Capital : étude de cas immobilier (maison pour colocation)

Ok, donc vous faites votre estimation à la louche? Si la superficie varie du simple au double pour votre studio, je suppose que le prix de chaque studio ne sera fixe à 70k.
Sur le marché Belge, c’est plutôt le prix/m² qui est la référence (et non pas le prix pour 1 studio).

Ok c’est clair!
Quand vous parlez de 13/15% de rendement, c’est le rendement net (cash flow net / (prix achat + travaux)) ? Si oui, c’est vraiment énorme (et temps mieux pour vous)!

Non brut.
Mais faut cravacher et prendre des risques ( mesurés ) pour cela.

Une maison en colocation ?

A la revente c’est compliqué.
Diviser une maison en plusieurs logements ne fait pas vraiment " logement " mais bricolage à la revente sauf une maison de ville avec plusieurs niveau et un logement par niveau avec un escalier accessible à tous les logement.. cela fait immeuble de rapport et de vrai logement indépendant.

Vous avez une demande en ce moment mais les gens louent de plus en plus en colocation ( les investisseurs ) sur le long terme le risque est quand même grand.

MAIS Je pense qu’il est intéressant d’aller au bout des calculs , de faire venir des artisans ect et de prendre de l’expérience et pas écouter simplement ce qu’on vous dit… il faut développer ce trait comportemental pour aller au bout des choses dans cet actif qui est l’immobilier.

Bon courage

capital a écrit :

Je me suis arrangé avec l’architecte pour obtenir au moins 2 devis pour la totalité des travaux.

On en est pas là, on en est à savoir quels travaux.

Le problème de la maison pour coloc, c’est qu’elle va être optimisée pour cet usage, et aura donc beaucoup de mal à se vendre comme résidence principale. Les gens qui achètent une résidence principale de 200 m², recherchent un certain standing et un certain aménagement (grands volumes) qui sont plutôt à l’opposé de l’optimisation coloc.

Comme cricri, je pense que ça aurait plus de valeur en petit immeuble de 3 à 4 studios. Vous vous posez la question des communs dans ce cas. Mais vous avez déjà vu des immeubles, non ? En commun, il n’y que couloirs et escaliers. Il faut donc redessiner les plans pour prévoir couloirs et escaliers d’accès à chaque logement (en y perdant le moins de surface possible), et faire dans chaque logement une pièce de vie avec coin cuisine et salle d’eau. C’est le boulot de l’archi, qui va optimiser les surfaces, et placer les pièces de telle sorte que toutes les pièces d’eau soient rassemblées autour d’une colonne montante.

Autre chose : c’est bizarre de prévoir dans vos charges eau, élec et gaz. Si on raisonne en loyer hors charges, on ne compte pas non plus, côté dépenses, les charges refacturables au locataire. Là, vous comptez les charges, ce qui voudrait dire que vos 1500 € de loyer sont toutes charges comprises ? Ca fait vraiment pas beaucoup. S’il y a bien 200 m²,ça fait 7,5 €/m². Rapporté au m² de chambre, ce n’est pas pareil, mais au total, vous consacrez bien 200 m² à ce projet et donc le loyer au m² est bas.

Personnellement, je continue à trouver que ce projet ne rapporte pas assez, rapporté à l’investissement et surtout à la somme de soucis que ça sera pour les travaux, puis pour la location (une coloc, ce n’est pas de tout repos).

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2019 09h52)

Bernard2K a écrit :

capital a écrit :

Je me suis arrangé avec l’architecte pour obtenir au moins 2 devis pour la totalité des travaux.

On en est pas là, on en est à savoir quels travaux.

Le problème de la maison pour coloc, c’est qu’elle va être optimisée pour cet usage, et aura donc beaucoup de mal à se vendre comme résidence principale. Les gens qui achètent une résidence principale de 200 m², recherchent un certain standing et un certain aménagement (grands volumes) qui sont plutôt à l’opposé de l’optimisation coloc.

Comme cricri, je pense que ça aurait plus de valeur en petit immeuble de 3 à 4 studios. Vous vous posez la question des communs dans ce cas. Mais vous avez déjà vu des immeubles, non ? En commun, il n’y que couloirs et escaliers. Il faut donc redessiner les plans pour prévoir couloirs et escaliers d’accès à chaque logement (en y perdant le moins de surface possible), et faire dans chaque logement une pièce de vie avec coin cuisine et salle d’eau. C’est le boulot de l’archi, qui va optimiser les surfaces, et placer les pièces de telle sorte que toutes les pièces d’eau soient rassemblées autour d’une colonne montante.

