Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation)

Merc.i pour votre réponse détaillée !
Vous mentionnez beaucoup de points intéressants.
Concernant l’apport, il est vrai que je dois essayer de le minimiser. Beaucoup trop important dans mon calcul actuel.
Concernant la division, il y a une réglementation qui empêche d’avoir une colocation de plus de 4 habitants pour une maison unifamiliale. Par contre, on peut demander un permis pour plus d’habitants. Je vais me renseigner sur la possibilité.
Il est vrai qu’avec une telle surface on peut faire bien plus que 3 chambres… Je retournerai voir le bien la semaine prochaine et essayerai de m’imaginer un plan 4 chambres voir plus.

Merc.i pour votre intervention.
Oui, les maisons de cette superficie se négocient aux alentours de 300k en effet, pourquoi s’ennuyer avec les travaux dans ce cas… bonne question…

Par contre malheureusement il est fréquent d’avoir des loyers avec ce type de rendement… mais quand on ne fait pas de coloc.
Là Il y a vraiment un problème avec 3 chambres louées à 400€. Je pourrais comme dit plus haut vérifier la semaine prochaine si possible d’inclure une 4eme chambre, et de faire payer une partie des charges par les locataires en plus du loyer.

Si je pars du principe que je peux louer 4 chambres à 400€, je rajoute 4000€ de cash flow par an. Je passe donc en positif de 2800 par an, soit 250€ par mois. Pas fameux mais mieux que ma simulation initiale.
En refaisant le calcul, je passe à 5,15% brut en prenant en compte toutes les dépenses listées dans la partie cash flow, et sur base de 11 mois de loyers. C’est très faible. Quelque chose cloche et je ne sais pas quoi. Les coûts des travaux beaucoup trop élevés probablement. Par rapport à la superficie et en se disant qu’il faut vraiment tout refaire, cela vous paraît dans les clous?
Parce que par rapport au prix du marché, la maison est vraiment peu chère si j’arrive à négocier comme voulu. Du coup j’ai du mal a comprendre ce qui bloque.

J’ai été revisiter le bien. Impossible de faire 4 chambres. Par contre je peux faire 3 studios avec chacun une douche privée, toujours en colocation. Je vais refaire les calculs de cash flow sur base de 500€ de loyer par studio.

Quelques photos du bien en question pour se rendre compte des travaux

Patio



Communs



Studio 1



Studio 2



Studio 3



Toiture

Il y a un GROS problème dans ce projet. Vous n’avez rien dit de la façon dont vous pensiez conduire les travaux.

Entre les photos du bien et cette ligne "Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): 0/5", il y a une contradiction ENORME.

Non seulement vous ne pouvez pas réaliser de tels travaux vous-même, mais vous ne pouvez pas les concevoir et les conduire vous-même (= maîtrise d’oeuvre). Il sera indispensable de vous en remettre à un sachant : architecte de préférence ; sinon maître d’oeuvre indépendant ou entreprise générale de bâtiment.

Avez-vous visité le bâtiment avec un tel sachant ? Quel a été son avis ? Quel a été son chiffrage des travaux ? Si vos 150 k€ sortent de votre chapeau et non pas d’un tel sachant, vous êtes dans le grand n’importe quoi, désolé de vous le dire. Ca ne sert à rien de faire des calculs compliqués et des études de cas détaillées avec un tel trou béant dans la fiabilité de ces calculs. C’est un peu comme prévoir en détail sa carrière de chanteur, en négligeant juste un détail : on ne sait pas chanter.

D’ailleurs, les travaux commencés puis arrêtés par le propriétaire, ce n’est pas un avantage par rapport à des travaux pas commencés du tout. Si vous n’avez pas visité avec un sachant, vous n’avez aucune idée de si ils ont été réalisés dans les règles de l’art. A la rigueur, il vaut mieux partir d’un bien vieux et dépouillé (avec presque rien dedans), que d’un bien qui a été mal commencé.

Les travaux du bâtiment, c’est toujours long et compliqué. Se lancer dans un tel projet sans expérience relève de l’inconscience suicidaire, et je pèse mes mots. Parlez avec des gens qui ont fait une rénovation complète d’une maison, et vous verrez que ce n’est presque jamais facile, même en déléguant. Faites-vous offrir "vous plaisantez, monsieur Tanner", lisez-le, puis réfléchissez un bon coup sur comment réorienter votre stratégie.

PS : dans le modèle d’étude de cas, vous avez supprimé la ligne "année de construction", au lieu de donner l’information, ce qui aurait été le mieux, ou d’avouer "aucune idée", comme vous l’avez fait pour d’autres lignes, l’aveu de cette ignorance étant le début d’une prise de conscience. Cette suppression est symptomatique.

Très bonne nouvelle que vous ayiez visité avec un architecte. Pour autant, le montant de 80 k€ me semble très optimiste si on compte bien tout pour arriver à un produit fini louable en colocation.

La rentabilité brute se calcule sur l’investissement initial total (y compris les travaux), comme on vous l’a dit plus haut.

