Clause de substitution dans l'achat d'un immeuble de rapport ?

Bonsoir,

Ce cas me semble beaucoup plus complexe qu’il n’y parait… 2 points préliminaires importants pour la suite…

1 - Ce bien est il en copropriété (avec un règlement de copropriété et un état descriptif de division) ?
2 - Le propriétaire actuel a t’il donné congé pour vente au locataire ?

Si le bien est en copropriété, le plus simple me semble deux ventes distinctes… je vois mal comment une substitution partielle pourrait être organisée.. Les tantièmes de copropriété donneront une première estimation de la répartition du prix de vente entre les différents lots. Une répartition en fonction du nombre de m2 entre les appartements donne une autre estimation une fois le prix des garages estimé.Cela peut être affiné par une estimation par un professionnel des 4 appartements et 6 garages.

Si le propriétaire actuel n’a pas donné congé pour vente et vend le bien occupé, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption.

Si le bien n’est pas en copropriété, la vente au locataire ne sera possible qu’après établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division, ce qui entrainera l’intervention d’un géomètre et d’un notaire et pourra générer des coûts relativement importants.

Par ailleurs, vous vous trouverez en face d’une copropriété avec 2 propriétaires et même si vous êtes majoritaire en tantièmes vous devrez avoir l’accord de l’autre copropriétaire pour toute décision. Un des deux copropriétaires devra jouer le rôle du syndic, faute de quoi vous devrez recourir à un professionnel avec les frais afférents…

Si le propriétaire actuel a donné congé pour vente, on se trouve dans une situation confuse : il a proposé une vente non réalisable en l’état et il semble vouloir vous laisser gérer la situation…

En tout état de cause, il convient que vous vous attachiez un conseil indépendant du vendeur (notaire par exemple) pour gérer cette situation plutôt complexe…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/05/2019 08h44)

Bonsoir,

Il y a des parties communes : le sol, le gros œuvre du bâtiment, les fondations, la toiture, les extérieurs en l’absence de local couvert commun. Les frais récurrents seront faibles (au moins l’assurance des parties communes) mais des travaux sur les parties communes devront être réalisés périodiquement.

Compte tenu de la lourdeur du dispositif, mon conseil est d’acheter et rester seul propriétaire soit de passer votre chemin…

Autre possibilité éventuelle, la division en volume (deux propriétés superposées), mais je ne sais pas si cela est possible dans ce cas et la gestion peut être problématique en cas de désaccord entre les propriétaires…

Autre possibilité si les deux logements ne sont pas superposés : la division de la parcelle en deux… une fois la division réalisée, les 2 propriétés seront indépendantes avec un mur commun et éventuellement des servitudes….

Canyonneur

Il semble que le bien soit non divisé au cadastre. Donc aujourd’hui, il y a un seul bien, et c’est ainsi qu’il est vendu par le département, qui ne va bien sûr pas s’embêter à le diviser avant de le vendre (s’il le faisait, il vendrait chaque parcelle/lot séparément, il vendrait plus cher, et vous pourriez dire adieu à votre bonne affaire).

Pour la revente : vous ne pouvez vendre qu’un bien qui a une existence légale au cadastre. Si, aujourd’hui, ce bien ne constitue qu’un seul élément au cadastre, vous devez donc le diviser avant de le vendre.

Pour faire simple, il n’y a que deux moyens de diviser une parcelle au cadastre :
1) division en parcelles, qui seront alors totalement indépendantes.
2) division en lots sur la même parcelle (= copropriété).

Vous dites que les logements n’ont qu’un mur en commun. Ca paraît un peu trop simple.  Est-ce que la toiture est continue (même poutres ?) ? Est-ce que les canalisations d’eaux usées sont communes ? On sont situés les compteurs d’eau, d’électricité, de gaz le cas échéant ? Comment se fait l’accès à la route ?
Notez aussi que faire des parcelles séparées, c’est créer un lotissement, ce qui est lourd (permis de lotir).

Dans tous les cas, vous avez besoin d’un géomètre pour diviser. Soit il vous préconisera de séparer en parcelles séparées, soit en copropriété.

Dans tous les cas, notez bien que :
- c’est coûteux ; de l’ordre de 5000 à 10000 €
- si vous revendez plus d’un lot (ou parcelle) ainsi crées, vous êtes requalifiable en marchand de biens. Dès lors qu’on revend deux lots ou plus, même suite à un achat unique, il y a pluralité de ventes, donc "habitude", donc on agit en fait en tant que marchand de biens.

Le plus simple, et de loin, est de ne pas vendre au locataire actuel. Vous lui dites en substance :

Cher monsieur, il m’est impossible de vous revendre votre appartement, car l’immeuble n’est pas divisé, et que je ne vais pas m’embêter à faire une copropriété, ce qui est lourd et coûteux, pour répondre à votre envie d’acheter ce logement. C’est l’immeuble entier qui est en vente, c’est comme ça et pas autrement. Vous voulez et pouvez acheter l’immeuble entier ? Non ? Point final.

Le plus simple (et raisonnable) est sans doute d’acheter le bien complet, et de continuer le bail du locataire qui souhaiterait acheter son appartement (qui, hélas pour lui, n’est pas un lot séparé mis en vente, donc ce locataire guère de droit, hormis poursuivre (ou résilier) son bail).

La mise en copropriété n’a vraiment  de sens que si vous comptez (plus tard) vendre séparément les différents lots.
Avec juste un lot vendu, vous perdriez déjà largement votre pouvoir de décision sur la gestion de la copropriété (vous devrez être d’accord avec l’ex locataire pour les décisions d’AG, et serez bloquées cas de désaccord).