Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

Bonsoir,

Ce matin, j’ai eu rdv avec le Directeur d’IGAM de la région de Lorient.
Cela s’est tres bien passé, à priori le montage SCI IS avec PP et US ne l’étonne pas bien au contraire….. A titre personnel il a deja investi dans des parts de SCPI.

Ils vont me transmettre prochainement :
- un devis pour la création de la SCI qui comprendera la rédaction des statuts et une partie conseil juridique
- un devis pour la partie compte, comprennant les prévisionnels.

Bref, cela s’est très bien passé ! A suivre donc

Quelqu’un peut il m’envoyer des fichiers excel permettant de faire les simulations anuelles rbst intérêts/rbst capital/amortissement de l’US afin que je puisse commencer à me projeter ?

Bonne soirée

Bonjour,

Merci Smad, en fait je cherchais à savoir si quelqu’un avait déjà réalisé un tableau récapitulatif du bilan d’une SCI IS avec le montage PP et US pour avoir une vision globale de ce montage financier dans le temps.

Etant relativement confiant dans l’obtention des prêts auprès du CMB (à mon avis pour le PP cela devrait rouler, pour le US….. j’attends de voir car beaucoup de personnes semblent avoir des difficultés pour obtenir un prêt), je viens de m’essayer à cet exercice.

Vous trouverez ci-après un premier jet vous permettant de voir ce que cela me donne :

J’ai essayé de reprendre des termes fiscaux type EBIT, EBITDA, …. mais je ne suis pas certain que je les ai employés aux bons endroits.

A priori les données me semblent correctes; qui’en pensez-vous ?

Bien cordialement
Yvan

Les dividendes des scpi en usufruit sont censés s’éteindre à la fin de l’usufruit, donc aux alentours de l’année 15

Bonsoir et merci pour vos retours,

tikou a écrit :

Si il y a encore un intérêt, j’avais uploadé un modèle excel pour l’US ici - SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? (4/4)

Vous pouvez peut-être comparer avec vos résultats pour consolider les 2 modèles.

Je vais effectivement pouvoir comparer!

Smad a écrit :

Les dividendes des scpi en usufruit sont censés s’éteindre à la fin de l’usufruit, donc aux alentours de l’année 15

Euh…… je m’étais concentré sur les premières années du tableau, je corrige celà !

Cat a écrit :

j’avoue ne pas tout bien comprendre à votre tableau, notamment :
* vous ne payez pas d’IS pendant plus d’une décennie sans avoir de loyers à l’étranger… cela me semble impossible;
* il serait intéressant de voir le cashflow quelque part… Dans votre tableau, je ne le vois pas (ce que vous appelez le bénéfice net?).
* tenez compte également de la remarque de Smad car cela fausse sérieusement la fin du tableau.

Par ailleurs, vous n’avez pas intégré le délai de jouissance et je vous trouve tout à fait optimiste sur les différés (même si j’ai l’impression que vous ne tenez pas vraiment compte d’un différé de 24 mois).
Enfin si c’est un différé total que vous utilisez, cela devrait alourdir un peu le capital à rembourser, non?

- Je viens de m’apercevoir que j’ai afffecté le remboursement des emprunts et du capital remboursé avant de calculer l’IS, alors que je n’aurais du prendre en compte que les intérets => je modifie cela!

- Je vais clarifier le tableau ….. et organiser les idées/concepts que je découvre, ;on y verra tous plus clair !

- Je suis client du CMB depuis 2005- achat d’un appartement, puis 2011 pour la RP, prêt remboursé depuis 2016.
Il y a 3 ans le CMB avait accepté le financement de 200 k€ sur 15 ans à 1,15 % et 2 150€ de frais de dossier et crédit logement pour 4 scpi différentes.

J’espère donc avoir une bonne proposition pour ce projet, maintenant que nous connaissons bien

Je n’ai eu pour l’heure qu’un seul rdv et elle m’a sorti cette proposition pour les scpi en PP
20190829_193855jpg.pdf

Cela ne reste qu’un copié collé de son écran … mais c’est un bon début

C’est pour cela que le sur tableau je ne mettais pas d’échéance de prêt en année 0 et 1. Effectivement, il faudra que je tienne compte du surcoût dans l’amortissement.
Il faudra toutefois que je prenne en compte l’assurance sur ces 2 premières années.

Pour le prêt US, je préfère attendre de voir les contreparties demandées avant de faire des plans sur la comète.

