Blacked : étude de cas immobilier (immeuble de 5 appartements en SCI à l'IS)

Si on compte 281 m² habitables (y compris le grenier), vous achetez à 266 €/m² et vous rénovez pour 487 €/m².

C’est une opération "à la cricri", ça.

Quelques remarques :
- n’est pas cricri qui veut. Attention à la maîtrise du budget, des délais, de la qualité de réalisation.
- dès lors qu’interviennent plusieurs corps de métier, attention à la coordination de ceux-ci (délais, ne pas tacher ou abîmer le travail du précédent).
- cet immeuble contient très probablement du plomb et de l’amiante. Savez-vous que vous devriez réaliser  des diagnostics "avant travaux", plus coûteux et plus approfondis que ceux réalisés avant vente ? Il s’agit de diags destructifs, où des échantillons des divers matériaux sont prélevés. On trouve alors souvent de l’amiante dans des colles (à moquette, à lino), des revêtements plastique, des joints de fenêtre… C’est fou comme on en mettait partout. C’est la nouvelle marotte de l’inspection du travail : 25 % des arrêts de chantier sont pour cause d’amiante. Evidemment, le chantier ne peut reprendre qu’après désamiantage par une entreprise spécialisée, ce qui coûte un oeil.
Le péché suprême étant d’exposer un salarié, si vous comptez squeezer ces diags, vous devriez faire appel à de petits artisans ou autoentrepreneurs, sans salariés. Eux ont le "droit" de s’intoxiquer, c’est triste à dire.
- globalement, je trouve que la rentabilité de 12,2 % ne paie pas assez les risques et les ennuis, et aussi le fait de s’enterrer dans une ville de 15000 habitants du Limousin. D’ailleurs, 15000 habitants et Limousin, y’en pas 36, ça ne serait pas la ville de l’ex-Président ?
Pour augmenter ce ratio, il faut soit louer plus cher, soit rogner encore sur les travaux.
- raisonner aussi sur la valeur de revente (combien vaudrait un tel immeuble à la revente ?)
- attention à la valeur du terrain. 1500 m² de terrain constructible, ça vaut sans doute 50 à 80 k€ dans le coin (regarder les annonces). Ca veut dire que, sur le prix d’achat de 75 k€, si vous retenez en valeur de terrain les 10 à 20 % habituels, vous sous-estimez gravement la valeur du terrain, donc vous amortissez quelque chose que vous n’auriez pas dû amortir. Cela dit, ça semble peu poursuivi par l’administration fiscale (sinon on en entendrait davantage parler).
- A propos de valeur de terrain, ne pouvez-vous pas détacher une parcelle constructible ? Ca serait très intéressant pour mettre du beurre dans les épinards ! Les locataires sont toujours contents d’avoir du terrain (vous aurez des locataires à la main verte et/ou avec animaux) mais on ne le retrouve pas dans un surcroît de loyer ! Il faut étudier très précisément la faisabilité de ce détachement.

Globalement, ce projet a les inconvénients de ses avantages, à savoir :
- puisque le prix de l’immobilier est bas dans le coin, il est difficile de rénover. Si le prix de l’immobilier en bon état est de 1000 €, qu’on achète à 300 € et qu’on rénove complètement au tarif normal de 1000 €/m², ça devient impossible de revendre sans faire de moins-value. L’avantage d’une telle situation, c’est que le parc locatif est souvent très moche (puisqu’il n’est pas rentable de rénover), donc vos appartements rénovés se démarqueront et se loueront bien.
- puisque le prix de l’immobilier est bas dans le coin, les gens solvables achètent. Vous risquez d’avoir beaucoup de turnover, sur le mode "je vais vous donner congé car je suis en train d’acheter. D’ailleurs, quand je vois le faible prix payé, j’aurais dû le faire encore plus tôt". Soit du turnover, soit être peu regardant sur la qualité des locataires.

Dernière modification par Bernard2K (01/05/2019 15h32)

blacked a écrit :

Il y a effectivement de l’amiante repéré uniquement dans un appartement. Je n’étais pas au courant pour les diagnostiques avant travaux merci on va se renseigner.

Ce qui est repéré dans le diagnostique avant la vente n’est que le fruit d’un contrôle visuel et donc peu pertinent. Généralement ce sont des éléments qui n’ont pas nécessairement besoin d’être changé dans le cadre d’une rénovation intérieure. En l’occurence les diagnostiques avant-travaux feront sans doute apparaitre, comme indiqué par Bernard2K, de l’amiante. Et là c’est plus embêtant, car cela va vous coûter cher, et il faudra bien budgéter le "risque" à l’échelle d’un immeuble. Pour vous donner un exemple, dans ma région, qui n’est pas le Limousin, un ami responsable d’une très grosse structure dans le bâtiment (plus de 1 000 salariés), et qui fait pratiquer quotidiennement ou presque ces diagnostics, m’a confirmé que 99% des diagnostiques avant-travaux font apparaitre de l’amiante dans les colles à carrelage, les joints de carrelage ou encore pour coller le lino.

