Que faire avec une maison qui semble invendable ?

Bonjour,

Il n’y a plus un mais des marchés immobiliers.

Si votre maison se situe dans une zone à faible attractivité, une démograpie déclinante et des travaux, il y a en effet une probabilité que la maison se vende à un prix bas.
Avez vous réalisé un travail d’évaluation objectif de votre maison (plusieurs agents + estimation via meilleuragent et effimo par exemple).

Il y a également un écart entre génération.

pour vendre vite : deux solutions s’adapter au marché (faire les travaux) ou vendre au prix d’une ruine.

Désolé de votre déconvenue…

nanabel a écrit :

Même une ruine a de la valeur !

Non.
Il y a quelques temps un propriétaire est passé sur ce forum: il cherchait un moyen de se débarrasser d’une maison (même pas en ruine) encombrante: il était même prêt à la donner, mais personne n’en voulait.

nanabel a écrit :

Que dois-faire ? Avez-vous des conseils, ou existe-t-il une recette miracle pour vendre au plus vite ? Si je baisse encore le prix, alors je vends au prix d’une ruine. Je ne sais pas quoi faire.

Vous avez la solution, mais refusez de l’envisager.
Comment avez-vous fixé le prix inscrit dans vos annonces ?

Vous êtes dans la pire situation possible: non seulement vous avez un bien qui n’intéresse pas les gens, mais en plus vous voulez vendre vite. La seule solution pour vous sera de baisser drastiquement le prix… ou de patienter.

Alors quoi ? Je lui répète que le prix est faible, que c’est plutôt une bonne affaire, etc…

L’acheteur n’a pas à se justifier…
Plutôt que de lui répéter que le prix est faible, demandez lui plutôt ce qui le convaincrait d’acheter.
En particulier, demandez lui (de manière informelle) si une baisse de 40% du prix affichait le convaincrait.

Votre message raisonne comme assez agressif envers les potentiels acheteurs.

L’acheteur a le droit :

- de ne pas acheter un ruine à retaper
- d’acheter sur un coup de cœur
- de ne pas considérer la RP comme un placement
- de ne pas souhaiter utiliser son temps de vie à la rénovation, même si il est bon bricoleur
…

Avez vous comparez votre bien à ceux du secteur?
Dans quel secteur? Très rural? Commerce à proximité?
Qu’appelez vous ruine?
Votre logement permet-il de se projeter? (pas d’encombrant, gros meuble trop rustique ect)

Au pire, montrez nous l’annonce, ça permettra de voir si il y a quelque chose de "choquant" ou une piste d’amélioration potentielle.

Votre situation est effectivement désagréable, je vous propose quelques questions pour vous aider à mieux cerner la situation.

- Quel est le rapport entre le prix des travaux restant à effectuer et celui de la maison ?
- Est-ce de petits travaux de rafraîchissement ou plus importants ?

- Savez vous à quel prix un bien équivalent trouve acquéreur dans cette zone ?
- Votre mise à prix est-elle équivalente ?
- Dans quel délais ?

- Combien avez vous eu de visites et en combien de temps ?
- Avez vous fait plusieurs estimations ?
- Vendez vous au prix conseillé ?
- Que vous ont dit agents immobiliers ou notaires ?

Bonjour,

pour vendre il faut 5 choses :
1) un vendeur.
Etes-vous vraiment vendeuse ? C’est votre maison, vous habitez dedans, vous avez tous vos souvenirs. Peut-être que, de bien des façons, vous retenez la vente.
Un vendeur professionnel, vous l’avez, c’est l’agent immobilier. Ce n’est donc pas à vous de faire le commentaire aux acheteurs. Que le vendeur professionnel fasse son travail et mérite sa commission ! Il doit connaître le bien à vendre et être capable de le décrire. Durant la visite, ne faites que répondre aux questions, ne prenez jamais la parole spontanément. Parlez des travaux réalisés, mais pas des travaux à faire (ça se voit). Parlez des aspects favorables de la maison, mais jamais des aspects défavorables ou négatifs sur la maison (les acheteurs les verront toujours assez bien). Il peut même être préférable d’être absente au moment de la visite.
Un seul vendeur ? Vous dites mandat simple ; si vraiment simple, pourquoi ne la mettez-vous pas aussi dans 2 autres agences ? Si le mandat vous l’interdit, mais vous autorise néanmoins à rechercher par vous-même, il n’est pas simple, il est semi-exclusif. Si vous aviez 3 vendeurs à votre service, ça aiderait peut-être.

