Kenshoo [66] : étude de cas immobilier (appartement de 137 m² à diviser)

Bonjour et merci de me lire.

VOTRE PROFIL

- Kenshoo, gérant d’une PME, TMI >40%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : plutôt faibles
- Fiscales :plutôt faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très faibles
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : 1h/jour

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1970
- Étage 1 sur 3 137m²
- inhabité
- Si appartement : bénévole

LOCALISATION DU BIEN

- 66, Canet en roussillon
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Tourisme et retraités +++

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 130 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : cf division

- Travaux immédiats : objet du message
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : aucun

FINANCEMENT DU BIEN

- Emprunt sur 20 ans, 10% d’apport

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) et nue

Description plus détaillée du bien :

L’appartement est situé en plein centre ville, il fait 137m² et est au premier étage d’un petit immeuble (4 lots). Particularité : une première partie de l’appartement possède une entrée à part. Elle mène dans un hall. La maison comporte une grande cuisine, un grand salon avec cheminée et 4 chambres. 2 de ces chambres ont une fenetre (anciennement une porte qui a été condamnée) sur une cour intérieure privée. Pour accéder à cette cour il faut emprunter une autre entrée, commune à l’immeuble.
L’autre entrée mène aussi à un petit local, dont seul un mur le sépare de la cuisine.

Cf le plan que je joint à ce message pour plus de clarté.

La question qui se pose est celle de la division de l’appartement. J’envisage de faire un premier appart avec cuisine, sdb salon et chambre 1 sur le plan. Le salon étant très grand je pourrais ajouter une chambre au fond pour avoir un vrai T4, mais je ne sais que faire du petit local attenant à la cuisine, qui doit faire 8m²

L’autre appartement serait donc composé de la cour intérieure, d’une sdb (transformation du dressing sur le plan), et soit de 2 chambres + salon/cuisine, soit d’une chambre, une cuisine (à acheter) et un salon plus grand.

Je pense vendre le premier appartement, et faire du LMNP en courte durée sur le deuxième.

Mes questions (au delà de votre ressenti sur le projet) :

Je pense pouvoir revendre le 1er appartement autour de 100 000€ (1800€/m²), quid de l’imposition sur plus value ?

J’ai du mal à estimer les travaux, de votre expérience à combien cela pourrait se monter approximativement ?

Reste aussi à voir la faisabilité du projet, et notamment obtenir l’accord de la co-propriété. D’ailleurs je me demande : quel est leur intérêt d’accepter ce type d’opération ?

Le plan :

Mots-clés : division, immobilier, travaux