Je vais retravailler mon tableau pour tenir compte de vos remarques
A bientôt
Yvan

Bonjour,

J’ai tenu compte des remarques de Cat, Tikou et Smad pour optimiser mon tableau :



Je n’ai pour l’instant pas tenu compte de pourcentage de loyer étrangers, je ferais cela dans un second temps, une fois que le tableau sera vraiment cohérent et compréhensible par tous; je souhaite dans un premier temps bien validé le montage financier afin de m’assurer que je ne passe pas à côté de quelque chose…..

Que pensez-vous de cet état ?

Je mettrais ensuite des formules qui devraient permettre des rentrer tous les scénariis possibles, et ainsi optimiser facilement le montage (et le diffuser aux membres du forum !)

@Cat, aucun problème, je vous tiendrais au courant.
Comme l’a indiqué Malolechat dans l’un de ses posts, il semblerait qu’il ne soit plus possible d’avoir des prêts sur 25 ans au CMB.
Je viens d’appeler ma conseillère car elle part en congés pour 2 semaines à compter de demain.
Elle avait bien pris connaissance de mon mail de ce début de semaine, et va me répondre d’ici demain…. Afin de ne pas vivre de "moon walk" comme certains forumeurs, je lui ai demandé si ces réponses mails vaudront engagement de la banque, elle m’a confirmé que oui : Sa réponse aura été validé avec le siège.
Je croise les doigts….. surtout sur la partie prêt US …..

A suivre donc…. et n’hésitez pas à critiquer / amender mon tableau !
Yvan

Bonjour,

Mon tableau n’est effectivement toujours pas suffisamment clair (mais cela est représentatif de mes carences actuelles ! ). je vais bientôt transmettre un tableau plus clair, mais avant toute chose quelques interrogations/vérifications que je souhaite vous soumettre; pouvez-vous confirmer ou préciser les points suivants:

1- calcul du résultat fiscal
Somme des produits - (amortissement + intérêts + assurances + frais annuels)

2-  calcul du résultat comptable
Somme des produits- (remboursement capital + intérêts + assurances + frais annuels)

3- Cash Flow
Cat, vous indiquiez qu’il pouvait être intéressant d’indiquer le cash flow; parliez-vous bien de cash flow ou bien d’effort d’épargne annuel/mensuel ? ou est-ce la même chose pour vous ?

4 - SCPI avec des loyers étrangers
il me semble que dans plusieurs files de discussions, il était conseillé d’acheter des US avec des loyers étrangers pour optimiser le résultat fiscal.
Je suis évidemment d’accord que grâce à la non double imposition des revenus, il est intéressant d’acheter des SCPI avec des loyers étrangers.
Toutefois, dans la cadre d’un montage US + PP, je ne vois pas pourquoi il faudrait privilégier l’US pour les loyers étrangers ? avec la PP le résultat serait identique, non ?

5 - Optimisation du montage grâce à la durée du prêt de l’US
Compte tenu des clés de l’US, ne faut-il pas privilégier des prêts de l’US de 5 ans, ce qui conduit évidemment à répéter l’opération d’emprunt au niveau de sa banque tous les 5 ans, mais permet de cumuler les avantages suivants :
- Optimisation du risque lié à une baisse du montant du dividende car la visibilité est meilleure sur 5 ans que 15 ans.
- Diminution du montant à emprunter pour toucher des revenus complémentaires conséquents (100 k€ d’US à 5 ans équivaut à 415 k€ de PP contre 230 k€ à 15 ans); cela peut également permettre de prendre plus de PP si on résonne en enveloppe globale empruntée auprès de la banque
- On peut changer de SCPI tous les 5 ans en fonction des performances des SCPI

en désavantage, je verrais :
- Diminution du montant d’amortissement à déduire annuellement (cela n’est peut-être pas un problème en fonction du % de loyer étranger)
- frais de banque tous les 5 ans qui peuvent gréver l’intérêt ?

Concernant ma banque, au cours d’un rdv téléphonique, nous avons convenu un rdv dans 3 semaines, une semaine après le retour de congés de ma conseillère, et des spécialistes de ce montage à Brest (y aurait-il des personnes concernées ici présentes )
Des offres factuelles devraient m’être proposées à ce moment là. Je préfère avoir une réponse un peu plus tardivement, qu’un proposition hâtive qui ne pourrait ne pas être tenue ….

Dans l’absolu, cela va me permettre d’avancer dans ma réflexion d’ici là, ainsi qu’avec notaire, EC, ….

