Marie [76] : étude de cas immobilier (immeuble de 5 studios)

Quelques remarques rapides :
- manifestement, on vous vend un rendement. Qu’est-ce qui vous empêcherait de faire de même (prendre une maison pas chère et la transformer en petits logements) ? Le temps et les difficultés que cela représente. Donc, on vous vend cher une bonne idée déjà réalisée. C’est beaucoup moins intéressant que d’avoir la bonne idée soi-même, puis la mettre en oeuvre, mais c’est plus simple. Si vous êtes consciente de cela, pourquoi pas.

- 3 appartements sur le papier et 5 au réel, un seul compteur éléctrique : cas très fréquent d’une maison "mal divisée", ou en tout cas, divisée à la hussarde. Faites donc une recherche pour trouver les inconvénients maintes fois discutés.

- sur le compteur unique, lire : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

En résumé, sur ces maisons "mal divisées", on pourrait dire "c’est très limite, voire illégal, à bien des points de vue, mais tout le monde le fait, et en pratique, ça passe, enfin, la plupart du temps, sauf locataire mauvais coucheur, sauf députés qui nous pondent un nouveau texte qui fera la chasse à ce type de logement, etc". Donc, en gros, il y a une part de risque et d’incertitude, sans qu’on puisse déterminer précisément la probabilité et la gravité de la survenue de problèmes découlant de cette division.

- pourquoi SCI IS ? AMHA, le LMNP au réel est possible (vous aurez > 23 k€ de recettes mais moins que la moitié des revenus du ménage donc vous restez LMNP). En gros, c’est comme la SCI IS, sans l’imposition sur la PV à la revente, donc plus intéressant. Un peu plus simple aussi (un peu moins de formalités).

- je regarderais très attentivement l’état du bien et les travaux nécessaires à court et moyen terme. Si le propriétaire vous vend sa "vache à lait", il est probable qu’elle ait bien donné pendant assez longtemps, sans aucun investissement réalisé ces dernières années. Ca peut paraître propre, voire récent, mais il est probable qu’il y ait du retard dans l’entretien et dans les diverses améliorations qui seraient nécessaires.

- emprunt de 25 ans pour du locatif, c’est très rare, mais je suppose que vous êtes bien placée pour vérifier que vous y avez droit…

Bernard2K a écrit :

Quelques remarques rapides :
- manifestement, on vous vend un rendement. Qu’est-ce qui vous empêcherait de faire de même (prendre une maison pas chère et la transformer en petits logements) ? Le temps et les difficultés que cela représente. Donc, on vous vend cher une bonne idée déjà réalisée. C’est beaucoup moins intéressant que d’avoir la bonne idée soi-même, puis la mettre en oeuvre, mais c’est plus simple. Si vous êtes consciente de cela, pourquoi pas.

- 3 appartements sur le papier et 5 au réel, un seul compteur éléctrique : cas très fréquent d’une maison "mal divisée", ou en tout cas, divisée à la hussarde. Faites donc une recherche pour trouver les inconvénients maintes fois discutés.

- sur le compteur unique, lire : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

En résumé, sur ces maisons "mal divisées", on pourrait dire "c’est très limite, voire illégal, à bien des points de vue, mais tout le monde le fait, et en pratique, ça passe, enfin, la plupart du temps, sauf locataire mauvais coucheur, sauf députés qui nous pondent un nouveau texte qui fera la chasse à ce type de logement, etc". Donc, en gros, il y a une part de risque et d’incertitude, sans qu’on puisse déterminer précisément la probabilité et la gravité de la survenue de problèmes découlant de cette division.

- pourquoi SCI IS ? AMHA, le LMNP au réel est possible (vous aurez > 23 k€ de recettes mais moins que la moitié des revenus du ménage donc vous restez LMNP). En gros, c’est comme la SCI IS, sans l’imposition sur la PV à la revente, donc plus intéressant. Un peu plus simple aussi (un peu moins de formalités).

- je regarderais très attentivement l’état du bien et les travaux nécessaires à court et moyen terme. Si le propriétaire vous vend sa "vache à lait", il est probable qu’elle ait bien donné pendant assez longtemps, sans aucun investissement réalisé ces dernières années. Ca peut paraître propre, voire récent, mais il est probable qu’il y ait du retard dans l’entretien et dans les diverses améliorations qui seraient nécessaires.

- emprunt de 25 ans pour du locatif, c’est très rare, mais je suppose que vous êtes bien placée pour vérifier que vous y avez droit…

Bonjour Bernard2K et merci pour votre réponse.
L’immeuble n’est pas franchement une vache à lait… Votre idée d’acheter une maison et de la diviser moi même est excellente mais une maison dans le centre du Havre (qui pour rappel a été détruit à 90% pendant la guerre et reconstruit avec de grands ensemble d’immeuble) est particulièrement difficile à trouver. Et les gros travaux m’inquiètent franchement. Les artisans et moi même n’avons pas d’atomes crochus malheureusement…. Et c’est très probablement de ma faute mais je n’arrive pas à avoir d’expérience positive. Tout ceci pour dire que j’ai conscience du "coût de la bonne idée".