2) un acheteur. Eh oui, dans un lieu vraiment perdu, un acheteur à la recherche de ce bien-là avec ces caractéristiques-là, indépendamment du prix, il peut y en avoir un tous les deux ans ! L’acheteur à la recherche de ce bien exactement peut être très rare voire inexistant. Pour autant, un prix bas peut convaincre quelqu’un d’acheter ce bien même s’il ne convient pas exactement à ses critères. Il faut donc viser aussi l’acheteur opportuniste, celui qui se laissera entraîner hors de ses critères grâce au prix. Le prix contribue à déterminer la largeur du marché (élargir le potentiel d’acheteurs).

3) un bien affiché au prix du marché, voire légèrement inférieur.
Déterminez le juste prix de votre bien. Comme déjà dit par les collègues : Patrim, les agents immobiliers, le bouche à oreille…
Si la maison ne se vend pas, il est TRES probable qu’elle soit trop cher.
Vos réflexions sur le prix sont typique d’une personne qui ne veut pas baisser le prix. Désolé, mais vos remarques sur la valeur minimale, sur la valeur d’une ruine etc. sont fausses. Il n’y a pas de prix minimum. Un bien peut même avoir une valeur négative.
Il n’y a donc pas de généralité qui tienne à ce sujet, il y a seulement : déterminer le juste prix de marché pour ce bien-là.

4) un bien vide, propre, dépersonnalisé.
Vous habitez encore votre maison ? Alors vous y avez votre déco, vos meubles, vos souvenirs… C’est très défavorable, ça empêche les acheteurs de se projeter. Si vous ne pouvez pas habiter ailleurs, vous devez néanmoins dépersonnaliser la maison et la rendre un peu plus au goût du jour. Vous regardez "maison à vendre" ? Sans aller jusqu’au home staging préconisé et à ses dépenses importantes, appliquez quand même la consigne "dépersonnaliser" en virant un max de vos affaires, déco, etc. et aussi essayez de réparer/finir ce qui peut l’être. Sans faire tous les travaux nécessaires, il faut viser ceux avec le meilleur rapport efficacité / prix/ temps passé. Vos deux Tanguy, là, mettez-les au travail ! On répare, on range, on jette, on nettoie, on améliore l’aspect, on standardise. S’il y a du jardin, vu qu’on est en été et que ça pousse vite, il faut aussi bien entretenir les extérieurs : tondeuse une fois par semaine, tailler ranger, nettoyer, etc. Je ne comprends pas d’ailleurs pas que vos deux Tanguy soient absents de votre discours : ils devraient avoir une part active dans la vente de la maison. Au travail !

5) faire savoir que c’est à vendre.
L’annonce est-elle suffisamment parue ? Avec une seul agence, il peut arriver qu’elle ne fasse pas tous les efforts nécessaires.
L’annonce doit être à un prix unique. Vous avez publié une annonce, probablement au prix "net vendeur" (vu que vous économisez l’agence), tandis que l’agence affiche un prix FAI. C’est très mauvais. Il faut absolument que toutes les annonces aient le même prix de vente. Ca vaut pour vous, ça vaut pour d’autres éventuelles agences qui afficheraient votre maison à la vente.

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2019 13h16)

nanabel a écrit :

Et quand je regarde les annonces des autres biens on est à peu près dans cette fourchette.

Je dis souvent à ma femme que les annonces qu’elle peut lire sont celle des biens qui ne se vendent/louent pas… C’est un peu excessif, mais le fond est à prendre en compte.

Honnêtement, s’il y a des annonces similaires en cours, alors il n’est pas étonnant que votre bien ne trouve pas preneur: comparez objectivement ces biens et le votre et demandez vous lequel vous achèteriez.
Et ce d’autant plus qu’un acheteur a non seulement le choix entre toutes ces annonces ET la possibilité de faire construire.

Mon problème est que j’ai bien compris l’état du marché, mais si c’est l’acheteur qui décide du prix et que je lui dis que je suis prête à négocier, pourquoi il ne me fait aucune proposition. Comment rentrer en négociation s’il n’y a pas de prix en face ? dois-je reposter une annonce sans préciser de prix de départ avec une simple mention "faire offre" ?

Quel est votre objectif: vous souhaitez vendre, mais pourquoi (trop cher d’entretien, problème de mobilité) et pour quoi faire ensuite (louer, acheter, etc) ?
Fixez votre objectif (et dites le nous idéalement) puis essayez de chiffrer le niveau en dessous duquel vous ne vendriez pas.