Bien à vous,
Yvan

Nota : comme demandé dans la charte du forum …. je ne dirais plus moins souvent m.erci, mais je mettrais des "+" :-)

Bonjour Yvan,

je vais essayer de faire quelques compléments au message de Smad. Je suis une bille en compta mais j’ai le compte de résultats de la société sous les yeux (ce qui devrait m’aider à dire moins de bêtises).

1/ Déjà pour mon comptable, la dotation aux amortissements est bien une charge d’exploitation (et je crois qu’il n’est pas le seul à faire de cette manière).

2/ Me concernant, je n’ai aucun produit d’exploitation mais que des produits financiers. Donc votre total = produits - charges s’appelle "résultat courant avant impôt" chez moi.

3/ Pour calculer le résultat imposable, il faut simplement encore déduire les revenus étrangers du résultat courant avant impôt (et éventuellement les déficits des années antérieurs) et calculer l’IS là-dessus (si c’est positif, sinon on reporte le déficit).
Le remboursement du capital n’intervient jamais dans le compte de résultats.

4/ je crois que cela ne sert à rien d’avoir un tableau trop précis (descendre au niveau mensuel par exemple) car compte-tenu des hypothèses à faire notamment sur les rendements, ce sera de toute façon à côté de la plaque (en tout cas pas plus précis que quelque chose d’annualisé).

5/ Pour moi l’idéal est d’avoir un crédit pour l’US le plus long possible et des durées d’US à peu près alignées (mais vous pourrez panacher avec d’autres durées à mon avis sans souci). Ensuite je réinvestirai éventuellement le cash flow dans des US de durée plus courtes.

Bien à vous,
cat

Yvan, vous faites erreur, pour avoir votre cash flow annuel, il faut également retrancher à votre résultat le capital amorti + remettre les dotations aux amortissements.

Bien à vous,
cat

EDIT : correction sur les amortissements.

Dernière modification par cat (04/09/2019 00h49)

Ça me semble correct, mis à part que vous avez écris dans 10 Cash-flow = 7-8 au lieu de 7-9.
Mais les calculs de la colonne semblent correct.

Je pense qu’il est possible d’arriver à un cash-flow neutre voir positif en panachant autrement US et PP, parce que la, vous en êtes quand même de plusieurs centaines d’euros par mois de votre poche.

Bonjour Yvan,

Je viens de lire votre présentation et ce fil de discussion. J’ai également répondu à vos MP mais ça vous le savez déjà .

Tout d’abord je tenais à vous féliciter car votre projet me semble parfait :
- sci is pour scpi étrangère à crédit us+pp afin de générer un cash flow positif sans apport
- vous avez trouvé une banque, le cmb pour vous accompagner dans le financement comme nombreux autres forumeurs qui ont travaillés avec les cmb de : rennes, Brest, Quimper, strasbourg et gbl avec le sien également je crois.
Les conditions sont bonnes : taux, garanties, frais de dossier, différé, délégation d’assurance, exonération d’ira, pas de domiciliation (mais vous y êtes déjà), reste à savoir le nantissement de l’us. A noter que je l’ai obtenu sans avoir à le garantir, malgré ce qu’on peut lire dans le post de Stephane à ce sujet.
Enfin on voit des forumeurs dire qu’ils ont trouvé de meilleurs taux proche de 1% sur 25 ans, mais ils ne disent jamais de quelle banque il s’agit, ni le reste des conditions (ex domiciliation des revenus épargnes, assurance élevée 0,5%, demande d’un placement en AV, en direct ou en sci, etc…) et d’ailleurs je n’ai pas le souvenir de lire de retour disant que le projet avait été réalisé, méfiance certains sont même des cgpi. Avec le CMB c’est du concret éprouvé par de nombreux forumeurs satisfait !
- le financement trouvé vous avez pu passer à l’étape suivante, créer la sci et gérer sa compta et son juridique le tout avec un EC. Dans mon cas j’ai fait plus de 5 EC avant d’en trouver qui comprenait et était intéressé pour s’occuper de ce montage, celui de l’IGAM brest, lui même investisseur en sci. Si vous travailler avec eux on pourra comparer nos compta et s’assurer qu’il n’y a pas d’erreur.
- reste la parti optimisation avec l’aide des tableurs, les ratio us/pp, fr/étrangères, le choix des scpi etc…globalement si vous regardez nos PF on a à peu près tous choisi la même chose. 1/3 de base de PF solide : immorente, effimo1, etc…1/3 d’étrangère : corum, novapierre Allemagne, pierval santé,… 1/3 de haut rendement ou de convictions ou de diversification en fonction des profils et objectifs de chacun.

