Est-il rentable d'investir dans un viager ?

un achat de NP me paraît répondre à votre problématique de 0 gestion et 0 fiscalité…

Magnetov a écrit :

A savoir que dans le cadre du viager, il existe des tables de mortalités spécifiques. En effet la table de mortalité des personnes proposant un viager comporte un biais de longévité (ces derniers vivent plus longtemps en moyenne).

C’est très étonnant ! Est-ce à dire que les crédirentiers s’accrochent à la vie pour toucher la rente plus longtemps ? ou que les héritiers mettent plus de temps à déclarer le décès ?

A-t-on une idée de la dispersion des durées de vie autour de la moyenne prévue par la table ? et donc du nombre de viagers qu’il faudrait avoir pour réduire significativement le risque ?

Tetrapil

Je pense que c’est plutôt tout simplement du au fait que les personnes qui proposent des viager sont en majorités en bonne santé. Sinon pourquoi vendre en viager un bien sachant qu’on va perdre beaucoup d’argent… ?

Personnellement le fait d’un peu "miser" sur la mort de quelqu’un est quelque chose qui me dérange, je n’arrive pas à me faire a l’idée d’investir dans un viager.

Edit : désolé vous avez été plus rapide que moi… !

Bonjour à tous,

J’ai trouvé récemment un viager assez inhabituel puisqu’il concerne non pas la résidence principale des crédirentiers, mais un bien locatif leur appartenant.
Dans ce montage, le débitrentier contractant possède immédiatement le bien et jouit donc des loyers générés, en échange il verse aux anciens propriétaires une rente jusqu’à leur décès.
Ma question est d’ordre fiscal : dans le cadre d’une acquisition en nom propre et d’une location nue, peut-on comptabiliser la rente en charge et ainsi générer le fameux déficit foncier ?

Bonsoir à tous,

Je vous fais part de ma situation, j’ai signé une promesse de vente en viager libre un bien d’une valeur de 50.000€.

Un bouquet de 6000€ des frais de notaire du même montant, une rente viagère de 500€. Je vais être propriétaire du bien. Un locataire paye 371€ de loyer net de charge et de tf, dans ma situation j’ai du déficit foncier sur d’autres bien, ce qui me permet de ne pas m’inquiéter pour l’instant de l’imposition des futurs loyers qui vont rentrer.  L’administration fiscale ne me permet pas de passer cette rente en charge.

Mais je pars du principe qu’en investissant 12.000€ et un effort mensuel qui pour ma part est raisonnable pour combler la rente du crédirentier, que mon investissement est peu risqué.

Je me permets de remonter cette file car comme beaucoup j’ai un peu exploré cette fois, la plupart du temps inintéressante ou trop hasardeuse.

En revanche je suis preneur de retour d’experience, j’ai lu les premiers retours de Sandra à l’époque mais la negociation est-elle entierement permise et libre ou est-elle encadrée par la loi?

J’entends par là, est-il possible par exemple de négocier avec le vendeur de supprimer le bouquet ?

Merci !

Bonjour

Je regardais justement un reportage sur ce type de vente.
il semblerait que l’offre soit bien supérieur a la demande, avec un nombre de transaction de 5000 a 8000 par an
Du coup le pouvoir de négociation parait énorme, mais aurais-je des scrupules a dévaluer un bien de 30% ou 40% alors que nous parlons ici d’une rente censé assurer les vieux jours d’une personne ?

Dun autre coté cette rente inespéré pour beaucoup viens apporter un confort de vie (et prolonger leur durée de vie d’ailleurs) donc nous pouvons voir cela aussi comme une bonne action ?

Mais, est-ce vraiment rentable de verser un bouquet et une rente a "fond perdu" alors que vous pourriez acquérir le même bien avec un cashflow neutre ou positif en 20ans par un prêt bancaire ?

Pour avoir toutes les données il me semble qu’en achetant en viager vous devenez payeur de la TF (hors OM) et des charges de copro (hors part locative) vous confirmez ?

Bonjour,

Une question pour mon beau-frère..

Ce dernier a investi dans un viager à Nice, et souhaite à présent le revendre, le crédit rentier étant à présent décédé.

Pour le calcul de la plus value, le coût d’acquisition est: bouquet + rentes + charges.

Par contre, qu’elle est la date d’acquisition? Est ce la date du décès du crédit rentier ou est ce la date de la signature du contrat? Je pencherai pour la date du décès..

La question se pose pour appliquer le bon pourcentage de plus value.

D’autre part, mon beau-frère est actuellement logé dans un logement de fonction. Est ce que dans sa situation, la vente de son bien pour acheter une résidence principale permet d’espérer un taux de plus value particulier?

Merci de votre aide, je pense qu’au final il faudra qu’il aille chez un notaire, mais avoir des avis ici serait très utile
Cdlt

Votre beau-frère n’a pas de cerveau pour penser par lui-même, ni d’ordinateur pour s’inscrire lui-même sur le forum ?

Ca commence à faire beaucoup de newbies qui, non seulement profitent du forum pour eux-mêmes, mais aussi désormais pour la famille et les amis. Et aussi un mars et 100 balles ?

Message édité par l’équipe de modération (12/08/2019 10h09) :
Au minimum chercher le sujet dédié

@Bernard2K, vous avez déjà exprimé votre mécontentement (que je comprends tout à fait) sur votre page de présentation. Si les « newbies » vous agacent, ignorez-les ; c’est d’ailleurs ce que vous aviez dit que vous ferez de mémoire

Bonjour,

Commerçant Parisien célibataire de 36 ans avec un patrimoine liquide de 40k, je souhaite investir dans un viager libre en province pour le mettre en location.

Comme indiqué dans ma présentation je suis locataire et n’ai pour l’instant aucun patrimoine immobilier.

L’opération ce dessous est prévue pour le dernier trimestre 2019 et je souhaiterais investir dans un bien locatif traditionnel pour le second trimestre 2020 (emprunt sur 20 ans).

J’étudie en ce moment des biens avec une tête de 75 ans ou plus, demandant un bouquet de 15-25k et une rente mensuelle autour des 500€ ayant un potentiel locatif à 700€ cc

Pour les débirentiers qui liront mon messages une légère négociation est elle envisageable ? si oui cette dernière se porte plus sur le bouquet ou la rente ?

Auriez vous des conseils/retours d’expérience sur ce type montage ?

Merci à ceux qui prendrons la peine de me lire / répondre.

Excellentes vacances à tout ceux qui y sont, Travaillez bien les autres !

En espérant avoir respecté les règles du forum pour mon premier poste, n’hésitez pas à me corriger si cela n’est pas le cas.

Cordialement.

J’ai vu cela après mon poste en effet, ça enlève l’élément principal du viager à savoir l’aléa.

Dans mon cas le loyer couvrirait la rente en totalité mais pas le foncier ni les charges mensuelles (du moins pas en totalité), cela arrangerait il mon cas ?

Le fait de payer un bouquet non plus ?

Pour porter l’appartement à un loyer de 700€ j’envisage également quelques 10k de travaux.

Merci encore pour votre aide précieuse.

Dernière modification par BenInvest (13/08/2019 17h20)

Non, ce n’est pas autorisé : Il n?arrive pas à payer la rente de son viager et assassine le vendeur - Figaro Immobilier