Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières…

Pour moi ça fonctionne. Par contre le module de cartographie ne fonctionne pas.

Il faut entrer l’adresse, appuyer sur "localiser", en temps normal cela vous montre sur la carte ET corrige l’adresse dans la ligne de saisie ; là ça corrige l’adresse seulement. Une fois qu’on a l’adresse formatée conformément, on peut lancer la recherche.

Je viens de découvrir ce site.
Je le trouve très utile pour estimer son bien. Il manque juste quelques détails comme l’état intérieur de l’appart , l’exposition qui peut encore faire fluctuer le prix mais cela donne une bonne estimation du prix.

Je cherche à estimer un De Robien à Toulouse , mon locataire souhaitant éventuellement le racheter en fonction du prix.

Si une transaction a eu lieu dans la même résidence mais il y a 2 ans,  peut-on l’augmenter sachant que le prix a augmenté à Toulouse. Ou il faut mieux comparer un bien similaire vendu récemment?

J’hésite à faire venir une agence pour l’estimer sachant que le locataire est susceptible de l’acheter , donc autant ne pas payer de frais d’agence et estimer en fonction de la base Patrim.

Une remarque en passant à propos de Patrim, confirmée par un notaire à qui j’ai posé la question la semaine dernière (ayant eu un bien à vendre).

Le montant qui y est transcrit est celui qui figure à l’acte de vente notarié. Selon les transactions, celui-ci peut inclure les honoraires de négociation mis à la charge du vendeur, ne pas inclure les honoraires de négociation mis à la charge de l’acheteur, ou bien sûr représenter une négociation en direct effectuée sans intermédiaire.

D’où, rien que de ce fait, une incertitude de l’ordre de 5 % sur l’interprétation des prix lus sur les résultats renvoyés par la base de données.

Merci pour les réponses détaillées.
Je veux le vendre libre car je pense qu’il s’adresse plus à un achat pour la résidence principale.

Achat: 200k€ neuf de Robien mis en location mars 2007.

J’ai donné 215 k€ en estimation sans avoir vu le site Patrim.

Locataire propose 190k€ max en citant les défauts apparts, peinture à refaire, cuisine à changer,…

Pas forcément pressé de vendre , mais cela fait 12 ans pile , plus d’emprunt.

Son bail de 3 ans se termine en mars 2020 donc pas possible de revendre avant  et avec un préavis de 6 mois .

Pour les agences ok , sauf que là aussi cela peut donner une fourchette de 5%.
Mais effectivement cela me donnera une idée gratuitement et puis peut être que je traiterai avec elle si le locataire est trop en dessous.

L’important dans votre phrase est le "théoriquement". On peut discuter le chauffage, mais en pratique les chauffages collectifs sont souvent dans des résidences des années 1970 mal isolées.

Pour le reste, le locataire (ou l’aspirant primo-accédant) n’accorde pas / ne perçoit pas une valeur de ces services à hauteur du coût d’un concierge, des espaces verts, etc.

Un candidat-locataire va par exemple la plupart du temps vérifier que l’appartement lui plait. Il aura en tête un loyer maxi charges comprises correspondant à son budget. Il ne sera pas prêt à payer 40 € de + parce qu’il y a un concierge ou 30 € de + parce qu’il y a un ascenseur (pour l’ascenseur en tout cas pour un célibataire ou un couple sans enfant, qui n’a pas les poussettes à trimbaler, donc c’est le cas à minima sur les T1-T2)

Inversement, toujours dans son budget maxi de 450 € cc, à logement équivalent toutes choses égales par ailleurs, il est probable qu’il préfère un sans gardien à 410 € cc qu’un autre à 450 € cc avec gardien (je pourrais reprendre l’exemple avec l’ascenseur, ou des espaces verts communs rarement utilisés).

Du coup, en théorie économique, vu d’un investisseur, comme le locataire raisonne grosso modo en loyer cc, ces services sont autant de "coûts échoués" qui ne sont pas gagnés en loyer HC. De plus, une partie de ces charges ne sont pas récupérables (cas d’un gardien notamment).
Donc d’un point de vue DCF, on pourrait dire par exemple avec un taux d’actualisation de 8% que ces 1400 € que je citais dans mon message #37 justifient une différence de prix de 1400 / 8% = 17 k€ entre les 2 appartements.