Ex: si vous envisagez l’achat d’une maison plus petite à 20K€, et que vous avez un peu d’épargne (mettons 5K€), peut-être que vous pourriez accepter de vendre à 15K€ (même si c’est bradé)

Merci pour les précisions. Au vu de ces nouveaux éléments, je dirais :
- juste pour la précision du vocabulaire : vous dites que tout le second oeuvre est neuf, alors qu’il manque pourtant toutes les peintures et les revêtements, qui font partie du second oeuvre. L’expression correcte est donc : "dans le second oeuvre ,électricité, plomberie, menuiserie portes et fenêtres, ainsi que l’isolation sont neufs, réalisés par un professionnel. Reste à faire les peintures et revêtements intérieurs."
- néanmoins, ne mettez pas le détail des travaux à faire. Précisez les travaux déjà réalisés, puis indiquez juste : "quelques travaux à prévoir". Il vaut mieux être peu précis, et avoir des visites qui ne débouchent pas, que trop précis et aucune visite.
- le terme "conforter" de l’agent immobilier est malheureux. Il évoque un défaut de structure : on conforte un mur qui est sur le point de s’écrouler. Je lui demanderais de changer son annonce sur ce point. L’expression "quelques travaux à prévoir" suffit.
- sur le prix : ce n’est pas évident. Comme dit par les collègues, s’il y a d’autres biens en vente, et que les photos suffisent à voir qu’on a un meilleur rapport qualité/prix chez les autres, les gens ne viendront même pas voir votre bien. Pour autant, s’il n’y pas pléthore de biens en vente et que le votre est peu tout seul dans sa catégorie, je serais au contraire tenté de remonter le prix (une fois n’est pas coutume) à 35 ou 40 k€. 30 ke, c’est très bas, ça évoque un bien avec de gros défauts et ça peut rebuter les gens.  Et puis 10 k€, c’est l’épaisseur du trait, les gens savent qu’ils peuvent obtenir une telle baisse lors de la négociation, donc à mon avis ce n’est pas 40 affiché à la place de 30 qui empêchera les gens de venir voir la maison. Par contre, si vous tenez un acheteur sérieux, n’hésitez pas à baisser le prix (attendez que l’acheteur essaie de négocier, et résistez à chaque étape, pour lui laisser croire qu’il est bon en négo !). Votre maison pourrait finir par se vendre 20 k€ seulement.
Dans tous les cas, supprimez le mot "négociable". Tout le monde sait qu’un prix est négociable, pas la peine de le préciser. Je répète : affichez le même prix, qu’il s’agisse d’une annonce d’agence ou de votre annonce directe. Vous pourrez ensuite préciser à l’oral que, si la personne n’a effectivement eu aucun contact avec l’agence, vous pourrez baisser un peu le prix car vous économisez les honoraires d’agence.

Vous n’avez pas répondu sur les points suivants :
- dépersonnaliser, ranger, réparer ce qui peut l’être.
- donner mandat à 2 autres agents si le premier mandat vous y autorise.

Encore une astuce : dans un cas comme ça, il peut être utile de publier très peu de photos (1 à 3), peu explicites, mais qui présentent la maison sous son meilleur jour (par exemple une jolie façade aux 3/4 bouchée par des lilas en fleur). Ca titille les gens et ils viennent voir. C’est ce qu’avait fait l’AI pour la maison de mes parents, et c’était fait exprès. Il faut que les gens viennent, ça les engage déjà dans un processus, donc on augmente les chances qu’ils achètent (de même que faire rentrer le client dans un magasin augmente les chances qu’il achète, par rapport à s’il jette seulement un coup d’oeil sur la vitrine).

Autre chose : ne tenez pas compte de ce que disent les visiteurs. Ecoutez les agents, qui sont des professionnels (mais en relativisant leurs dires compte tenu de leur intérêt dans l’affaire), et d’autres personnes compétentes et si possible désintéressées (artisans par exemple). Les visiteurs disent souvent n’importe quoi, soit en pensant faire baisser le prix, soit parce qu’ils sont incompétents. Une maison à vendre entend plus de conneries qu’un tableau de Picasso dans un musée ! Tout le monde a un avis, mais peu savent de quoi ils parlent.

Au total, compte tenu de la situation géographique et de l’état du marché que vous décrivez, la vente risque d’être longue. N’hésitez pas à multiplier les supports d’annonce (journal local, petites annonces chez les commerçants des villes alentours).

