Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Surin a écrit :

Si, je n’ai pas fait la liste mais il y a des biens en PV. On s’est focalisé sur ceux en forte MV, notamment les premiers achats en France.
Si l’on fait la moyenne, selon le RA2018, le prix de revient des achats (hors frais donc) est de 1398,714 M€ pour une estimation à fin 2018 de 1483,462 M€, au global on est en plus-value de 6,06%, un peu plus que les droits, taxes et frais d’acquisition qui sont eux de 4,94% en moyenne sur tout le patrimoine.

Donc tout va bien alors.
Il est normal que certains bien soient en MV. Si au global on est en positif, ça va.

Ce n’est pas le sujet que j’ai voulu aborder dans le message #761. L’ensemble du portefeuille est en moyenne en PV, mais ma remarque concerne le discours tenu par le DG sur la façon dont la SG veut maintenir la performance sur le long terme (réécoutez à partir de 1h 30mn 30s). A l’entendre, sa stratégie éviterait vacance et travaux. Ce qu’on lit également dans le RA : « Garder un immeuble trop longtemps peut entraîner des travaux ou un risque de vacance suite au départ d’un locataire. Il faut savoir concrétiser une opportunité offerte par le marché. »
Il présente ainsi la gestion de Corum Origin comme très différenciante. C’est la remarque que je formule :
Si la SG vend ses acquisitions en PV, il lui reste celles en MV et il faudra bien qu’elle gère vacance,  relocation, et/ou des travaux, comme une SCPI ordinaire quoi. La gestion , à long terme, n’aura rien d’exceptionnelle : TOF et rendement rentreront dans le rang. Mais cette remarque n’engage que moi.

Dernière modification par ddazin (23/04/2019 13h23)

Entendu ainsi.

Surin a écrit :

Si l’on fait la moyenne, selon le RA2018, le prix de revient des achats (hors frais donc) est de 1398,714 M€ pour une estimation à fin 2018 de 1483,462 M€, au global on est en plus-value de 6,06%, un peu plus que les droits, taxes et frais d’acquisition qui sont eux de 4,94% en moyenne sur tout le patrimoine.

En fin de compte, au global, le patrimoine de la SCPI Corum Origin est en plus-value de 1,07% d’après les valeurs d’expertise, ce qui revient à un certain équilibre car les prix de ventes sont toujours différents en pratique.
Les biens en plus-value ont compensé les frais ainsi que les biens en moins-value.

Il n’y a pas qu’à vous que je m’adresse. Pour tout vous dire je ne sais pas de quelle vidéo vous parlez dans ces messages, j’ose espérer ne pas être le seul.

Je n’ai pas trouvé cette vidéo.

Eh non, rien reçu, rien sur leur site / espace perso.

Suite à ma demande, j’ai reçu un courrier de l’administration fiscale qui atteste que mes intérêts d’emprunt de Corum Origin sont bien déductibles de ses revenus. Même des 85% de revenus d’origine étrangère.

Bon, c’est bien, ce serait bien en tout cas.
Mais sur les 3 investissements décrits dans un mail reçu aujourd’hui, deux ont un rendement AEM brut aux alentours de 5,7 %. Heureusement que l’un des trois dépasse les 7 %, sinon adieu les 6 % au total (mais j’avoue n’avoir plus en tête le montant de chacun des trois achats pour faire une moyenne pondérée).

A chaque fois ils insistent beaucoup sur la durée restantes de leurs baux. En disant qu’elle est très longue.
Je ne comprends pas trop ce critère ?!?

Les locataires peuvent partir quand ils veulent avant la fin du bail non ? En respectant le préavis.

Le locataire est engagé pour 9 ans ?
Ca semble vraiment abusif comme truc.

En France, le bail commercial "classique" est un 3-6-9, à savoir un bail de 9 ans, avec le droit pour le locataire de quitter les lieu après 3 ou 6 ou 9 ans, après 9 ans un renouvellement tacite d’année en année, et toujours un droit (indéfini) au renouvellement du bail (sinon : indemnisation par le bailleur). La loi (Pinel, de 2014) limite les charges qui peuvent être supportées par le locataire, et réglemente ces baux… de manière qui est en général considérée comme protégeant beaucoup (trop pour certains…) les locataires.

Mais …. même en France il est possible que le locataire s’engage sur une durée ferme (en renonçant au possibilité de sortir après 3 ans, ou/et 6 ans), et il est aussi possible (mais très peu pratiqué) de faire des baux de durée bien plus longue (mais le formalisme est plus compliqué car il faut un bail notarié enregistré, et ça génère des coûts supplémentaires) où bailleur et locataire s’engage à long terme.
Typiquement, pour un EHPAD, le locataire n’a aucun mal à renoncer à son droit de résiliation après 3 ou 6 ans.
Typiquement, pour un établissement de thermes, le locataire peut accepter un bail de 25 ou 30 ans.

Ensuite, il ne faut pas oublier qu’une SCPI achète souvent un immeuble avec un bail déjà en cours. Donc, même si le bail avait initialmeent une durée de 9 ans (3-6-9 par ex), il peut y avoir déjà quelques années de passées, et il ne restera après 4 ans que 2-5 ans.

A l’étranger … ça dépend de la législation de chaque pays. Mais il existe de nombreux pays où la loi réglemente bien moins les baux commerciaux qu’en France, laissant beaucoup plus de lattitudes aux parties pour négocier les conditions avec beaucoup de liberté, et ne donnant pas toujours un droit à renouvellement au locataire. De ce fait, on y trouve souvent des baux avec des durées fermes bien plus longues, et il est fréquent que le locataire et le bailleur s’accordent pour prolonger contractuellement de quelques années un bail qui a encore plusieurs d’années de durées à courir (chacune des parties trouve avantage à gagner en visibilité…).

Sinon, les acquisitions récentes de Corum Origin sont juste une faible partie de son patrimoine, et le bon sens indique que ce ne sont pas 2 acquisitions avec un rendement AEM un peu inférieur à 6% qui vont largement faire chuter significativement le rendement moyen du patrimoine de la SCPI.

Les acomptes distribués sont les suivants :
5,87€ le 10/01, 4,35€ le 11/02, 4,40€ le 11/03, 4,95€ le 10/04, je n’ai pas celui de mai.
Il n’y a pas à s’inquiéter, la distribution de début janvier correspond à la dernière de l’année 2018, elle était un peu plus élevée et correspond à un ajustement.
Les distributions mensuelles de Corum Origin ne sont jamais régulières, il y a surement une raison à cela, interrogez-les, ils vous répondront (paiement des loyers pas toujours réguliers et probablement à des fréquences différentes selon les pays).
Ce qui compte est le bilan de fin d’année, la SG s’engage d’ores et déjà à verser au moins 6% bruts d’imposition à l’étranger, soit au moins 5% versés sur le compte des associés si l’on inclut 20% d’imposition à l’étranger en moyenne.

Edit : j’ajoute qu’en général la dernière distribution du trimestre est la plus élevée, soit les distributions sur le compte des associés de début janvier, avril, juillet et octobre.

Dernière modification par kc44 (13/05/2019 17h27)

CORUM AM a écrit :

A partir du 1er juin 2019, le prix de la part CORUM Origin sera revalorisé à 1 090€ (frais et commissions de souscription inclus).
Pour vous assurer que votre souscription soit réalisée sur le mois de mai, votre dossier doit être complet et les fonds doivent être présents sur le compte de CORUM Origin avant le 31 mai 2019.

CORUM Origin
Yes !
Augmentation de 1,40 %.

On se dépêche pour ceux qui veulent souscrire …