Vous êtes sur la bonne voie, continuer à tirer la couette de votre côté pour obtenir les meilleures conditions de prêt et à nous partager vos retours inspirant.

À bientôt,

Malo

Bonjour,

Depuis hier, j’ai commencé à lire le livre de Pascal DENOS, et bien c’est vraiment moins compliqué que ce que je croyais : la compréhension est vraiment aisée …… bon même si effectivement j’ai deja ajouté pas mal d’annotations, et des post-it là où je n’ai pas tout compris  
Heureusement qu’il y a beaucoup d’exemples sous forme d’exercices !

Globalement, cela renforce mon sentiment d’avancer sereinement dans ce projet !

Je me suis donc remis à travailler sur mon tableur (en intégrant vos précédentes remarques !) , ce qui m’étonne, c’est que j’arrive à un cash flow positif vraiment facilement…..

Je vous livre donc mes calculs refait sur un coin de table, ce qui confirme mon approche tableur….. je me dis donc que
- soit je me plante et je ne vois pas où,
- soit ….. il est urgent que j’avance sur le projet

Prêts
Achat de 300 k€ de PP sur 20 ans; taux 1,38% + 0,2% ass
la calculette Empruntis me donne 1481 € par mois => 17 722 € par an

Achat de 100k€ de US sur 15 ans; taux 1,30% + 0,2% ass
la calculette Empruntis me donne 628 € par mois => 7 536 € par an

Produits financiers
PP = 300 000 à 5% = 15 000 € par an
si SCPI Corum origin US = 100 000, clé 43%; je prends 6% de rendement par sécurité = 13 953 € par an

Calcul de l’IS
Corum Origin étant à 89% à l’étranger, je prendrai 100% dans les calculs pour simplification
Loyer français = 17 722 - (100000/15) pour l’amortissement annuel - 6 000 (assurances et intérêts) - 750 (compta) = 3 805 imposé à 15% = 570 euros par an

Cash flow annuel = (15000+13953)-(17722+7536+570) = 3 125 € de cash flow positif ?!?

Cela m’étonne car dans cet exemple,  nous sommes partis sur :
- un prêt de 20 ans uniquement
- 25% en SCPI étrangère en US
Il est évidemment que les calculs ne sont pas extrêmement précis - sans toutefois être grossiers - et que ce calcul ne tient que sur les 15 premières années et n’est valable que si les rendements se maintiennent dans le temps (le rendement pris pour l’US est évidemment très favorable)

MAIS, dans le cadre d’un différé de prêt de 18/24 mois, on se retrouve dans avec un cash flow important qui ne serait jamais "mangé" dans un montage de ce type ?!?

Bref, je me dis que ce n’est pas possible que ce soit si facile ….. pourtant, j’ai beau cherché je ne trouve pais de coquille….

Ci-après le tableau prenant en compte les mêmes données (petite imprécision sur les montants de remboursement dans mes calculs sur excel vs Empruntis je pense)



Quand pensez-vous ?
A bientôt

Yvan

Bonjour,

Avec vos conditions je trouve :
- cf pp = -334€/mois
- cf us = +534€/mois
- cash flow total = +200€/mois

J’ai pris :
- 25% de pp étrangère
- 100% us étranger : corum origin 6% clé 43%
- frais création sci + dossier bancaire = 1500€
- frais de compta + juridique annuel = 1200€
- délai de jouissance 4 mois
- je n’ai pas pris en compte le réinvestissement annuel de la trésorerie en us de scpi courte durée qui est évidemment un plus pour faire un effet boule de neige grâce aux intérêts composés

Cependant je pense que :
- vous devriez prendre 5% de rendement sur 20 ans pour la moyenne de votre PF mais aussi simuler avec 4 et 3% pour voir si vous saurez supporter un tel effort d’epargne / apport au cca en cas de scénario catastrophe
- frais de dossier bancaire en moyenne plus élevé

Mais je pense qu’on est dans le bon ordre de grandeur

Édit : nos messages se sont croisés avec cat et comme c’est un de mes maîtres en la matière je réviserais un peu à la baisse

PS : les prêts étant souvent modulable vous pourrez améliorer le CF en augmentant la durée et en baissant les mensualités.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (07/09/2019 18h48)