution temporaire, il faut ensuite régulariser. Par exemple : j’ai perçu 100 alors que j’aurais du percevoir 70, je vous dois donc 15 et 15… Réciproquement, j’ai avancé 50 de dépenses, vous me devez donc 7,5 et 7,5… C’est bien plus compliqué à faire. Et ça fait une sorte de comptabilité parallèle puisque le comptable tient déjà une compta !

En faisant une indivision avec vos parents, puis en gérant vous même les dépenses et recettes à 100 % pour vous, vous les dépossédez de leur usufruit. Si c’est la volonté de tous, pourquoi pas, mais dans ce cas-là il faut le formaliser, comme le disait Goodbyelenine : vos parents vous font donation de l’usufruit du bien. Ca se passe devant notaire.

- au total, vous avez fait un montage compliqué (indivision + LMNP au réel) sans étudier préalablement à quoi ça vous menait ; et puis après vous n’avez pas assumé cette complexité, puisque vous avez géré comme si ce n’était pas indivis. Désolé, mais je ne pleurerai pas sur votre sort : vous vous êtes mis dans la mouise tout seul parce que vous avez insuffisamment étudié votre projet.

- concernant le bail, il devrait être effectivement être libellé au nom de l’indivision. C’est l’indivision qui est le bailleur. Par contre, j’ai une bonne nouvelle : vous aviez le droit de signer le bail seul, en engageant l’indivision. En effet, la conclusion et le renouvellement des baux se fait à la majorité des 2/3 des droits indivis. Vous pouvez donc prendre la décision seul, signer seul, et vous contenter d’informer les co-indivisaires. La seule irrégularité est d’avoir établi le bail au nom de Bnj100, alors que cela aurait dû être au nom de "l’indivision Bnj100 et M. et Mme Parents de Bnj100" (il fallait donc que le bail soit aux 3 noms côté bailleur ; mais vous aviez bien le droit de signer seul en bas).

- à mon humble avis, la solution de norber44 ne tient pas la route (bail nu sur 30 % de l’appartement entre les parents et Bnj). Norber44, je pense que vous ne comprenez pas bien la nature d’une indivision.
Les parents sont propriétaires de 30 % de droits indivis, pas de 30 % de l’appartement. Je ne pense pas qu’on puisse donner à bail des droits indivis !

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2017 20h27)

Bnj100 a écrit :

C’est vraiment compliqué ….

je sors du comptable, et il m’a soutenu que j’aurais du, au moment de la location, effectuer un contrat de location entre le locataire ET l’indivision ( et non moi seul …. )

Dans le cas où je suis, je n’aurais pas d’autres choix que de déclarer les revenus perçus en micro BIC, ce qui engendre bêtement 2 000€ d’impots en plus à payer …

Je suis un peu surpris par cette affirmation du comptable. Au même titre que la signature d’un membre d’un couple marié engage l’autre dans le cas d’un contrat de location, est-ce que la signature d’un des indivisaires n’engage pas toute l’indivision ?

Concernant la répartition du bénéfice de votre location meublée, à la lecture des documents préparés par mon expert comptable dans le cas de mon indivision (50/50 avec ma compagne), une seule comptabilité au réel simplifié est établie pour l’immeuble, puis le bénéfice éventuel est réparti entre les indivisaires au prorata de leur part dans l’indivision.

Si vous avez un accord avec les autres indivisaires de garder l’usufruit total de l’immeuble (encaisser tous les loyers et payer toutes les dépenses, puis conserver tout le bénéfice), alors pourquoi ne pas convenir de dédommager les autres indivisaires du montant de l’imposition supplémentaire qu’ils auront eu à payer sur les bénéfices de l’immeuble ?

Si vous avez 25% chacun, avec 25% d’apport chacun, vous divisez tout par 4 dans les déclarations de revenus.

Je ne comprend pas pourquoi tant de personnes souhaitent investir en indivision avec des étrangers. Tant qu’à prendre un comptable, autant monter une société.

Si vous ne comprenez pas les amortissements, n’investissez pas en LMNP.

Trahcoh a écrit :

Je ne comprend pas pourquoi tant de personnes souhaitent investir en indivision avec des étrangers.

Parce que seule l’indivision permet dans ce cas de rester à l’IR sur ces revenus.

Si vous ne comprenez pas les amortissements, n’investissez pas en LMNP.

Il me semble que vous êtes un peu expéditif : en effet, nul besoin de maîtriser les amortissements pour investir en LMNP ! Un parfait ignare en la matière peut faire un très bon LMNP, pour peu qu’il ait un bon comptable.

On vient sur un forum pour partager et engranger de l’expérience. Sans apprentissage nous sommes tous ignares ! Il faut bien démarrer quelques parts Désolé de vous avoir fait perdre du temps,

Bonne continuation

Remarques (déjà faites maints fois sur le forum) :
   1) location meublée et SCI ne font pas bon ménage: une SCI qui fait plus de 1 semaine % de ses recettes en location meublée (activité fiscalement commerciale, quand une SCI a un objet ci il) sera d’office à l’IS, ce qui exclut le statut LMNP. (et ses avantages). La SCI, c’est pour louer nu.
   2) pour faire de la location meublée à plusieurs, en LMNP ou LMP, outre la SARL de famille si les "personnes sont de la proche famille, il y a l’indivision ou la SNC (à l’IR).

GoodbyLenine a écrit :

2) pour faire de la location meublée à plusieurs, en LMNP ou LMP, outre la SARL de famille si les "personnes sont de la proche famille, il y a l’indivision ou la SNC (à l’IR).

Effectivement je n’y avais pas pensé mais la SNC peut théoriquement faire l’affaire pour de la location meublée à l’IR, même si on peut imaginer que c’est très marginal, pour des questions de responsabilité des associés et d’affiliation automatique des associés au régime de sécurité sociale (statut de commerçant).