- je ne souhaite pas conserver ce modèle de 3 lots pour 5 appartements. Ce sont des démarches administratives que je compte faire pour remettre tout à plat.

- un grand merci pour le lien sur le compteur électrique commun. Pour faire court, je comprends que c’est illegal et que cela a un coût non négligeable de remettre l’ensemble en conformité.

- pour la partie fiscalité, je ne crois pas au maintien des "avantages" du LMNP et notamment de l’amortissement. Je fais parti de ceux qui pensent que c’est trop beau pour être vrai et que cela changera dans quelques années. Si le LMNP devient moins avantageux, il sera trop tard pour intégrer le bien dans une sci (tout est possible mais la facture sera salée). D’où mon choix de sci à l’is.

- je retourne voir le bien semaine prochaine avec un entrepreneur pour vérifier les travaux à prévoir.

- la partie crédit n’est pas vraiment un problème. Effectivement, je travaille dans le milieu.

Merci pour tous vos conseils. Je vais me renseigner de ce pas sur les démarches à faire pour mettre en complète conformité ce bien. Si les coûts sont trop élevés, je ferai une proposition en conséquence voir je passerai mon chemin.

La surélévation d’un étage, donc ici 2 appartements supplémentaires, va peut-être également demander la mise à disposition de place de parking ? A investiguer.

carignan99 a écrit :

réaction à chaud.

J’avoue avoir un peu de mal avec le calcul de rentabilité, parce qu’il n’est pas détaillé. Toujours un peu gênant d’avoir ’le logiciel en ligne dit que… Mais bon.

Si vous partez en SCI IS, il faut ajouter la CRL (que j’évalue à minima parce que vous n’indiquez pas le le montant total encaissé) et aussi le coût du comptable (un tarif très gentil : 1000€ TTC).

Charges = 2200 € TF + 350 € PNO + 3.1 k€ prêt + 550 € CRL + 1000 € comptable = 7 200 €.

Rentabilité nette hors fiscalité = (22 k€ - 7.2 k€) / 312 k€ = 4,7 %. Donc on n’est pas sur du 5,9%.

Et je n’ai pas intégré les travaux qui ne manqueront pas d’arriver en 25 ans…voire dés le début (cf. post Bernard2k).

Cela étant dit, on est effectivement sur un CF de l’ordre de 200€ mensuels … toujours sans travaux.

Ma conclusion : vos calculs tiennent la route (même s’il semble que vous oubliez des charges) tant qu’on n’intègre pas les travaux et autres facteurs de risques (à nouveau, cf. post Bernard2k) sur un immeuble de 5 lots. Et avec 7% de renta brute, vous n’avez pas beaucoup de gras.

Ce serait moi, j’y retournerais avec un homme de l’art pour évaluer ces coûts / risques (à moins que vous ne sachiez les évaluer vous-même).

Bonjour carignan99, et merci pour votre réponse.

Effectivement je ne me suis pas étendu sur la rentabilité du bien car ce n’est pas mon principal problème.
Par contre vos remarques m’ont permis d’aller creuser dans les paramètres du simulateur rendement locatif et de voir qu’effectivement je n’avais pas cocher la CRL et que les frais annuel du comptable était de 500e… Donc en cumulant les 2 je viens de "perdre" 1000e de revenus annuel. Une erreur de débutant.

Merci pour votre œil éclairé.

[Bonjour Fred03,

Je vous confirme qu’il y a bien un tableau par logement et un compteur commun.

J’ai appelé Enedis aujourd’hui pour connaître les démarches et avoir une idée du coût associé.
Pour ceux que cela pourrait intéresser, le prix est très grosse maille et demande à être affiner mais pour un petit collectif comme celui la il faut compter 10000e. C’est très (trop) important dans le calcul de la rentabilité de cet investissement

J’ai également eu la mairie pour cette histoire de division de lot et ajout d’un étage . Je ne suis malheureusement pas tombée sur la bonne personne et n’ai donc pas eu d’informations sur les éventuelles places de parking à prévoir. Mais je rappellerai demain. Par contre, un élément, qui pour moi était un détail et que je n’ai pas précisé dans le descriptif, est que les façades du bâtiment aujourd’hui en crépi sont notées en brique sur le titre de propriété hors il n’y a pas eu déclaration de travaux ces dernières années (vérification faite jusqu’en 2016). Cela voudrait dire que le ravalement a plus de 23ans. Je n’y crois pas vu l’état plutôt bon du crépi.

Je continue mes investigations et un appel à l’agent immobilier s’impose rapidement mais la liste commence à être très longue des approximations dans la gestion de ce bâtiment. Et effectivement cela n’inspire pas confiance quant à l’état du bien….

Ma nature profonde me dit que ce bien est peut être trop risqué pour moi même si je sais que le vendeur trouvera sans problème un acheteur moins frileux.

Dernière modification par Marie (03/06/2019 19h20)