Autre chose : c’est bizarre de prévoir dans vos charges eau, élec et gaz. Si on raisonne en loyer hors charges, on ne compte pas non plus, côté dépenses, les charges refacturables au locataire. Là, vous comptez les charges, ce qui voudrait dire que vos 1500 € de loyer sont toutes charges comprises ? Ca fait vraiment pas beaucoup. S’il y a bien 200 m²,ça fait 7,5 €/m². Rapporté au m² de chambre, ce n’est pas pareil, mais au total, vous consacrez bien 200 m² à ce projet et donc le loyer au m² est bas.

Personnellement, je continue à trouver que ce projet ne rapporte pas assez, rapporté à l’investissement et surtout à la somme de soucis que ça sera pour les travaux, puis pour la location (une coloc, ce n’est pas de tout repos).

Vous abordez plusieurs points fondamentaux.

1) type de projet: j’ai établi 3 possibilités d’agencement avec l’architecte. A) Soit 3 chambres en coloc comme prevu initialement, B) soit 4 chambres en coloc mais avec la 4eme chambre ayant une fenêtre donnant en intérieur sur le patio, C) soit division en 3 étages.

Le problème de B) est l’absence de fenêtre dans la chambre. Il y a bien une fenêtre donnant sur l’extérieur, mais elle doit faire 30cm de haut sur 90cm de large. Il me semble que c’est illégal en plus. Par contre cela permettrait d’augmenter le rendement en passant de 1500€ de loyers à 1600€.
Le probleme de C) est la grande incertitude que j’aurais avec le permis d’urbanisme et la validation des plans avec les pompiers. Vu la géométrie des lieux, il est très probables que ce soit refusé. En outre, on parlait de revente, mais sur ce marché il y a tres peu d’intérêt pour des studios de 40m2 à vendre. Je dois donc laisser tomber car trop incertain.

Je me retrouve donc de nouveau avec scénario A). Comme vous le mentionnez, très mauvais pour une revente, tout en étant au final peu optimisé pour la coloc car seulement 3 chambres dans ce grand espace.

2) les charges sont comptées en plus des loyers (voir dernier tableau, 60€/mois). En Belgique c’est généralement le cas pour les étudiants que le propriétaire prenne en charge les charges et le répercute sur le prix de location.

3) le loyer au m2 est très faible en effet, même si en sois je n’y prête pas attention. Le critère c’est le rendement et non le loyer/m2.

4) je suis pour l’instant en train de me dire que même si tout se passe comme défini sur mon dernier tableau, Cash flow de 270€/mois, cela représente beaucoup d’efforts pour peu de gains absolus (150k environ, soit le budget total moins l’apport). Mon temps vaut plus que ça, et vu la gestion active que va nécessiter la coloc, je vise un meilleur rendement ou gain absolu.

5) malgré tout ce que j’ai dit plus haut, je vais suivre le conseil de Cricri et aller jusqu’au bout. J’ai rdv la semaine prochaine pour une nouvelle visite avec l’entrepreneur pour qu’il fasse un devis. Je verrai alors quel prix maximum d’acquisition je peux me permettre pour que ce soit rentable. Le bien est officiellement en vente à 100k. Si selon mes calculs j’obtiendrai la rentanilite souhaitée avec un prix d’achat de 10k, je ferai une offre à 10k. Histoire d’aller jusqu’au bout.

Suite et probablement fin de l’histoire.
Je me suis renseigné à l’urbanisme et les nouvelles ne sont pas encourageantes.
1)Le rez du bien est actuellement considéré comme un commerce. Il faut donc faire une demande de permis d’urbanisme pour transformer en logement. Cela prendra du temps et on me demandera apparemment de changer le châssis du rez pour ne plus avoir cette baie vitrée, mais plutôt un aspect classique de maison porte + fenêtre.
2) afin d’avoir 5 chambres, les démarches sont vraiment lourdes car il s’agit d’une sorte de division du bien en différentes entités. Un peu comme une séparation en appartements en quelque sorte. Cela prendra des mois avec des aller retours entre l’urbanisme et le collège communal.

Considérant le travail à accomplir pour
1) les travaux et supervision du chantier
2) les démarches administratives auxquelles je suis allergique et que j’évite quand possible
3) la rotation importante des locataires
Il me semble plus sage de passer à autre chose.
C est la première fois que je fais un cycle complet d’analyse (3 visites, devis entrepreneur, repenser les lieux avec architecte, urbanisme), et j’en retire beaucoup d’informations.

Merci à ceux qui m’ont aidé dans le cheminement. Je cherche le prochain projet.