Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières…

Il y a déjà une discussion la dessus ici: (2/3) Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières…

ici: Base de données comme Patrim sur le prix réel du foncier ?

et ici : Immobilier : comment connaître les ventes récentes dans un quartier ?

Le service data est tout de même la suite basée sur patrim .

Mais sinon, je pense que  le sujet "Immobilier : comment connaître les ventes récentes dans un quartier ?" convient tout à fait pour votre post sur "dvf" 

Quelques remarques après utilisation de DFV :

- pour Patrim, je faisais un copier-coller dans un tableur. Là on exporte directement dans un tableur.

- il y a beaucoup plus d’informations que dans Patrim. La seule information qui était dans patrim, et qui manque cruellement, c’est l’étage. Souvent, les étages élevés valent plus cher, et ne pas pouvoir pondérer la valeur d’un appartement par son étage est un manque d’informations.

- ça remonte seulement jusqu’à 2014. Patrim remonte jusqu’au 01/01/N-8 (en 2019, on peut remonter jusqu’au 01/01/2011). Ca peut être très utile car ça permet de trouver le vrai prix auquel s’est vendu le bien qu’on veut acheter, pourvu que la transaction précédente date de moins de 8 ans. Par rapport à un agent ou un vendeur qui vous raconte des faribolles, le vrai prix d’achat est parfois une information qui peut être très utile dans la négociation.

- beaucoup de colonnes inutiles. Il faut se copier-coller sur la gauche les colonnes dont on a besoin, et laisser sur la droite les colonnes inutiles.

- 1er lot, 2e lot, etc : il semblerait que le chiffre indiqué dans cette colonne soit en fait le numéro du lot dans la copropriété. Quand on a le règlement de copropriété pour savoir à quoi correspondent les numéros, on sait donc exactement quel lot s’est vendu à quel prix. C’est encore plus indiscret que Patrim.

- la surface Carrez d’un lot ne semble pas toujours une valeur fiable. Sur un exemple que je connais, dans un appartement composé en fait de 3 lots de 25 m², ça devrait être rempli surface Carrez lot 1 : 25 m², lot 2 25 m² et lot 3 25 m². Or, c’est rempli lot 1 : 75 m², lot 2 none, lot 3 75 m². Si on ne connaît pas l’appartement, on en déduirait donc à tort qu’il fait 150 m². La "surface réelle bâti" semble une colonne plus fiable.

- "valeur foncière" semble être le prix de vente.

- il faut trier les données pour que ça soit lisible. Le premier tri que je trouve pratique : d’abord type de bien (séparer les appartements des locaux commerciuax), puis voie, puis numéro de la voie. Ainsi, on a tous les appartements d’abord, qui sont classés comme suit : ceux du 1 rue Alain, puis le 3 rue Alain, etc, puis on passe au 1 rue Bernard, etc., puis 1 au rue Charlie, etc.

- il est très utile de se rajouter une colonne pour y calculer le ratio valeur foncière divisée par surface réelle bâti, ça fait un prix au m².

- dans Patrim, vu que c’est chatouilleux sur le fait de fournir trop de données d’un coup, ça vous oblige à restreindre par des critères de rayon ou de surface. Or, c’est une restriction très pertinente. En cumulant les ventes d’appartements de 20 à 30 m² sur 8 ans sur un rayon de 100 mètres autour du 23 rue Berlioz, on peut avoir les prix exacts pratiqués sur les studios ou T1 dans ce quartier. On peut même voir que ceux du 23 rue Berlioz, résidence récente, sont plus cotés que ceux du 21 et du 25 de la même rue, résidences plus anciennes. Avec DFV, on a presque trop de données. Si on n’est pas soi-même restrictif sur les données, on se retrouve à analyser ensemble les T1 et les T3, la rue Berlioz et la place Foch, donc on mélange les torchons et les serviettes et au final on a plein de données mais on a des informations moins précises et pertinentes.

- je vois (dans l’exemple que j’ai pris en centre ville d’une ville moyenne), de nombreux cas où, à la même adresse et à la même date, il y a de nombreuses lignes, avec comme seules colonnes remplies : nombre de pièces, surface, et valeur foncière ; toutes ces lignes ont la même valeur foncière, très élevée. Là où il devrait y avoir les numéros de lots et la surface Carrez, il n’y a rien. La seule explication plausible semble être un immeuble vendu entier. Le fonctionnaire qui a fait la saisie semble s’économiser la saisie de chaque lot. Il rentre juste : 2 pièces de surface réelle batie 47 m² 470000 €, 1 pièce 28 m² 470000 €, 3 pièces 74m² 470000 €, etc. jusqu’à ce qu’il ait saisi l’immeuble complet. Evidemment, il est impossible que ces différents appartements se soient vendus à 470000 € chacun. Il faut faire la somme des surfaces (ici 378 m²) et alors, si c’est bien le prix de l’immeuble entier, ça redevient logique : 470000 € pour un immeuble entier de 378 m², ça fait du 1243 €/m². Il semble même que souvent, dès lors que deux lots ont été vendus à la même adresse, le même jour, ils sont rentrés sur 2 lignes différentes,avec le même prix "valeur foncière", qui serait alors non pas le prix de chacun, mais le prix de la somme des deux.
Faites gaffe à ces ventes par groupe de lots, ou par immeuble entier, à la même adresse et le même jour, qui peuvent complètement fausser une analyse de moyenne de prix sur un quartier.