@Bernard2K:
Bien vu, je n’avais pas mis la formule à jour. C’est chose faite et j’ai édité mon post.
Cela fait donc 9,7% de rentabilité brute. Pas exceptionnel, mais les 300€/mois de cash flow sont sympathiques.

Je suis également suspicieu avec les 80k de travaux (raison pour laquelle j’ai rajouté 10k).
Voici les estimations de l’architecte (équipement + main d’oeuvre):
1) Démolition et évacuation: 5k
2) Installation électrique: 6k
3) Chauffage et chaudière: 9k
4) Réseau sanitaires: 3k
5) Toiture (environ 50m²): 12k
6) Chappes: 5k
7) Cloisons: 4k
8) Chassis (6 fenêtres, 1 baie vitrée, 1 vélux, 1 hublot pour toit plat, 1 porte d’entrée et vitre attenante): 14k
9) Isolations: 5k
10) Cuisine: 4k
11) Equipement sanitaires (3 douches, 2 toilettes, 4 éviers, robinetterie): 5k
12) Mobilier divers: 5k

Total: 77k, arrondi à 80k.

Cela me parait faible, et je ne prendrai pas la décision de remettre offre sur base de 80k de travaux.

Faites les devis vous aller voir.
Pourquoi mettre une chaudière pour des petites surfaces ?
Pour la toiture , peut être que une simple révision suffira.
Bref faites venir plusieurs artisans .

Concernant les compteurs , si plus de 2 compteur prévoir un budget supplémentaire pour travaux ERDF.

@cricri:
B) pas faux, j’ai vu que c’est ce que vous faisiez. Vu la grande demande des étudiants, 3 chambres ne vont pas impacter le marché au point de devoir diminuer le prix. Je garde néanmoins votre remarque en tête pour une mise à jour de la rentabilité dans ce scénario.
D) comme relevé par Iomipom, par studio je veux dire chambre et douche privée. La cuisine et salon sont communs (il s’agit d’une colocation).
- Concernant l’architecte, c’est un membre de la famille. Je ne dois rien payer.
- Concernant les 3 devis, c’est une très bonne recommendation. Comment faites-vous pour organiser les visites alors que vous n’avez pas les clés du bien, que l’agence a peu de temps, et que les entrepreneurs posent beaucoup de lapins?
- Pour la chaudière, elle servira pour toute la maison.
- Pour la toiture, avez-vous vu la photo que j’ai posté plus haut? Elle est à jeter à 100%.
- Il y aura 1 seul compteur gaz/électricité/eau pour toute la maison.

Iomipom a écrit :

Ce que vous appelez ’rentabilité brute’ n’a aucun sens : vous divisez le montant des loyers annuels (donc après travaux) par le cout d’achat seul (donc avant travaux).

Ce que vous appelez ’rentabilité opérationnelle’ est la rentabilité brute. Vous avez donc une rentabilité brute de 8.8%, il ne faut pas vous mettre des étoiles dans les yeux en annonçant des 20.6% qui n’ont pas de sens.

Oui, j’ai  mis cela à jour dans mon post plus haut (suite à la remarque de Bernard2K).

8.8%, c’est déjà mieux, mais peut-être un peu faible encore au vue de l’ampleur des travaux.

Iomipom a écrit :

Vous avez baissé votre apport, c’est mieux aussi. Je soupçonne que vous en laissez essayer de garder un cash flow positif, mais c’est dans la bonne direction.
A votre place, je ne mettrai pas d’apport pour les travaux. Vous demandez à votre banque un financement pour achat + travaux (vous pouvez apporter les frais de notaire pour leur faire plaisir), et gardez ces 15k€ pour les éventuels dépassements de budgets (il y en aura!).

J’essaye d’en mettre le moins possible, mais malheureusement les banques en Belgique demandent des apports bien plus élevés qu’en France. Je vais bien entendu essayer de demander le plus possible à la banque. J’ai fait une simulation avec 100% des travaux financés par la banque. Cela fait une mensualité de 800€, soit un cash flow positif de 225€ par mois. On est donc toujours dans le vert il me semble.

Iomipom a écrit :

En revanche, j’attire votre attention que ce cash flow positif est illusion car vous oubliez les impôts. Selon le régime que vous choisirez (meublé ou nu) vous aurez un certain montant à payer, qui vous fera probablement passer en cash flow négatif assez rapidement.

C’est vrai. La fiscalité en Belgique est très avantageuse pour les locations. Seul le précompte immobilier (que j’ai pris en compte) est à payer en cas de logement nu!
Dans mon cas, pour une location meublée, par contre je dois prendre en compte une imposition standard d’environ 12% selon mes recherches. Cela fait passer mon cash flow à 135€/mois avec un apport de 15k pour travaux, et 60€/mois avec aucun apport pour les travaux. Toujours positif, mais beaucoup moins intéressant.

Iomipom a écrit :

Le projet a un peu progressé, il commence à devenir viable. Je dirais qu’à ce stade, c’est une affaire de personnalité, certains se diront "c’est déjà bien, le cash flow devrait être positif [quelques années, avant de se faire rattraper par les impôts], alors c’est parti" et d’autres se diront qu’ils peuvent trouver mieux et continueront leurs recherches.

