British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…

En gros, une action INTU (cotée 110) = 312 de NAV (environ 650 d’immobilier dont 600 au UK, et -338 de dettes). Le marché anticipe que l’immobilier UK fasse encore -30% (que les 600 actuels passent vers 400).

WhiteTiger a écrit :

Le desendettement passera par une coupe partielle ou totale du dividende.

C’est déjà fait, le dividende est coupé jusqu’à nouvel ordre.

Dans la conférence téléphonique, ils disent que cela ne pose pas de problème avec le statut de REIT UK tant que cela n’excède pas quelques (!) années.

WhiteTiger a écrit :

Je ne pense pas que la stratégie soit de désinvestir les actifs espagnols pour se désendetter sinon il n’y aurait pas le Costa Del Sol dans le pipeline.

Vu la situation, il n’est pas dit qu’il reste dans le pipeline, car c’est aussi ce développement qui nécessite bcp d’argent dans les années à venir. A voir. De toute façon le CEO va partir et gageons que le nouveau quand il arrivera proposera son plan "stratégique".

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

C’est une grosse déception.

Je ne comprends pas que l’actionnaire principal (Peel Group) ait laissé la situation dériver à ce point. Comme quoi avoir un gros actionnaire ne présage rien du tout en terme de gouvernance.

Aujourd’hui le nouveau CEO annonce qu’il veut abaisser le LTV sous les 50% alors qu’auparavant ils disaient que le LTV pouvait largement dépasser 50% comme c’était du financement hypothécaire. Mais pour abaisser ce LTV, il faut vendre, alors que justement ce n’est plus du tout le bon moment à présent.

Si la coupe du dividende ne donne pas assez de flexibilité, je pense qu’il vont vendre le portefeuille d’actifs en Espagne (y compris le développement en cours sur la Costa del Sol, très coûteux), ou faire une JV sur le Trafford Centre.

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Je suis convaincu qu’ils vont faire quelque chose avec le Trafford Centre, d’ailleurs :

Intu Properties a écrit :

considering refinancing the legacy intu Trafford Centre debt to reduce the cost of debt and remove amortisation payments which increase over the coming years. Refinancing would incur associated break costs but simplify the structure and increase optionality for any potential part disposal of the centre at a future date

Cela fait des années qu’il y a une dette "bizarre" adossée à cet actif, qui coûte 6% par an. Cela n’a jamais été renégocié car ce serait compliqué, mais c’est enfin à l’ordre du jour.

Avec une dette "standard", le joyaux serait plus facilement monétisable.

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Hammerson voulait payer 213p pour Intu.
Voilà la clairvoyance du mgmt.
A 100p, ils devraient revenir s’ils étaient logiques.

Depuis 2017, la valeur (de marché du patrimoine) de ces foncières a bien diminué, le montant de leur dette n’a guère varié, ce qui explique que leurs actions aient beaucoup baissé (peut-être trop, mais on n’en est jamais sûr), et qu’autant d’investisseurs aient préféré vendre.

Plongeon d’Intu ajd. Pire qu’attendu car le titre est bien shorté.

Qqn peut nous dire si le -8% de LFL incorpore House of Frasers and Debenhams?
Ca pourrait être la fin des déboires.

kiwijuice a écrit :

Ca pourrait être la fin des déboires.

Pas dit :

Intu Properties a écrit :

In the period we have seen a reduction in like-for-like net rental income of 7.7 per cent. We expect this to run at a similar level through the remainder of 2019 as the impact of recent administrations and CVAs are resolved. Looking into 2020, we would expect like-for-like net rental income to be moderately down due to the full year impact of the 2019 CVAs, with the overall run rate improving against 2019.

Même si ça pique de se prendre un -80% sur une ligne dont j’avais fait le pitch sur le forum, j’ai donc regardé le rapport semestriel.

La NAV par action perd 20% à 252 GBp vs 312 Gbp l’année dernière.

Le LTV est maintenant de 58%.

Le management se lance dans un plan à 5 ans avec le blabla habituel (désendettement, simplification, centrer les centres commerciaux sur les besoins du client, cession d’une partie du portefeuille en Espagne/UK, patati patata).

Il y a une montagne de dette à faire rouler en 2021-2024 :



La suspension du dividende et les possibles cessions des actifs en Espagne pourraient ne pas suffire et obliger la foncière à lever du capital, ce qui vu le cours actuel, serait complètement dilutif pour les actionnaires historiques.

Quant à une clarification des conditions d’un éventuel (au point où on en est, le terme est approprié) Brexit, on en est également loin.

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En complétant avec les propos tenus par URW ce jour, ca donne une situation plutôt désagréable pour les foncières au UK

A titre personnel, la prise de risque ne gêne pas, mais le cumul des vents contraires qui soufflent actuellement sur les foncières de centre commerciaux au UK font que je passe mon tour.

Au moins, sur le marché américain, les loyers du groupe augmentent, y compris à périmètre comparable. Mais, au Royaume-Uni, où l’essentiel du portefeuille se résume à deux gros centres Westfield à Londres, ils baissent.

Le groupe a, plus particulièrement, du mal à relouer pleinement certains espaces de l’un de ses deux grands centres britanniques, celui de Westfield London.