Dans mon cas, pour enlever le carrelage mural d’une salle de bain et le carrelage d’une entrée dans le cadre d’une potentielle RP, il y en avait au "doigt mouillé" pour 10 ou 15K, car conditions très spécifiques pour faire intervenir une entreprise de désamiantage (travaux préparatoires, temps de travail maximum, douches spécifiques, évacuations des déchets, etc). Cela prend du temps et coût cher. Alors imaginez pour un immeuble entier si cela n’a pas été budgeté.

La solution de désamianter soi-même n’étant à mon sens pas acceptable (à quoi bon risquer un cancer pour créer du CF ou un rendement supérieur à 10%?), il peut rester la solution de coller un carrelage par dessus les anciens sols contenant de l’amiante. Pas l’idéal de débuter ainsi la rénovation totale d’un bien dans ces conditions…

blacked a écrit :

dalki a écrit :

99% des diagnostiques avant-travaux font apparaitre de l’amiante dans les colles à carrelage, les joints de carrelage ou encore pour coller le lino.

Tous les appartements à part celui contenant de l’amiante ont du parquet/parquet flottant.

C’est déjà une bonne chose. Vous n’avez pas de carrelage mural ou au sol dans les salles de bain en revanche ?

Hello,

Immeuble acquis en juin 2020. Cela à mis plus d’un an pour différentes raisons :
* il y avait un défaut dans l’assainissement de l’immeuble que j’ai demandé à contrôler et que les anciens propriétaires ont pris à leur charge avant la vente ;
* mon courtier en qui j’avais confiance et que j’estimais compétent m’a fait patienter des mois sans avoir de propositions concrètes à me faire. Ils sont même aller jusqu’à me mentir sur des dossiers en cours dans certaines banques et des faux refus pour justifier de leurs retards. C’était minitaux à limoges, que je déconseille maintenant…,
* le COVID est arrivé et a retardé notre signature.

Heureusement, personne n’était pressé et tout s’est finalisé correctement .

Nous avons attaqué les travaux dans les appartements. Travaux qui ont un peu changé en cours de route.
Nous avons fait le choix d’isoler phoniquement les plafonds et bénéficier de la loi pope pour les murs extérieurs.
Nous avons également retravailler et approfondi les devis de nos artisans et pris des travaux à notre charge pour essayer de compenser les coûts supplémentaires.

Nous ne rentrons malheureusement toujours pas dans notre budget pour 2 raisons :
* les devis de notre plombier / électricien (qui était supposé être grossi pour notre prêt) se retrouve 5 000 euros supérieur à ce que nous avions prévu à cause de prestations rajoutées qui avait été oubliées initialement ;
* il y a un problème sur l’alimentation électrique de l’immeuble. Le technicien Unedis l’a qualifié de pourri et d’une puissance insuffisante pour alimenter les 5 lors qui étaient pourtant existant.

A l’inverse de GRDF qui prend à leur charge la totalité des travaux de correction et de déplacement des compteurs de gaz suite à la détection d’une anomalie, Unedis ne prendra que 40% des travaux sur le raccordement de l’immeuble et le déplacements des compteurs qui étaient dans un garage et qui iront dans les différents appartements. Leur arguments sont que la puissance des compteurs doit changer suite à nos travaux et que le raccordement actuel "bien que pourri" ne pose aucun problème au seul locataire en place dans l’immeuble actuellement. Les travaux de rénovation que nous demandons doivent donc être à notre charge.

Sinon cela avance lentement mais sûrement, le T3 devrait être fini en mars, il ne nous reste plus que les finitions.
Nous avons cassé tout ce que nous devions cassé dans le T2 et le grenier. 
Nous avons choisi d’agrandir la salle de bain du studio qui avance lentement en parallèle des autres lors que nous sommes bloqué.
Le locataire du T4 n’est pas trop dérangeant, il continue d’accepter les travaux que nous faisons et que nous souhaitons faire dans son appartement mais il se peut qu’il déménage et nous laisse le champ libre.

Dernière modification par blacked (26/01/2021 23h02)

Nous nous sommes déjà occupé de l’amiante en nous protégeant correctement.
Nous l’avons enlevé et entreposé dans un bigbag spécifique pour les déchets amiantés.
Nous avons également trouvé une déchetterie proche pour les prendre et obtenir un BSDA.

C’était vraiment ridicule au final ce qu’il y avait, 2 couches de lino d’environ 3m2 qui ne collaient même pas au sol.
Et nous allons payer presque 300 euros pour cela…

Merci pour l’information en tout cas.