Au vu de mes réponses précédentes (diminution de l’apport, augmentation des impôts), êtes-vous toujours de cet avis?

cricri77700 a écrit :

Pour diviser les charges, consommation d’eau et donc de gaz dans ce cas ect …pour moi soit vous pouvez séparer vraiment les logements soit vous passer à autre chose.. cela devient une galère à gérer sinon.

Ce ne serait plus de la colocation dans ce cas. Je suis tout à fait ouvert à l’idée. Néanmoins, cela nécessite que les permis d’urbanisme soient acceptés, et que la division soit faisable architecturalement parlant. Ici, mon problème est que pour atteindre les différents logements, il faut passer par les communs (cuisine et salon). Je ne vois pas réellement ce que ça apporterait de diviser tout en ayant des espaces communs. Pour quelle raison est-ce une galère pour vous de gérer une colocation comparé à 3 logements distincts? Il y a les mêmes risques de vacance locative, et le même genre de problèmes à gérer. Non?

cricri77700 a écrit :

Le fait de séparer les logements et de faire tout en électrique permettra de réduire la poche travaux surtout pour les surfaces évoqués.

Je n’avais pas pensé à supprimer le gaz au profit de l’électricité. En faisant des recherches je me rends compte que se chauffer à l’électricité a un coût bien supérieur par rapport au gaz. Je suppose que cela diminue également le prix à la revente. L’électricité vous parait adéquate pour une superficie de 150m²?

cricri77700 a écrit :

Pour l’archi qui est de la famille ; faut parfois se méfier , mon beau frère électricien et plombier m’a fait un devis 2 fois plus chère que les autres, ne pas faire confiance aveuglément.

Je vous rejoins sur ce point. Je me méfie notamment du budget travaux estimé qui me parait trop faible.

cricri77700 a écrit :

Une colocation est beaucoup plus galère à gérer surtout avec des jeunes , la rentabilité doit être formidable pour compenser tout ce travail et risque sur le long terme… il faut penser à une revente également, ne pas séparer fait une perte de valeur.

Est-ce vraiment plus compliqué à gérer que 3 logements meublés distincts? Pour la valeur à la revente, je suis d’accord avec vous. Avez-vous une idée lorsque les communs se trouvent à l’entrée du batiment, et que donc il n’est pas possible de simplement diviser la maison en 3 ?

Dernière modification par capital (24/04/2019 11h43)

@Bernard2K:
1) Lorsque le bien est loué à des étudiants, pas le choix il faut que ce soit meublé.
Par contre, à des jeunes travailleurs cela arrive régulièrement que ceux-ci doivent/préfèrent avoir leur propre équipement. Je préfèrerais louer à des jeunes travailleurs (moins de vacances locative, moins de tracas), mais je dois me rendre à l’évidence qu’il sera probablement plus réaliste de trouver des étudiants.

2) Pour le gaz, il me semblait bien.

3) Avez-vous une idée pour diviser une maison comme celle-ci, c’est à dire où les communs sont dans le passage vers les différentes chambres/studios? Je suis vraiment convaincu par le bienfait de diviser, surtout pour la revente, mais il me manque l’expérience pour savoir comment faire avec ces communs qui doivent rester communs et qui sont directement après la porte d’entrée.

Bernard2K a écrit :

Comment faire une colocation en location nue ? En France en tout cas, une colocation est forcément meublée.

Pour gaz vs élec, cricri raisonnait sans doute pour des studios indépendants, où il est logique de faire tout élec. En revanche pour une coloc dans une maison qui a déjà le gaz de ville, le chauffage central au gaz est tout à fait adapté.

Mais il est vrai qu’il faudrait regarder s’il est possible de diviser en logements complètement séparés. Ca permet souvent de maximiser le loyer, mais surtout le prix à la revente.

Oui c’est ce que je voulais dire et en plus de la revente et de l’optimisation sur les loyers , les travaux seront moins chère car pas de gaz et surtout une facilité de gestion.

Votre cuisine commune est cassé , les 3 locataires vont dire" c’est pas moi " par exemple.

S’il y a une mauvaise entente ? Ect

Il faut penser gestion et turn over associé à PV ( création de valeur ) car si vous devez revendre rapidement , avec l’endettement , que vous retombez sur vos pied.

La rentabilité de créer c’est sur , mais pensez bien à la revente et c’est cela qui vous dira si c’est un bon investissement : LA CREATION DE VALEUR .

Si vous poser cette question c’est que vous ne connaissez pas votre marché.

Vous ne savez pas combien coûte un studio dans la ville ou vous investissez ?

Par exemple un bien qui me coûte 150 000 euros pour 3 studios , si un studio se revend 70000 euros , j’ai une PV de 60000 euros brut soit environs 40 000 euros net ( il faut retirer 36.2% de manière général et que tout soit fait via artisan pose et main d’oeuvre sinon c’est non déductible de la PV )

Cela permet vraiment de calculer un bénéfice risque ( temps de gestion ; temps des travaux est ) et si cela est donc viable.