Traknet : étude de cas immobilier (colocation trois personnes)

@Bernard2K la pose du crépis sur les murs façade nord est à mon sens une bonne solution pour éviter les moisissures qui apparaissent suite à la condensation créée par le pont thermique car pas d’isolation extérieure sur les tapisseries. Cependant sur le deuxième bien ou je suis positionné il y a de la tapisserie comme sur le premier mais aucune trace de moisissure. Peut être que les tapisseries sont plus récentes et que la nature n’a pas eu le temps de faire son oeuvre. Si vous avez une meilleure solution à proposer je suis preneur.

Je vous met une photo de la façade nord chambre pour vous donner une idée sur le premier appartement:



@dalki quel matériaux conseillez vous pour isoler efficacement la chambre du salon ? Laine de verre ? Installation d’une porte coulissante (dans la cloison) ?

@Trahcoh il existe pourtant des papiers peints spécialisés pour les pièces humides. Avez vous un matériaux de prédilection pour faire les murs d’une sdb ? J’avais pensé à une toile de vert spéciale pièce humide avec du carrelage dans l’espace douche.

Le problème de l’isolation phonique viendra malheureusement immanquablement par la porte, qu’elle soit coulissante ou non, même si il existe des portes coulissantes isolées. Mais dans le cadre d’une colocation, il vous faudra absolument pour une porte pouvant fermer à clé, pour offrir un minimum d’intimité aux colocataires.

Quand je crée une cloison j’opte pour ossature métallique, laine de verre et plaque de plâtre. Il existe aussi la solution du béton cellulaire.

Concernant la moisissure c’est à vous de voir. C’est un pari sur l’avenir. Vous pouvez vous dire que vous n’avez pas beaucoup de travaux et qu’isoler cette chambre ne prendra pas énormément de temps (pour un cout limité et déductible) et que cela offrira un confort supplémentaire à vos colocataires. Si vous prenez le chauffage à votre charge (je vous déconseille de le faire…) cela limitera la note de chauffage. Cela protégera aussi et surtout votre bien dans le temps. Et il sera plus facile de repeindre que sur un mur abîmé.

L’autre option et de ne pas isoler en se disant qu’une isolation extérieure sera réalisée dans les années à venir par la copropriété.

Attention au forfait charges incluant le chauffage et l’électricité ! Les colocataires sont ainsi déresponsabilisés et vous risquez d’avoir de sacrés surprises, avec des colocataires qui chauffent les fenêtres ouvertes, bains quotidiens (3 en l’occurence dans votre projet) etc. Avec un rendement qui en prendrait un gros coup. C’est une véritable problématique.

Personnellement je pratique le forfait de charges mais le chauffage et l’électricité ne sont pas inclus dedans.
Cela présente d’autres inconvénients dont il ne faut négliger l’existence :

- moins pratique pour le colocataire, donc potentiellement négatif lors des visites
- les colocataires doivent s’organiser entre eux pour le paiement des factures gaz+elec (problèmes potentiels avec les sorties en échelonné)
- certains colocataires vivent leur première expérience hors du foyer familial, ce qui n’est pas sans poser des soucis au niveau de la gestion administrative (et financière)

C’est néanmoins à mon sens la seule solution pour ne pas se retrouver avec des factures exorbitantes contre lesquelles vous ne pourrez strictement rien faire dans le cadre d’un forfait.

Attention toutefois, le forfait ne doit pas être trop gonflé. Personnellement je préfère mettre un forfait charges correct car les locataires aiment les biens sans trop de charges, quitte à augmenter légèrement le loyer (exemple : je préfère un loyer de 500+20 euros euros de charges, plutôt qu’un loyer de 460 euros+60 euros de charges). Tout en cachant qu’il ne pas oublier que, dans le cadre du LMNP, c’est le loyer charges incluses qui est pris en compte pour la fiscalité.

ps: pour vous donnez un exemple, un des mes colocataires a repris le contrat d’électricité, en accord avec les autres colocataires. Et n’a entrepris aucune démarche pour le gaz, pensant que les deux étaient liés (…). Evidemment le propriétaire que je suis l’avait pourtant informé. Résultat gaz coupé. Obligation d’une intervention physique d’un technicien de l’opérateur pour remise en service, avec 3 jours d’attente. Et présence physique obligatoire d’un colocataire pour raisons de sécurité. Le tout évidemment avec 4 jours sans eau chaude ni chauffage, idéal dans une relation entre colocataires

ps1: si cela peut vous aider voici ce que j’inclus dans mes forfaits charges
- eau
- charges classiques de copropriété (entretien, etc)
- fibre internet
- taxe ordure ménagère (cela évite de courir après d’ex-colocataires à la réception de votre TF)
- entretien annuel de la chaudière (je vous conseille de le gérer en direct, pour des raisons de sécurité!)

