LMNP : plafond de 23000 EUR sur les loyers ou les profits ?

Bonjour,

on n’est jamais obligé de passer en LMP.

Votre question ne se pose donc pas : il n’y pas de limite à ne pas dépasser pour rester en LMNP.

GoodByLenine l’a déjà expliqué ici, je n’ai par retrouvé de message pour le mettre en lien.

Il faut plus voir ces 23000 € comme un minimum pour pouvoir être LMP. Il faut de plus que les recettes soient supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Bonjour et merci pour vos réponses.

Je poste cependant ce lien : Impots.gouv.fr

Il est bien précisé que je suis censé retirer de cette activité un montant inférieur ou égal à 23 000 euros et moins de 50% de mon revenu global.

Si je comprends bien, cela veut dire que si je retire plus de 23 000 euros de recettes et que cela représente plus de 50% de mon revenu global je ne peux pas être LMNP, ce qui est le contraire de ce que vous me dites.

Je vous ai peut-être mal compris, n’hésitez pas à me corriger si tel est le cas.

Cela étant dit, ma question n’était pas exactement celle-ci mais plutôt de savoir si les 23 000 euros de recette correspondent à la recette des loyers (X euros*12) ou au résultat annuel (charges et amortissements passés) qui pour moi est égal à 0.

Edit : En relisant la réponse de Kool31 et le lien que j’ai posté, j’ai compris. La réponse sur la notion de "recettes" n’a donc pas d’intérêt puisque peu importe la recette tant que je ne suis pas inscrit au RCS, tout est ok. Merci pour vos réponses !

Hello,

Il n’y a pas de réponse claire à cette question :

Une lmnp peux elle rapporter plus 23K€/an et rester en statut LMNP (avec revenu de salaire supérieurs aux revenu LMNP).

Exemple :

Revenu lmnp annuel 35000 revenu salariaux 40000 est compatible?

Il suffit juste de lire : il y a 3 conditions cumulatives : >23 k€ et > autres revenus et un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au RCS.

Il suffit donc de ne pas respecter UNE SEULE de ces 3 conditions pour rester LMNP.

A propos, la condition d’inscription au RCS, qu’on annonçait morte et enterrée, figure toujours à l’article 155 du CGI et au bofip. La loi de finances traditionnelle de fin d’année n’a rien apporté à ce sujet !

Oui et oui. Sauf que le "indéfiniment " pourrait ne pas durer autant (si les règles venaient à  changer un jour…).

Pour ceux qui n’auraient pas envie de lire tout le document du lien pour avoir l’info :

Conseil_Constitutionnel a écrit :

LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL DÉCIDE :

Article 1er. - : Sont contraires à la Constitution :

les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » figurant dans la seconde phrase du paragraphe VII de l’article 151 septies du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2005-1720 du 30 décembre 2005 de finances rectificative pour 2005 ;
le mot « trois » figurant dans la seconde phrase du premier alinéa et le 1° du paragraphe VII de l’article 151 septies du code général des impôts, dans ses rédactions résultant de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 et de l’ordonnance n° 2009-112 du 30 janvier 2009 portant diverses mesures relatives à la fiducie.

Ce qui, je suppose, a pour effet de retirer la condition relative à l’inscription au RCS et de fait il ne reste plus que 2 conditions à remplir.

Mais du coup, pourquoi le lien donné par @Timinel n’a pas été actualisé pour en tenir compte ?
C’est quand même censé être une source officielle.

On ne va pas refaire la discussion à chaque fois. Lisez ceci SVP : (25/25) Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport

Non, cela n’amène pas de l’incertitude et de probables contentieux. Au contraire, tant que le bofip n’est pas modifié, cela amène une grande sécurité et l’absence de contentieux, en vertu de l’article L-80 A du livre des procédures fiscales.

Le bofip n’est pas modifié car le CGI n’est pas modifié (article 155 du CGI).

On doit appliquer la loi en vigueur. Or l’article 155 du CGI, dans sa version en vigueur, dit qu’il faut les 3 conditions réunies. Point final.

