Leon27 : étude de cas immobilier (maison individuelle, 5 garages et 3 parcelles de terrain)

Bravo pour ce projet.

Par contre sauf erreur de ma part, vous ne pourrez pas déduire la totalité de l’emprunt de vos revenus locatifs. En effet le prêt concerne le terrain et la maison. Or vous allez vendre une partie du terrain. Mettre la totalité de la charge des intérêts de l’emprunt en face des revenus locatifs me paraît donc abusif et je pense que vous risquez clairement un redressement fiscal en cas de contrôle. A votre place j’enverrai un mail au service des impôts pour affiner ce point. De toute manière, la rentabilité sera excellente, même si vous ne pouvez pas déduire l’intégralité.

Bon courage pour la suite.

Bonjour,

Vous devriez mettre un plan (sans réf avec le lieu etc bien sur) si possible.

NB : la transformation des garages en habitations échappera de fait à la TA (Taxe d’Aménagement) : super ! Et donc tout ce qui passe en mezzanine…Re super car pas de TA ! A garder en mémoire en cas de besoin d’isolation (intérieur ou extérieur, réhausse de toit ou pas) suivant le % de TA appliqué sur le secteur.

Parce que la TA est payée à la construction ; dés lors si vous faites des mezzanines…Dans le volume existant…Pas de TA !

NB1 pour Carignan  : si vous faites un garage non clos non couvert : pas de TA qui ne s’applique qu’à de la surface close et couverte etc Oui mais un garage non clos par ex c’est un peu dommage ? Certes ! Mais rien ne vous empêche de clore par une barrière ajourée.

NB2 : la TA atteint facilement 10 k€ en pour une SP de 150 m2 (on y est vite avec un garage, un bucher etc) en urbain ; donc ça vaut le coup d’y réfléchir en amont.
Par exemple les transformations de biens agricoles sont exonérés de TA si cela n’a pas changé ; sauf que le bâti agricole n’est pas assujetti à la TA au départ…Vous voyez l’astuce légale pour un agriculteur "prévoyant" ?

Bonjour,

Dans les deux cas vous avez possibilité de turn over à cause des 2 chambres ; un couple avec un enfant risque d’en avoir un 2éme et d’avoir envie de déménager, sauf si un arrangement  est possible quitte à perdre un peu en confort (comme une mezzanine). Et ensuite il faut que le bien est un "avantage" qui fasse que l’on a envie d’y rester : proximité des services, super véranda originale etc

Bref, je n’ai pas d’idée géniale ou originale je le crains, au suivant…

La chambre de 17 m² permet d’accueillir deux enfant sans problème pour des personnes qui ne peuvent louer plus grand..

Le bien :
Il est proche des services, transport, commerces, école collège et lycée et surtout il dispose d’un jardin, hors la plupart des locations dans le coin n’en ont pas..

La véranda :
je pourrais la chauffer et l’utiliser en pièce habitable, mais la toiture est en polycarbonate de 16, donc l’hiver c’est froid et l’été c’est chaud…
Aménagé de manière sympa c’est par contre un vrai plus pour des locataires qui peuvent avoir une surface de 32m² en plus pour manger le soir au chaud, que les enfants jouent à l’abri etc…..

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas votre dilemme : quelle est la différence entre une "salle" de 14 m² et une "chambre" de 14 m² ?

La même pièce ne peut-elle pas être utilisée indifféremment comme chambre, salon, salle de jeu, bureau, ou ce qu’il plaira aux locataires ?

Vous marquez "T4", puisqu’une pièce de 14 m² avec la lumière du jour est indiscutablement une pièce principale, donc il y a indiscutablement 4 pièces principales, et après les gens en font bien ce qu’ils veulent !

Oui c’est vrai mais je n’ai pas assez expliqué:

Pour rendre les deux chambres indépendantes à l’étage (actuellement en enfilade) je voulais changer de sens l’escalier.

Si je fais cela, je ne peux plus utiliser la salle à manger (cuisine actuelle) en chambre puisque l’entrée de l’escalier sera dans le fond de la pièce.

Je vous joins des plans:

ETAGE


-Les chambres 2 et 3 ont été décloisonnées pour l’instant.

REZ DE CHAUSSEE


-La chaufferie et le bureau deviennent la cuisine
-L’entrée de la salle de bain sera par le SAS
-La cuisine devient une salle à manger en mode T3 (changement sens escalier) ou une chambre en mode T4

Je suis preneur de toutes idées nouvelles, pour l’instant j’en suis au curage complet des volumes donc tout est modifiable !

Bonjour
Des nouvelles après une longue période !
Depuis beaucoup de choses ont évolués.