J’ai une autre méthode: je fais un forfait charge,  mais dans le contrat je note forfait avec régularisation annuelle. Vous savez bien que les locataires ne lisent pas le contrat. Je surveille la consommation de chauffage, et si ça dérape, je montre les dents en faisant une petite simulation du surcoût. Ça règle le problème.

Exemple, si il fait 25 degrés dans le séjour en janvier, et que les colocataires sont en short quand j’arrive, j’envoie un mail avec la consommation en euros d’un radiateur de 2000 watts du séjour poussé à fond, et tout rentre dans l’ordre.

Pour l’eau, prenez garçons, ça coûte moins cher. Mais c’est négligeable par rapport au chauffage (hors eau chaude collective hors de prix).

Traknet a écrit :

Vous laissez donc la pénible tâche d’ouvrir un contrat élec / gaz par vos colocataires. Comment gérez vous cela ? Vous désignez une personne dans votre colocation qui doit s’en occuper ? Si une personne quitte la colocation en cours d’année, comment règle elle la facture ? Vous dites inclure l’eau en forfait, n’avez vous pas peur (comme vous me l’avez énoncé) que vos locataires passent des heures sous la douche ? Pourquoi ne pas l’inclure hors forfait ?

Beaucoup de questions. J’espère ne pas trop vous embêter.

Tout à fait, c’est une tâche ingrate, mais c’est la seule solution que j’ai trouvé pour ne pas avoir à prendre, personnellement, le risque financier. Cela permet aussi d’avoir des locataires plus responsables, et non juste des consommateurs dont le loyer est payé par leurs parents. Pour l’électricité la facture peut être aux trois noms, un des colocataire prend la facture à sa charge (je ne désigne pas, ils s’organisent) et les autres le rembourse (l’autre solution est qu’ils fonctionnent avec un pot commun). A la sortie, relevé de compteur pour obtenir une facturation.
Pour le Gaz c’est plus problématique, car il ne peut y avoir qu’un seul nom sur la facture. C’est une aberration, mais c’est ainsi il n’y a rien à faire, j’ai tenté en vain. Même fonctionnement pour le partage entre eux+ relevé à la sortie.
A l’inverse de l’électricité par exemple, nous n’avons que peu de visibilité sur la consommation mensuelle puisque l’eau est inclus dans les charges de copropriété et qu’il faut donc attendre la clôture des comptes et le PV d’AG. Ce qui, dans le cas d’une colocation avec du turn over est compliqué à gérer. C’est la raison pour laquelle je l’inclus dans le forfait charges (je prends un peu de marge sur le forfait, pour assurer). Il y a effectivement un risque de douches à rallonge, il existe. Mais le risque est moins grand pour que le chauffage, le prix de l’eau est correct (je ne parle pas ici d’écologie), et j’installe dans mes appartements des douchettes à économie d’eau (cela consomme 50% de moins d’eau pour un confort comparable).
Dans l’absolu il serait possible de faire un relevé de compteur d’eau à la sortie du colocataire, pour vérifier qu’il n’y a eu d’excès, et de faire une régularisation de charges (si nous n’optez pas pour le forfait) le cas échéant. Je trouve toutefois cela bancale, car chiffre non officiels (à l’inverse du PV d’AG) et cela ouvre la porte à des soucis si le colocataire sortant estime qu’il a beaucoup moins consommé que les autres (j’ai eu des colocataires alternants, qui ne sont là que 3 jours dans la semaines par exemple). Inclure l’eau dans le forfait permet d’éviter cet écueil.

Pas de soucis pour vos questions, le but est de pouvoir vous aider dans votre projet et vos réflexions.

Bonjour à tous,

Je signe bientôt le compromis

J’ai réalisé un tableau allant jusqu’à l’année n+9 (crédit remboursé). N’hésitez pas à me faire vos retours notamment sur: facture élec / gaz / frais d’entretien.



A bientôt !

Voici un prévisionnel plus réaliste. J’ai pris les loyers HC étant donné que ces dernières couvriront toutes les charges des locataires. Je compte 150€ / mois soit 50€ par colocataire pour eau, élec, gaz, TOEM, internet & frais de copro récupérables. Cela vous paraît être une bonne estimation ? Je ne ferai pas de forfait mais tout en provision. De cette manière si mon estimation n’est pas suffisante il me suffit de demander le complément aux colocataires.