Dire : "oui, mais il y a l’invalidation par le Conseil constitutionnel d’un article qui ressemble beaucoup, donc est-ce que ça ne veut pas dire etc.", ça relève de discussions pointues qu’il faut laisser aux docteurs en droit.

Aujourd’hui, la vérité, la réalité bien palpable, c’est :
- la loi dit qu’il 3 conditions cumulatives pour être LMP, et l’une des trois est "Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel". Si l’on ne respecte pas cette condition, on reste donc LMNP.
- il y a une incertitude dans la durée, car l’article 155 du CGI pourrait bien finir par être modifié. Mais cette incertitude n’est pas spécifique à cette histoire d’inscription au RCS, car le statut LMNP est régulièrement remis en cause par divers rapports et propositions. C’est désagréable de devoir investir dans la durée avec cette incertitude, mais c’est comme ça. Si vous ne supportez pas cette incertitude, choisissez un autre statut fiscal pour vos locations (revenus fonciers ; SCI IS…) ou bien carrément revendez vos biens loués en LMNP (on en connaît qui l’ont fait !) ; ou bien restez sous le seuil de 23 k€ de recettes LMNP. En tout cas, si vous choisissez le statut LMNP, faites-le en sachant que vous devrez vivre avec cette incertitude.

De toute façon, l’incertitude est généralisée. Des dirigeants d’entreprise ont converti leur SARL en SAS suite à l’alourdissement de la fiscalité des dividendes de SARL en 2013. Cela leur a coûté du temps et de l’argent de faire ce changement. En 2018, Macron met tous les dividendes au PFU, ce qui supprime l’inconvénient spécifique des SARL. C’est pas de l’incertitude, ça, un tel revirement en seulement 5 ans ? C’est pas de l’environnement fiscal changeant ? Eh oui, mais soit on va manifester (avec les gilets jaunes ou avec le medef selon sa sensibilité), soit on est pragmatique et on se dit : "ça change tout le temps, il faut faire avec, donc aujourd’hui je m’adapte de façon pragmatique à l’environnement actuel, et si cela change à l’avenir je m’adapterai à nouveau avec pragmatisme à ce nouvel environnement".

Très juste, cela m’avait échappé. Vous y avez gagné seulement le choix concernant l’IR : soit les 12,8 % du PFU, soit, sur option, soit le taux de votre IR après abattement de 40 %.

Cette question du passage automatique ou non au LMP vient et revient souvent ces derniers temps.
Chacun y va de sa propre interprétation : pour vous, rien ne vous y oblige, pour Juliend21 au contraire, le passage est automatique si on remplit les 2 conditions.

J’ai l’impression que chacun donne l’interprétation qui l’arrange dans sa propre situation… c’est un biais assez classique auquel nous sommes tous sujets.

Je n’ai personnellement pas étudié la question car je suis encore assez loin de respecter ces deux condition, donc je n’irais pas poser une interprétation, en revanche je peux dire ce que je ferais dans votre situation : j’irai demander un rescrit fiscal.

Comme ça plus de doute, plus besoin d’interpréter quoi que ce soit et plus de risque d’être embêté par un éventuel contrôle fiscal.

Alors selon vous si on remplie les 2 conditions on passe automatiquement en LMP. Des professionnels comme experts comptable ou juriste m’avaient dit que non , c’etait un choix du contribuable de passer LMP.

Ca me pose un problème car je ne peux être LMP car fonctionnaire .

Dernière modification par witefree (10/04/2019 12h21)

Timinel a écrit :

le point est assez clair je pense

https://www.service-public.fr/professio … its/F32805

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

    l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, y compris lorsque l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l’auto-entrepreneur).
    les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),
    ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

La section citée ici semble avoir évolué sur le site du service public. Toujours sur la même page nous trouvons désormais :

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :

- les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata en cas de création d’activité en cours d’année),

- ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

L’inscription du LMP au RCS est facultative.