Kabal : étude de cas immobilier (garage automobile et vis-à-vis : opportunité ?)

Kabal · #1

Bonjour,

J’ai visité un bien qui me parait intéressant mais pour lequel j’ai deux réserves que je n’arrive pas à évaluer.

Le premier est que le bien est constitué en RDC d’un ancien garage automobile en apparence sain. Le local est vide et de bonne surface qui permettrait d’y créer un voire plusieurs logement. La question que je me pose ici, c’est quid de la pollution liée à l’ancienne activité ? Je n’ai pas noté de cuves mais si elles sont enfouies, comment je peux le savoir ? Et enfin, comment me protéger de cela dans le compromis ?

Le second problème est que ce RDC bénéficie d’un vis-à-vis important : en gros toutes les fenêtres donnent sur un jardin (point positif) mais ce jardin est collé directement à un bâtiment de 3 étages avec fenêtres donnant sur le RDC et le jardin et sur le premier étage aussi.Ici, le RDC aurait d’immense baie vitrée donc on verra tout. Pour le premier étage, certaines fenêtres ont été murées et j’aurais aimé les rouvrir mais la distance avec l’autre bâtiment ne le permettra peut-être pas.
Selon vous est-ce un critère rédhibitoire ? Si non, quelle décote appliquée ?

Merci de votre aide.

PS : je sais que le projet est autrement plus ambitieux liés au formalité à effectuer mais c’est surtout ces deux points qui me bloquent sur le fait d’avancer ou non.

Mots-clés : garage automobile, rénovation, vis-à-vis

Iqce · #2

Bonjour Kabal,

Pour les cuves de carburants, normalement cela justifie une déclaration (ICPE ?) en DREAL et auprès du SDIS. De toute manière vue ce genre d’activité en centre urbain, un simple appel auprès de ces types de services publics me semble indispensable.

Le changement de destination est il possible (cf PLU) ?

Pour les croisées murées : pouvez vous préciser à quelle distance elles se situent du vis à vis ? Code civil | Legifrance
Pour la décote c’est dur à dire, cela dépend du marché de l’offre et de la demande donc peut être êtes vous bien placé pour l’estimer ?

Stochastic · #3

Je pense que Iqce a très bien résumé. Pour votre première question, les services publics sont vos meilleurs alliés.

Concernant votre deuxième question, cela dépend de l’emplacement. Si votre bien est situé en plein centre de Paris, je ne prends pas de risque en vous disant que vous le louerez très facilement et que l’extérieur est déjà un plus considérable, même avec vis à vis. Si c’est à la campagne, c’est plus gênant sachant que l’on y vient généralement pour la tranquillité.

Kabal · #4

Le PLU permet le changement de destination. Le découpage est plus compliqué car je veux raser le garage extérieur pour le mettre ailleurs ce qui ne permet pas de créer énormément de place et donc de découper en trop de logement.

Pour la distance, je dirais entre 5 et 10m. Je suis mauvais pour estimer les distances. Je n’ai pas pensé en visitant à ce point mais uniquement après coup.

Pour l’appel, je vais tenter. En cas de présence de cube si elles ont été recouvertes, que faut-il prévoir de faire ? Les enlever ? Décontamination du sol ?

Le bien se situe en zone tendu mais les maisons autour ont des jardins sans vis-a-vis aussi direct.

Iqce · #5

Il y a une base de donnée qui répertorie les sols susceptibles d’être pollués : là encore, la DREAL devrait vous renseigner et vous précisera le cas échéant ce qu’il convient de faire en cas de doute et en cas de dépollution. Des organismes sont spécialisés dans la décontamination, mais en bref, cela coûte excessivement cher.
Dans ce genre de cas, même en zone tendue (hors Paris, bon exemple ) ce sont les pouvoirs publics qui interviennent à grands coup de subventions diverses (voir ce que fait EPORA cf Google). Je ne pense pas que le garage soit dans ce cas.
Pour les cuves, il y a longtemps, en accord avec la DREAL (DRIRE à l’époque sauf erreur) et en tant que maître d’œuvre, nous les avions faites remplir de sable après dégazage (elles étaient vides) : je crains qu’aujourd’hui ce soit bien plus compliqué, à voir avec la DREAL locale.

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