Dernière modification par Bernard2K (05/06/2019 14h42)

Je rejoins l’avis de Bibike sur le fait que des travaux tels que vous les décrivez suffisent à freiner les acheteurs, d’autant plus que le type de clientèle que vous visez est une clientèle avec un petit budget, les travaux représentent pour eux encore plus de complications pour le prêt ( présenter des devis à la banque donc, savoir rapidement ce que l’on veut comme travaux dans la maison…)

Ensuite ne soyez pas trop précise dans votre annonce, quand vous lisez le menu du restaurant et que le foie gras vous tente bien, auriez-vous envie de lire à côté "sera peut-être un peu lourd à digérer mais en vaut la peine"? évidemment non. Votre annonce est là pour que les acheteurs se déplacent, ensuite sur place vous approfondirez.

Vous êtes-vous renseigné sur le marché locatif du coin? Parfois une maison bien louée attire plus les acheteurs-investisseurs que les acheteurs qui veulent y habiter.

Avez-vous regardé les prix de vente sur de sites tels que Patrim, pour connaître le prix signé et non pas le prix vitrine? (qui sur ce type de marché sont toujours très différents)

Il n’y a que 3 options dans votre cas:
- présenter un bien qui se différencie des autres, donc "prêt à l’emploi" avec une déco sympa
- présenter un bien locatif avec un bon rendement
- le vendre une bouchée de pain

Avez vous regardé sur DVF si des transactions ont eu lieu dans votre village ou les villages proches.

Il est en effet possible que la zone soit sinistrée au point que presque personne ne cherche à acheter. Je ne pense pas que le prix soit un problème dans votre cas.

Je connais une personne qui a acheté, sans chercher, une maison dans un village sinistré juste en ayant appris par hasard qu’une maison se vendait prêt de celle de chez ses parents pour y avoir un pieds à terre et parce que c’était pas cher. Je ne dit pas qu’il existe un marché de "ceux qui sont parti en ville mais ont la nostalgie de leur village", mais si ce n’est pas déjà le cas, faites en sorte que vos voisins soient au courant que vous vendez.

En tout cas gardez en tête qu’après la vente, vous arriverez difficilement à vous loger pour aussi peu cher.

Enfin, on sait où est la maison !
Val-et-Châtillon

wikipedia a écrit :

Val-et-Châtillon est une commune française située dans le département de Meurthe-et-Moselle, en région Grand Est.
Démographie
La population, qui comptait plus de 2 000 habitants en 1910, est tombée à moins de 800 depuis la fermeture, en 1978, des filatures et scieries.
En 2016, la commune comptait 601 habitants, en diminution de 6,97 % par rapport à 2011 (Meurthe-et-Moselle : +0,1 %, France hors Mayotte : +2,44 %).

La démographie fait peur : il doit y avoir plein de maisons à louer / vendre.

Loin des bassins d’emploi, ce sont les retraités qui pourraient être intéressés.
Mais les retraités apprécient le soleil, la proximité de la mer : ce n’est pas le point fort de la Lorraine !

Certains pourraient accepter de longs trajets pour aller travailler, en échange des avantages de la campagne : du terrain pour le potager, le verger, élever des poules, etc.
Un  "terrain plat de 300 m²" ne suffit pas pour cela, il en faut au moins 1000.

Peut-être votre maison a-t-elle le charme d’une "maison de village" ancienne, avec ses inconvénients (mal isolée, etc.) ?

Tout a un prix et finit par partir quand il est à son prix.
Mais le prix risque d’être faible.
Voir la concurrence :
Maison de village 10 pièces 260 m²
Maison de village à rénover complètement avec terrain non attenant de 1 555 m2, d’une superficie habitable d’environ 260 m2 comprenant 10 pièces, dépendance, grenier et grange : 18 000 €.

et quand vous avez acheté cette RP, quel est l’élément qui a déclenché votre décision d’acheter ?
le prix ?

Bonjour

Bon courage pour votre vente, l’avantage c’est que vous avez de l’aide a la maison visiblement

juste un point :

Les banques acceptent plus facilement des prêts si l’emprunteur apporte 50 % du financement global. Donc si je vends admettons 30 000 euros, la banque me prêtera autant en sachant qu’un léva = 0,5 euro, j’aurais un investissement équivalent en valeur théorique à 120 000 euros.

on parle bien de lev (60k euros)

cdt