Et vous, avez-vous des astuces, critères, bons conseils sur l’exploitation de DVF ?

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2019 11h08)

J’ai interrogé cet outil sur ma copropriété (environ 70 lots principaux) que je connais bien, et ce que j’ai obtenu me rend assez circonspect sur la fiabilité de ces informations.

Les surfaces indiquées semblent souvent fantaisistes, pour ne pas parler des lots d’annexes (parking, caves, etc. je suppose), ou même du prix (qui inclut ou pas le mobilier, le jardin, le prix des annexes, je suppose), et il manque même des ventes (par ex une finalisée en T2 ou T3 2018), si je me fie aux informations dont je disposais avant cette consultation.

Peut-être que ceci n’est pas significatif de la qualité globale des informations founies par cet outil.

Ça ne remplace pas Patrim pour l’instant. Comme GoodbyLenine ci-dessus, je viens de tester près de chez moi une vente survenue en 2017. J’ai sous les yeux en parallèle la ligne renvoyée par dvf et la fiche renvoyée par Patrim.

La première contient strictement moins d’information que la deuxième : il manque (sans exhaustivité) l’étage, l’état locatif, l’année de construction de l’immeuble, les matériaux des murs et du toit, des détails sur les pièces secondaires.

Comme d’autres j’ai aussi remarqué l’incohérence du mode de publication des ventes comportant plusieurs lots, parfois regroupés en  une ligne, parfois en plusieurs avec imputation bizarre des prix.

L’outil a sans doute besoin d’ajustement, qui seront d’ailleurs sans doute réalisés, ne soyons pas pessimistes.

GillesDeNantes a écrit :

Comme d’autres j’ai aussi remarqué l’incohérence du mode de publication des ventes comportant plusieurs lots, parfois regroupés en  une ligne, parfois en plusieurs avec imputation bizarre des prix.

Oui et aussi le même lot sur deux lignes (doublon apparemment).

Bernard2K a écrit :

@sven : Pour ma part, je parle du tableur CSV que j’ai obtenu en consultant Etalab à cette adresse : DVF

Oui, c’est un export de l’appli Etalab, pas la source de donnée brute que vous trouverez là : Base « Demande de valeurs foncières » | cadastre.data.gouv.fr

J’ai testé la carte avec les zones de cadastres et c’est très agréable à naviguer. J’ai aussi questionner ma copropriété sur des mutations faites depuis 2017 et il n’y a pas les informations.
Je pense que tout n’est pas rentré dans la base. Je ne vois aucune info de mutation  dans ma zone cadastrale pour 2018.
Le délais de 12 a 18 mois n’aide pas trop à l’utilisation du site.
Bel effort pourvu que ça s’améliore avec les suggestions que je leur ai soumises.

Bernard2K a écrit :

@sven : Pour ma part, je parle du tableur CSV que j’ai obtenu en consultant Etalab à cette adresse : DVF

@GillesdeNantes : C’est vrai que l’année de l’immeuble est aussi une donnée importante qu’on trouve dans Patrim et pas dans DFV, j’ai oublié de la citer. Par contre, état locatif, matériau du mur et du toît, détail des pièces secondaires : vous trouvez ça où ? Je n’ai jamais vu ça dans patrim. Moi, je consulte au travers de impots.gouv.fr, ça me retourne un tableau avec un certain nombre de données, je copie-colle ces données dans Excel. Il y a manifestement moyen d’obtenir davantage de données, mais comment ?

sur les fiches PDF (disponibles pour chaque ligne du tableau obtenu dans Patrim).

Bonjour,

Pour information, j’ai trouvé sur cette base des cas pour le moins étranges, comme un appartement de 117m2 vendu 12000€ (douze mille euros) ou un autre appartement de 68m2 à 7500€.. tous deux en proche banlieue parisienne.

Transactions qui ne se retrouvent pas dans Patrim.

Cela fait douter de la fiabilité de certaines données présentes sur cette base.

Bonjour,

Mon petit coup de gu…le du jour.

Patrim n’est pas disponible en Alsace - Moselle. Et le service d’historique des transactions de « meilleurs agents » non plus.

Ça m’agace ! Ça m’aurait bien servi….

Vous avez des moyens de contournement pour connaître les prix pratiqués dans ces départements ?

Citcit

Rien en Alsace, Moselle et Mayotte !
Grrrrr…

Quelqu’un aurait une autre solution ?