Faut-il y avoir les conséquences des incertitudes sur le Brexit, potentiellement relancées par l’arrivée à la tête du gouvernement britannique du conservateur Boris Johnson, partisan d’une ligne intransigeante sur la sortie de l’Union européenne?

"Le Brexit n’est pas la raison principale", a minimisé M. Cuvillier. "C’est plutôt un frein pour l’arrivée de nouvelles enseignes européennes au Royaume-Uni. Peu importe le type de Brexit, ce qu’on veut surtout, c’est être fixé."

"La vraie difficulté, c’est la situation de la distribution en Angleterre qui est compliquée", a-t-il enchaîné, citant en exemple les difficultés des chaînes britanniques Debenhams et House of Fraser.

"Personne ne s’attendait à ce que les deux enseignes souffrent autant" à l’époque où Unibail-Rodamco a racheté Westfield, a-t-il remarqué. Mais "Londres restera Londres: je n’ai pas d’inquiétudes pour nos deux centres."

Finalement le management d’Intu Properties envisage de faire une émission de titres pour diminuer l’endettement de la société : Intu Properties considers raising equity to tackle debt in blow to shares | Euronews

Vu la décote monstrueuse sur la NAV, une telle opération serait complètement dilutive pour les actionnaires historiques.

Je m’étonne quand même parfois que des types payés une fortune puissent être aussi nuls : il aurait fallu lancer cette émission de capital juste après le rapprochement manqué avec Hammerson.

La morale de l’histoire est que l’on pourrait penser qu’un sandwich au jambon (clin d’oeil à une citation de Warren Buffett) peut gérer une foncière, mais pas du tout, un mauvais management peut massacrer une foncière, même établie (on l’a vu avec Cominar).

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corsaire00 a écrit :

Bonjour,

Si vous deviez vendre des puts échéances fin janvier et fin février, 2020 sur lesquels vous positionneriez vous ?

Si vous parlez d’Intu, il n’y a pas d’options cotées disponibles sur le titre

A vrai dire, j’ai cherché à acheter des calls Intu cet après midi, et je fus bien marri de n’en trouver aucun !

Intu la suite,

capitalisation 307 M de GBP
Augmentation de capital envisagée: 1 000 M de GBP

Ca ressemble plus à un ticket de loterie actuellement qu’à une action

techniquement l’action vient de casser un support et cote actuellement 21,095 GBp
tendance baissière CT, MT, LT
prochain support vers 16 GBp

je prendrais peut etre un ticket de loterie sur la zone des 16 GBp
update, j’ai pris un 1er ticket sur 21 GBp

C’est un cas intéressant car la NAV était encore à 252 GBp il y a 6 mois.
En prenant comme hypothèse une NAV à 200 GBp lors de l’augmentation de capital, il ressort une décote de 90% sur la NAV.

Sur cette base quel doit être le cours de l’augmentation de capital ?
le cours attribué par le marché avec une décote de 20 à 30% ou un prix plus équitable pour limiter spoliation des anciens actionnaires.

Dans le cas d’une société sous procédure judiciaire, c’est souvent le cours du marché -20 ou -30%

Au cas présent, il s’agit de probablement de renforcer le bilan pour respecter des covenants bancaires et limiter le coût de la dette.

Entre la vente de la filiale encours et la décote sur la NAV de 90%, je prends le pari hautement spéculatif que l’AK pourrait permettre une revalorisation du cours en éliminant de l’incertitude sur Intu.
Attention: il faut que l’AK se réalise….

L’opérateur britannique de centres commerciaux Intu Properties a indiqué lundi qu’il était en pourparlers avec des actionnaires et de nouveaux investisseurs potentiels pour une augmentation de capital d’ici fin février dans le but de consolider son bilan.
Intu est aux premières loges des soucis des enseignes de distribution spécialisée britanniques, qui doivent réduire leurs coûts et leurs parcs de magasins face à la concurrence des vendeurs en ligne. Une situation aggravée outre-Manche par l’interminable Brexit, qui a pesé sur la confiance.

Cette annonce de levée de fonds n’est pas une surprise : la société avait annoncé dès novembre son intention d’augmenter son capital et de réaliser des cessions pour alléger son bilan.  "Nous réalisons de beaux progrès dans le renforcement de notre bilan, qui reste notre priorité numéro un",  a déclaré Intu, en revendiquant près de 500 M£  de cessions en 2019. En parallèle, les discussions sur la vente de la filiale Intu Asturias sont bien avancées.

Intu a déclaré que 97 % des loyers avaient déjà été perçus à ce jour pour le premier trimestre 2020. Au cours des derniers trimestres, l’hécatombe des détaillants liquidés ou sous procédure collective (Debenhams, Toys R Us, House of Fraser, New Look, HMV) avait pesé lourd.  Malgré cela, le taux d’occupation des commerces détenus par Intu avoisine 95%.

Le management a confirmé un projet d’augmentation de capital après un article du Sunday Times évoquant la nécessité pour la société de trouver 1 Md£ de financement d’ici la fin du mois prochain. Ce montant n’a pas été confirmé.

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Dernière modification par corsaire00 (20/01/2020 15h01)