DjTronico [35] : étude de cas immobilier (T2 meublé dans la région rennaise)

Bonjour,

Quelques questions :

DjTronico a écrit :

Il est à 56k€ et sera loué début octobre pour 400€ de loyer (pas de charge car copro bénévole).

Vous parlez de syndic bénévole je suppose. Malgré cela je suppose qu’il y a des parties communes à entretenir et donc des frais associés ?
La copro existe depuis combien de temps ? Avez-vous pu consulter les derniers comptes-rendus d’AG ?

DjTronico a écrit :

L’appartement ne nécessite pas de travaux. Est-ce vraiment intéressant ? Ne faudrait-il pas avoir des travaux pour avoir un gain plus important sur les impôts ?

Même si vous avez la possibilité de déduire le coût des travaux de votre base imposable cela reste une charge, de l’argent à sortir, la déduction fiscale ne suffit pas à justifier des travaux. Par contre ceux-ci peuvent parfois vous permettre de négocier plus sérieusement un bien. Donc des travaux oui à condition de s’y retrouver derrière (prix d’achat plus faible, etc).

DjTronico a écrit :

Comment choisir entre Réel et abattement forfaitaire ? Le réel me parait coûteux…

Qu’est-ce qui vous paraît coûteux dans le régime réel ? Il est souvent plus avantageux (d’autant qu’en LMNP, même sans parler de travaux, on a la possibilité de déduire frais d’achat, intérêts d’emprunt, abattements, …) que le micro. A vous de faire le calcul pour simuler régime BIC au réel d’un côté et régime micro-BIC de l’autre, c’est vous qui avez tous les chiffres.

DjTronico a écrit :

Il faut des factures d’achats (pas d’occasion) ?

Je vous invite à utiliser la fonction de recherche du forum (en haut à droite), vous trouverez par exemple le sujet suivant : LMNP : inscription au bilan des meubles achetés d’occasion… (indiquant qu’il est possible d’acheter et déduire de l’occasion).

DjTronico a écrit :

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI ?
- Cash flow positif ou négatif ? il devrait être positif

Avez-vous fait une simulation de ce cash-flow ? Attention je ne vois pas la CFE dans les différentes taxes / charges que vous indiquez (ni la mention de votre TMI).

Merci Henrikaya pour vos remarques, elles permettent de me faire avancer

Oui, c’est un syndic bénévole. Pas de travaux de prévu dans les prochaines années, juste une cage d’escalier à entretenir.
J’ai consulté les dernier CR d’AG. Ce sont de simples feuilles manuscrites avec principalement la répartition des frais d’assurance de la copro (avec le justificatif de l’assureur)

Si il y a des travaux à effectuer et un locataire en place, comment les financer ?

Concernant le choix réel/bic, je vais faire des simulations. Grace à vos réponses et à ce forum, j’en apprends tous les jours et je deviens plus autonome pour réaliser les calculs nécessaires.

Pour les meubles d’occasion, je n’avais pas forcément fait des recherches avec des mots clés judicieux. Merci pour le lien.

Pour la partie Cash Flow, j’ai enfin trouvé mon TMI : 14%
Pour ce qui est des charges, le CFE est entre 200 et 500€, je ne trouve rien de précis pour la commune visée.

anneso a écrit :

Pourquoi dites vous que le réel est coûteux ? A cause de la CFE et du comptable ?
Même avec ces 2 frais là (CFE+comptable), vous verrez que vous vous y retrouverez avec le LMNP réel, par rapport au micro-bic.
Lisez quelques sujets globaux sur le forum sur le LMNP réel, et quelques études de cas en LMNP réel, cela deviendra évident.

Merci anneso pour vos conseils.
Oui, je pensais que ces frais pourraient supprimer mon cash flow, alors qu’en fait je serais gagnant…
Je continue mes recherches sur le forum