Altixia Cadence XII : vos avis sur cette SCPI (Altixia REIM)

Pour émettre un avis, je préfère attendre que la SCPI ait déjà eu une activité pendant quelques temps, collecté des fonds, réalisé des investissements, distribué des dividendes, produit des bulletins d’information et des rapports annuels, etc.
On devrait avoir ceci dans …. quelques années.

Bonjour,

Peu d’infos (rendement annoncé à 6%).
J’ai vu qu’il y avait pas mal de VEFA ce qui implique donc des revenus financer en majorité actuellement (cf rapport T3 téléchargeable ici) mais aussi une baisse des revenus à l’achèvement (franchises + vacance locative si tous les lots ne sont pas loués).

J’attend le prochain rapport annuel avant de faire quoi que ce soit personnellement

Je ne trouve pas le bulletin particulièrement encourageant, la distribution a été fortement impactée durant la crise sanitaire, la suite reste à écrire.
Les chantiers ont été interrompus donc repoussés de plusieurs mois, une enseigne prévue initialement est en redressement, le gérant a le temps de se retourner mais tout de même, il manque du recul pour une SCPI se lançant dans un domaine fortement touché.
Le patrimoine se situe aux 2 tiers en province et aux 2 tiers en commerce, rien d’exceptionnel donc surtout vu le contexte.

Indépendamment de la SCPI, je recommande fortement la lecture du bulletin et sa "minute pédagogique", ils y expliquent très bien et très concrètement les histoires de valeur de retrait, reconstitution et réalisation, frais/commission et valeur investissable par la SCPI.

Bulletin T1 2021 disponible

Altixia Cadence XII a écrit :

L’acquisition ce trimestre de bureaux à Nice est représentative de nos choix.
Sur le plan locatif, le taux d’occupation financier de votre SCPI progresse de manière significative grâce à la fin de la période de franchise de certains locataires. Votre société de gestion a malgré tout décidé, par prudence, de maintenir le montant de l’acompte mensuel au titre de chacun des mois du 2ème trimestre 2021 à 0,80 euros par part afin de tenir compte de la fermeture de certaines activités commerciales au cours de cette période.
A ce jour, nos perspectives de DVM prévisionnel au titre de 2021 restent inchangées et comprises entre 5 et 6%.

Valeur de reconstitution au 31/12/20 : 203,69 € (-2.05%)
Le prix de souscription étant à 200€ pas de risque de baisse du prix de la part à priori.

Différences T4 20 - T1 21

Volume d’investissement : 44M€ (+4M€)
Rendement moyen brut : 6.17% (-0.13)
TOP : 95.5% (-1.3)
TOF : 93.6% (+4.3)
Taux endettement : 20% (/)

Apparition de la donnée de détention recommandée à 9 ans, non mentionnée auparavant.

Capitalisation : 51.762M€ (+3.435)

Répartition Géographique
Région 68% (+3)
Ile de France 20% (-2)
Paris 12% (-1)

Répartition Sectorielle
Commerces 55% (-7)
Bureaux 45% (+7)

BT3 2021 disponible

Différences T2 21 - T3 21

Capitalisation 60.5M (+4.6M€)
Rendement moyen brut : 6.16% (/)
TOP : 96.3% (/)
TOF : 94.6% (+0.3)
Taux endettement : 15% (/)

Répartition Géographique
Région 73% (/)
Ile de France 17% (/)
Paris 10% (/)

Répartition Sectorielle
Commerces 47% (/)
Bureaux 53% (/)

Morne plaine ce trimestre, aucun investissement, aucune libération, aucune relocation, le TOF augmente légèrement grâce à un meilleur recouvrement des loyers.
La livraison d’un actif acheté en VEFA en 2019 à Rueil-Malmaison a du se faire ces derniers jours

TOF annoncé à minima à 56% sur cet immeuble, possiblement plus lors de la publication du BT421

La récole de ce trimestre a probablement été utilisé majoritairement pour l’acquisition de ces locaux à Croissy (77) (occupé à 100% avec bail renouvelé en 2020 et un rendement annoncé à 6.47%), mais ce sera pour le BT4 également.

Le TDVM 2021 est annoncé à 5.15%, ce qui constituerait une légère hausse après les 5.13% de 2020

EDIT 3/11

Un détail que j’ai oublié de mentionner, depuis peu il semblerait que Spirica (qui détient les parts Altixia Cadence XII à mon compte) présente une donnée représentant notre profil de risque.

Le calcul n’est pas sorcier, chaque ligne de l’assurance vie est notée entre 1 (le moins risqué : les fonds euros) et 7 (le plus risqué)

Pour l’anecdote toutes mes lignes SCPI sont taggées 4 sauf… Altixia Cadence XII qui est taggée 7

Dernière modification par Drystan (03/11/2021 11h05)

Tout nouveau sur cette file, première SCPI (une petite louche sur AV Linxea Spirit, pour tester avant de passer éventuellement à plus de SCPI), je fais ma petite mise à jour et mes commentaires (de néophyte, vous pouvez me reprendre sans me vexer)

BT4-2021 disponible

Altixia BT4 2021

* Capitalisation 70.7, environ +20/T3
* TOF 93.7%, -3%/T3. Je suppose que c’est cohérent avec les nouvelles acquisitions
* 3 acquisitions, Toulouse (8.5M€, local d’activité/bureau/entrepôt, Siemens Mobility), Blagnac (1,5M€, PME électronique actuellement en déficit/décroissance jusqu’à 2020, résultat 2021 non publié) et Croissy (7.95M€, Carestream Dental qui semble OK).
* Pas de parts en attente de retrait

Je vais creuser ça pour ma culture.