Et, ce ne sera pas une surprise pour la plupart des investisseurs habitués à écumer les annonces sur leboncoin et consorts : si vous classez les meilleurs prix au m2 des annonces sur le bon coin dans un quartier donné, vous allez tomber sur une magnifique liste d’appartements à charges très élevées sinon prohibitives…

On va trouver là tous les biens années 70 à chauffage collectif.
Mais j’ai aussi vu récemment dans une ville que je connais bien un appartement bien placé dans une résidence récente (2007) avec concierge, et piscine, loyer 400 € + 50 € de charges. Il est à un prix au mètre carré très compétitif par rapport aux équivalents du quartier, un rendement brut de l’ordre de 8%, ce qui devrait théoriquement déjà satisfaire un certain nombre d’investisseurs. Et il ne part pas… La raison ne peut être que les 1450 € de charges propriétaires dont seulement 600 € récupérables sur le locataire. Il faut donc + de 3 mois de location pour récupérer les charges propriétaires pour l’investisseur. Et le primo-accédant se dit quant à lui qu’en achetant il paiera encore l’équivalent de 3 mois de son ancien loyer rien qu’en charges, ce qui peut avoir un peu de mal à passer…

Dernière modification par julien (25/03/2019 16h25)

Les remarques de Julien et de DDTee sont très justes : à l’achat, charges de copro et TF peuvent avoir un effet de repoussoir. A la location, ce sont seulement les charges de copro qui ont un effet repoussoir, bien sûr.

Effectivement, dans LBC, quand on classe par prix les biens de même catégorie (par exemple appartement entre 70 et 80 m²), les moins chers sont systématiquement ceux avec des charges de copro très élevées.

Je pense que les acheteurs sont moins sensibles à la taxe foncière. Ils ont moins conscience de sa variabilité et davantage tendance à la considérer comme une fatalité inévitable.

A propos de la variation de la TF, j’apporte quelques explications sur les variations relevées par DDTee :
La taxe foncière est basée sur la valeur locative, diminuée d’un abattement de 50 % censé représenter les charges du propriétaire.
La valeur locative est le produit entre la "valeur locative au m²" et la "surface pondérée".
La « catégorie » dépend de l’aspect en 1970, classé entre « délabré » (catégorie 8) et « nettement somptueux » (catégorie 1). Cette catégorie détermine un tarif de valeur locative au m².
La « surface pondérée » dépend des équipements de confort. Certains immeubles construits dans les années 60, avec tous les éléments de confort d’alors, ont donc des surfaces pondérées plus élevées que des logements plus anciens, qui n’avaient pas encore bénéficié en 1970 de l’apport des éléments de confort moderne. Plus le logement avait de confort moderne en 1970, plus la surface pondérée est élevée.

Ces deux phénomènes conjugués (la « catégorie » et la « surface pondérée ») expliquent que les immeubles récents ont souvent une TF nettement plus élevée que les immeubles anciens. Je suppose qu’un immeuble récent est classé automatiquement dans une catégorie élevée et une surface pondérée importante car tenant compte de ses éléments de confort.

Mais, dans les immeubles anciens, il faut encore distinguer entre ceux construits dans les années 1960, qui paraissent anciens aujourd’hui mais étaient, en 1970, récents et pourvus du confort moderne, et ont donc une valeur locative élevée ; et ceux plus anciens, qui peuvent avoir une valeur locative basse aujourd’hui, si par chance ils étaient délabrés et non modernisés en 1970 (avec encore les WC sur le palier etc.) et n’ont été modernisés que plus tard.

La révision de la valeur locative a été réalisée en 2017-2018 pour les locaux professionnels. Pour l’habitation, malgré une expérimentation menée dans 5 départements, la réforme est repoussée aux calendes grecques.

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2019 20h00)

Bonsoir
Merci pour cette info je ne connaissais pas.
Je m’y suis connecté ce matin et c’est vraiment intéressant, une bonne approche de prix pour un achat ou une vente.
Sinon, comme nous sommes limite, n’y a t’il pas un compteur quelque part pour arrêter pile à 49 le nombre de recherche ?
Merci

Génial, vous avez un lien ?

Il y a également une API ici pour effectuer des recherches.

Micro-API DVF (Demande de Valeurs Foncières) a écrit :

Les critères de recherche:
* code_commune = code INSEE de la commune (ex: 94068)
* section = section cadastrale (ex: 94068000CQ)
* numero_plan = identifiant de la parcelle, (ex: 94068000CQ0110)
* lat + lon + dist (optionnel): pour une recherche géographique, dist est par défaut un rayon de 500m
code_postal

Exemples:
http://api.cquest.org/dvf?code_commune=94068
http://api.cquest.org/dvf?section=94068000CQ
http://api.cquest.org/dvf?numero_plan=94068000CQ0110
http://api.cquest.org/dvf?lat=48.85& … p;dist=200
http://api.cquest.org/dvf?code_postal=89110
Le résultat est retourné au format JSON.

Le gros intérêt que j’y vois, c’est que cette base contient les terrains à bâtir, alors qu’ils n’étaient pas dans Patrim !
Et pour un terrain, il y a moins de souci d’évaluation (état etc.) que pour une maison, donc ça va être un outil très pratique. Il m’a d’ailleurs permis de me rendre compte que j’avais surpayé mon terrain de 20% environ…

Mayotte est un département "récent" donc on peut comprendre l’absence de ces données, mais pourquoi on n’a pas celles de l’Alsace-Moselle ?