Nous avons choisi avec ma femme de rénover cette maison et de la transformer plutôt que de la louer.

La situation c’est donc bien renversée, car la maison maintenant rénovée vaut environ 350k€ hors terrain et garage.
un petit aperçu de la façade vitrée de 23m2



Cependant, on souhaite toujours exploiter le bien en partie, et a fond le jour ou l’on vendra l’ensemble pour un nouveau projet.

Pour l’instant, 3 garages sont ou vont être loués sous peu.
Nous réfléchissons à un Pinel sur le haut du terrain, la commune étant en zone B1.

L’avantage est que je gère rien, un contrat de construction et c’est tout.
Après un an et demi de travaux, je n’ai pas envie de mettre la main à la pâte !

Le jour ou nous vendrons, nous découperons une parcelle supplémentaire sur l’arrière, en vente pure je pense, et surement les garages  à part également.

A propos des garages, je voudrais vos avis.
Il nous rapportent 80€ pièce soit 4800€ annuel avant imposition (régime réel)

J’hesite sur plusieurs solutions :
-laisser ça comme ça, peu de rapport mais pas de charge.
-les transformer en habitations
  SOIT des studios ou bien T2 sans surélévation du bâtiment
  SOIT surélever et faire plus grand
- vendre l’ensemble mais nous avons déjà de l’épargne, alors à part ne plus avoir de prêt immobilier, peu d’intérêt je pense.

Le montant des travaux ne va pas être le même et comment puis je calculer la rentabilité complète ?
Ce n’est pas tant au niveau des travaux que cela me pose question mais un niveau de l’imposition.

Nous sommes peu imposable actuellement, à hauteur de 1000€ par an en gros (crèche/ frais réel etc)

si vous avez des avis !

A bientôt

Bonjour Iqce, vous pensez que le vent tourne pour les projets de construction ?
On est en zone U sur le nouveau PLUI..

De toute façon je ne compte pas faire de PA, mais rester sur des DP.
Un ami géomètre me conseille de faire une servitude sur une petite zone afin de desservir deux lots, et d’éviter ainsi le PA.

Après je compter les bloquer avec un bornage des parcelles et un certificat d’urbanisme que je renouvellerai au terme de chaque échéance.

Merci pour le conseil, mais ce qui me préoccupe est l’impact d’un PA par rapport à une DP.

De mémoire l’impact n’est pas le même au niveau des travaux obligatoires… réseaux communs, éclairage, voirie etc.

Le PLUI venant d’etre Adopté je ne suis pas stressé par ça..

Je me pose plutôt des questions sur bien exploiter le Pinel, et optimiser les garages dans un second temps.

J’ai rendez vous lundi avec un constructeur de maison.

Modèle investisseur, donc pouvant répondre aux normes PMR, dans les 105k pour 95m2.

Avec la valeur du terrain je serrais sur un total d’environ 170k€ de projet.

M’engager sur 9 ans me parait pas mal en terme de défiscalisation.
Le loyer va couvrir l’ensemble du prêt.
Et revente dans 10 ans environ 200/ 220k€.

Surtout si je me plante sur quelques choses n’hésitez pas.
J’ai vraiment peu confiance aux conseils fiscaux de ma banque plutôt préoccupée à me refiler ces produits alors que mon vieux PEL est imbattable est secur.:

Bonjour

J’alimente mon poste même si je sais que vous n’êtes pas fan du PINEL !

J’ai donc signé un CCMI et déposé mon permis avant le 31/12/2020 par bénéficier du Pinel en construction individuelle. (le dispositif a pris fin à cette échéance pour de l’individuel)

Le permis est accepté et je purge actuellement le délais de recours des tiers.

Il nous reste un an environ , le temps de la construction, pour se décider si l’on vends notre RP actuelle et l’on transforme la construction en RP pour ensuite de nouveau la vendre dès que l’on aura trouvé autre chose.

L’opération est intéressante:
Coût de la construction  (95m2 + garage 20m2 + comble du garage aménageable (18m2) avec linteau et velux déjà posé )sur 350m2, y compris taxes, géomètre, viabilisation etc : 145000€

Si je la revends en RP, valeur 245000€. Soit une PV de 100k€

J’ai par contre peur de jouer avec la requalification si je fait cela dans un délais assez réduit par rapports aux opérations déjà effectuées :

-Vente d’une première RP en 2019 acquise en 2015. PV 90k€
-Nous avons notre RP actuelle depuis Janvier 2019. (si revente , PV de 120k€ à 150k€)
-Nous resterions dans la nouvelle construction 8 mois, peut être un peu plus (le temps de trouver une nouvelle maison, signature etc)
-Je vendrais une autre parcelle obtenue de la division ensuite.
-J’ai obtenu une nouvelle ouverture en partie basse du terrain, devant la maison, me permettant un accès à la maison et du coup une division parcellaires des garages + 350m2 de terrain. Les garages sont actuellement loués et je compte les garder même après la vente de la maison principale.