Surin a écrit :

Erreur, il ne faut pas supposer. Les 3 acquisitions sont louées à 100% donc elle ont au contraire fait monter le TOF.
Taux d’occupation financier à 85% au T3 avec 841m² de surfaces vacantes, qui passe à 93,7% au T4 avec 1013m² de surfaces vacantes. Il y a eu une libération mais le TOF a bien augmenté, dû aux acquisitions et locaux sous franchise de loyers qui passent de 10% à 1,7% seulement.

En effet les acquisitions se sont faite avec des locataires en place. Au temps pour moi.

Je vais un peu pinailler sur les chiffres, c’est l’heuristique qui m’intéresse. Le TOF donné par le BT du 3ième trimestre est de 94,6%  (en page 2, le 85% de la page 4 semble plutôt correspondre à T4-2020).



Il y donc une baisse du TOF en dépit de l’acquisition de locaux déjà loués.

J’essaie de trouver une explication.

Le taux d’occupation physique a légèrement monté entre T3 et T4 (de 96,3 à 97,3), cohérent avec l’acquisition des locaux loués.

Peut-être une explication page 7, des changements de locations avec peut-être des rupture de loyers entre les sortant et les arrivants.

Le BT2 de AC12 est paru, voici un résumé des changements/T1 :

A noter la forte variation des types de secteur immobilier en 1 trimestre.

- la valeur de retrait reste à 182
- les revenus mensuels versés sont passés à 0,92 (+1,1%/T1), a priori ils ne changeront plus cette année
- le TOF s’améliore de 93,6 à 97,5%
- la ratio d’endettement baisse de 20 à 15,4%
- Capitalisation en croissance, 52 M€ à 100 M€
- Acquisition de bureaux/entrepôts (Orange, Troyes) et commerces (Carrefour et moyennes surfaces)
    - les bureaux passent de 45 à 28%, commerces de 55 à 34% et activités de 0 à 39%
    - Paris/IDF passe de 32 à 26%, le reste en province
- retraits anecdotiques (44), pas de parts en attente
- la durée restante moyenne des baux passe de 7,47 à 6,58

J’ai souscrit en début d’année via AV Linxea Spirica, les revenus arrivent régulièrement.

Avec un peu de retard, synthèse du BT3 2022

Sur un trimestre,
* le TOF passe de 97,5 à 97,1%
* taux d’endettement quisi inchangé, 15,3%
* Capitalisation de 100 à 113 m€
* Pas de parts en attente de retrait
* Dividende confirmé
* Le % IDF/France reste à 26% (6% pour Paris)
* % de bureaux en légère baisse, de 28 à 27%

Ce qui m’a particulièrement intéressé, c’est l’édito

L’étude Knight Frank sur le 1er semestre 2022 précise que les grandes tendances du marché de l’immobilier tertiaire en France sont les suivantes :
• le marché des bureaux affiche une stabilité des investissements masquant toutefois de fortes disparités entre un fort dynamisme en régions, moins impactées par le télétravail, et une baisse au sein de la première couronne de la région parisienne,
• les actifs industriels et de commerces ont connu une hausse historique avec des volumes les plus élevés depuis
2014

Ca me conforte (biais de confirmation ?) dans mon choix de ne pas dépasser 20% de bureaux sur la totalité de mes SCPI, et de limiter l’IDF, même si je n’ai pas mis un seuil sur ce critère.

Sisco2117, le 02/01/2023 a écrit :

Manu a écrit :

Pour ceux qui achètent cette SCPI au sein d’une AV, bien faire attention aux frais d’investissement appliqués par votre courtier.

- Meilleur Taux Spirica 1 applique des frais de 7.5% et a retiré le document PDF de son site web avec les tarifs spécifiques aux SCPI.

Précision concernant LINXEA SPIRICA 1

Titulaire d’un contrat LINXEA SPIRICA 1, depuis la fermeture de SPIRICA 1 et l’ouverture de SPIRICA 2, LINXEA a retiré la documentation et donc l’avenant SCPI du SPIRICA 1 (cela fait donc des années).

Il suffit de faire une opération (par exemple un versement) sur une SCPI dans son contrat pour avoir accès à l’avenant et je viens de vérifier, les frais pour ALTIXIA CADENCE XII sont bien de 7% sur mon contrat LINXEA SPIRIT 1….

Je suis surpris que l’assureur impose des frais différents pour ses UC SCPI suivant le courtier qui distribue le contrat…

Je confirme, je viens de faire un test de versement sur mon contrat mes-placements liberté (repris par Meilleurtaux, avenant nouvelle version du 01/0/2023, commun à celui de Meilleurtaux Liberté Vie). Les taux n’ont pas changé.

Détail sur la file Quelles SCPI avec le contrat d’assurance-vie Linxea Spirit ?

Petite cerise sur le gâteau, versement mensuel, ce qui permet de gratter un peu de TRI.

Exact pour la date et le montant !