Bonus: deux graphiques comparant la trésorerie & le cashflow avec ou sans différé partiel d’amortissement.

Bonsoir à vous tous,

Je viens faire un point d’étape sur ce projet.

Tout se déroule comme prévu mis à part un point qui pose problème. En effet le compromis n’est toujours pas signé. Ma vendeuse refuse de payer le devis de la copro (250€) pour faire envoyer le pré état daté à son notaire. La situation est alors bloquée depuis un moment. Mon notaire m’a affirmé qu’il était tout de même possible (mais très embêtant) de signer le compromis sans le pré état daté grâce à certains documents et éléments comptables.

Ce premier problème a pour conséquence d’en créer un second. J’ai en effet été obligé aujourd’hui de signer mon offre de prêt (étudiant) car l’offre arrivait à expiration et cette dernière aurait alors été caduque. Le déblocage des fonds est prévu pour dans une semaine.

De ce fait mon planning est décalé: au lieu de débloquer les fonds avant l’acte authentique afin de pouvoir économiser le plus de temps possible sur les mensualités, je vais perdre je pense, trois mensualités soit 990 * 3 = 2970€ de loyers non perçus.

De plus les travaux avaient initialement été prévus pendant les vacances de décembre (qui auraient dû tomber en fin de compromis peu avant l’acte authentique) dans l’optique de gagner du temps et de pouvoir louer juste après l’acquisition. Maintenant si je maintiens les travaux en décembre ils tomberont en début de compromis. Cela va à l’encontre du conseil de mon notaire qui me préconisait fortement d’effectuer les travaux à minima en fin du compromis  (de base il est contre cette idée d’effectuer des travaux sous compromis).

Depuis quelques jours je commence fortement à "harceler" tous mes interlocuteurs afin de faire avancer la situation au plus vite.

Cette situation est assez embêtante car plus les délais sont allongés, plus je perds des loyers et donc de l’argent. Comment me-conseillez vous de réagir face à cette situation ? Avez-vous déjà rencontré un problème similaire ?

Je précise que la vendeuse est une vieille dame (pour ne pas dire vieille peau) très têtu et désagréable. Cependant je reste toujours très courtois et cordial avec elle afin de débloquer la situation au plus vite. J’essaie de lui expliquer les choses de manière très pédagogue ce qui me permet de rester en bon terme avec cette personne.

Mis à part cela j’ai trouvé un acquéreur pour acheter mon parking que j’ai acheté il y a environ deux années. Cela me permettra d’avoir plus de liquidités et éviter de devoir emprunter de l’argent à ma famille pour financer les meubles / travaux. J’avais acheté cet emplacement 1800€ net acheteur et j’ai cette personne a accepté une offre à 7500€ net vendeur.

Rappel des chiffres:

- Prix appartement FAI: 43 500€
- Provision pour frais de notaire: 4950€ (montant exact qui m’a été envoyé par mon notaire)
- Meubles: 4000€
- Travaux: 2500€

Soit 54950€ net tous frais.

Je dispose actuellement d’un trésorerie de 5200€. À cela il faut rajouter les 7500€ du parking si la vente se finalise. Avec le prêt de 45 000€ cela me fait un total de 57 700€. Je suis alors en mesure de financer à moi seul le projet.

Je suis conscient que je suis très fragile sur ma trésorerie mais j’ai la chance d’avoir des parents qui peuvent m’aider. De plus pendant les 5 premières années je ne rembourse pas de capital (cf tableau plus haut). Je ne pense pas me mettre en situation d’insécurité financière.

Merci pour toutes vos contributions.

Dernière modification par Traknet (16/11/2019 13h09)

C’est corrigé, autant pour moi. Malgré les risque que cette pratique engendre, le ratio risque / reward n’est-il pas intéressant ?

En effet j’ai envisagé de payer le pré état daté. Je vais essayer de voir si je peux soustraire le prix du pré état daté sur le prix net vendeur avec la vendeuse.

Mon notaire est déjà informé ainsi que la vendeuse de ma volonté de faire les travaux lors du compromis. Ils sont tous les deux d’accord.

Je ne vais pas beaucoup vous aider : tout dépend du profil de l’étudiant et de celui des actifs ainsi que de celui de leurs garants respectifs.
S’agissant de garant avec un actif, je demande un garant ou pas selon les revenus et le statut (CDI ou pas notamment).

Je préfère aujourd’hui les jeunes salariés à métiers dit manuels.

J’ajoute que mes meilleurs locataires en terme relationnel et d’utilisation de leur logement n’ont pas des super dossiers, bien au contraire.