Qu’en pensez vous ?

Bonne journée

Leon a écrit :

L’opération est intéressante:
Coût de la construction  (95m2 + garage 20m2 + comble du garage aménageable (18m2) avec linteau et velux déjà posé )sur 350m2, y compris taxes, géomètre, viabilisation etc : 145000€

En effet l’opération est meme très interessant: dans ma région c’est pas loin du double pour une maison à peine plus grande. Je ne comprend pas que les prix du neuf varient à ce point d’une région à l’autre meme si l’Eure est réputé peu cher et l’Alsace assez chère. Le couts des materiaux sont sensiblement les memes dans toute la France, le cout de la main d’oeuvre varient de 20-30% au doigt mouillé.

Puis je vous demander la part du prix qui concerne le garage avec combles et velux?

En vous remerciant par avance.

Sinon je n’ai pas bien compris pourquoi vous parlez du Pinel - si votre but est de faire construire la maison neuve en 8-12 mois, revendre votre RP actuelle, en empochant le PV et démenager dans la maison neuve c’est peu compatible avec le dispositif Pinel (on vous offre la possibilité de deficaliser une partie de la construction neuve et en echange vous vous engagez à louer ce logement neuf durant minimum 6 ans).

Si vous voulez construire une maison sous dipositif Pinel et y déménager par la suite, vous ne pourrez pas le faire avant 6 ans, non?
Ou alors le Pinel c’est un plan B: si jamais vous ne voulez pas habiter la maison neuve, vous la louez et profitez de la defiscalisation?

Bonjour Bernard2K

Merci pour cette réponse très qualitative !

C’est bien ce que j’avais vu au sujet des RP, et si je fais cette manipulation, toute la domiciliation sera bien changée pour un certain temps et les adresses postales seront bien différentes, l’accès des parcelles découpées se faisant par la rue parallèle ayant été rétrocédée à la mairie il y a peu.

La bonne raison peut toujours se trouver, "volonté de réduire son endettement" ou autre excuse du genre, mais j’aimerais éviter d’en arriver là !

Je ne ferais pas cette demande, en effet pas envie de me faire battre ! et de toute façon la parcelle ne sera pas exonérée de PV, ce n’est pas une RP donc imposition obligatoire.

Bernard2K a écrit :

Or, vous semblez avoir une fâcheuse tendance à changer de projet tous les 6 mois. Ce n’est pas une critique, mais si vous changez le projet, ne vous étonnez pas si les avis reçus ne sont plus valables pour la nouvelle situation.

Je ne le prend pas comme une critique mais une très bonne analyse !
Je suis un peu indécis en effet, car j’adapte le projet en fonction de ce que j’arrive à obtenir (ouverture sur la voirie, PC avant la fin de l’échéance PINEL, etc..) mais j’essaye de ne pas vous interroger pour rien.

zaser a écrit :

En effet l’opération est meme très interessant: dans ma région c’est pas loin du double pour une maison à peine plus grande. Je ne comprend pas que les prix du neuf varient à ce point d’une région à l’autre meme si l’Eure est réputé peu cher et l’Alsace assez chère. Le couts des materiaux sont sensiblement les memes dans toute la France, le cout de la main d’oeuvre varient de 20-30% au doigt mouillé.

Puis je vous demander la part du prix qui concerne le garage avec combles et velux?

Le garage coute 10500€ avec velux, surélévation des rangs d’agglos pour augmenter la surface habitable future en haut et création du linteau dans le pignon.
Construction au très bon rapport qualité prix, plancher béton, charpente tradi, PAC etc (maison le Masson)

Bernard2K a écrit :

Ce que j’ai compris  : Leon avait un plan A "construction neuve à louer en Pinel", qui est en train de se transformer en plan B "construction neuve à habiter comme RP", le plan A étant alors abandonné.

C’est tout à fait ça.
L’option A est le Pinel, mais il me reste jusqu’à la fin de la construction pour la transformer en Option B, RP puis vente avec PV immédiate et net d’impôt.

J’étudie alors la meilleure solution car après c’est définitif, le Pinel m’engage en effet pour 6 ans de loc et je ne pourrais le retransformer en RP plus tard, car j’espère que d’ici là j’aurais une RP définitive !