Founi : étude de cas immobilier (construction de 2 maisons)

founi · #1

Bonjour, ayant hérité d’un terrain viabilisé d’environ 500m2 dans un petit village d’Occitanie situé à 40 minutes de Toulouse, j’étudie l’opportunité de le rentabiliser.

Zone non éligible Pinel.

Mes différents calculs m’on amenés à penser que la construction de deux maisons (individuelles ou mitoyennes) d’environ 85m2 serait une bonne solution, avec deux options :
- Mettre les deux en location (idéalement LMNP).
- En habiter une en RP pour la revendre rapidement, garder l’autre en location qq années.

RENTABILITÉ DU BIEN

Coût de la construction 200k€ pour 2x85m2. Terrain = 0€
- 750€ HC par maison.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 4 ans = 2%)
- Rentabilité brute : 8% à 9%

Dans cette zone, une maison neuve bien décorée se vend entre 1900/2200€ du m2.

Idéalement j’aurais aimé faire appel à des artisans pour le gros œuvre/élec et plomberie et me faire peintures/sols/faïences et extérieurs. Cependant, en m’intéressant de plus près au monde du neuf j’ai appris qu’il était obligatoire d’avoir une assurance DO.

En tant que particulier c’est à priori mission impossible de souscrire ce type d’assurance donc je vais probablement m’orienter vers un constructeur en précisant que je me garde certaines parties.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1.55%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution : 10K€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Néant

RÉGIME D’EXPLOITATION

Je suis peut être idéaliste de penser pouvoir louer une villa de 85m2 meublée à la campagne, mais si je propose aux locataires de stocker ce dont ils n’ont pas besoin gratuitement ça devrait passer.

CASH FLOW

1/ Scénario location LMNP des deux maisons :
Loyer HC = 750€ x 2 = 1500€
Crédit à rembourser avec assurance : 980€
PNO = 25€ / mois

Cash-flow = 130€

Tx d’endettement ~ 29%
Renta nette 6.46%

2/ Scénario revente RP + location LMNP :
Loyer HC = 750€
Revente d’une maison à 155K€
Crédit à rembourser avec assurance : 100€
PNO = 12€ / mois

Cash-flow = 300€

Tx d’endettement <10%
Renta nette 21%

Calculs fait avec rendementlocatif

Je serais heureux si des investisseurs expérimentés pouvaient me donner leur avis sur ce projet ou me donner des pistes de réflexion afin de l’optimiser. Ou si je fais carrément fausse route. Merci

Mots-clés : construction, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Bernard2K · #2

normalement je ne réponds pas aux newbies mais vous avez l’air sympathique.

Ce que je pense de votre projet :
- globalement, du bien.
- intégrez le prix du terrain. C’est de l’argent immobilisé. Supposons qu’il vaille 150 k€ net vendeur, vous avez le choix d’immobiliser ces 150 k€ dans ce projet, ou bien de revendre le terrain et de faire autre chose avec ces 150 k€. Donc au total vous aurez bien 350 k€ investis dans ce projet. Le fait que vous n’ayez pas eu à décaisser ces 150 k€ ne les fait pas disparaître des calculs.

- construire soi-même en tout ou partie : vous êtes le 10 millionnième qui se pose la question sur internet, tous les avantages et inconvénients ont déjà été discutés ad nauseam, alors faites des recherches. Tout ce que je peux vous dire c’est : si je faisais cela, j’éviterais de revendre avant 10 ans.

- je pense que la location LMNP au réel est le meilleur plan. Mais, pour ce qui est d’en faire votre RP, on ne passe pas plusieurs années quelque part pour de seules raisons de rentabilité et de fiscalité. Donc RP ou pas est avant tout une question personnelle à soupeser avec vos avantage et inconvénients qui vous sont personnels. Notez aussi qu’être voisin de ses locataires n’est pas toujours agréable (là aussi déjà discuté, faites des recherches).

Iqce · #3

Bonjour,

La 1ére chose à faire est de se demander si le document d’urbanisme permet le projet (là aussi c’est de la redite) et ensuite de le préciser, de l’évaluer en tenant compte de la valeur du terrain comme dit par B2K. Puis d’intégrer les démarches administratives et le possible Permis d’Aménager (vous pouvez l’éviter sous conditions), le recours obligatoire à un architecte (SP>150 m2), la Taxe d’Aménagement, les taxes stationnements etc
=> vos calculs de rentabilité déjà faibles en tiennent ils compte ?

Etant dans une situation similaire, quand j’ai vu ce qu’il risquait de me rester à la fin comparé à la somme d’em. à gérer, je me suis dit que ce bénéfice était bien maigre (sans parler d’une revente avec risque de requalification).

founi · #4

Merci pour vos réponses ! Je viens de faire une mise à jour sur ma présentation pour mon premier achat.

Présentation

Bernard2K: Votre remarque est très pertinente, j’avoue y avoir pensé aussi (souvenir de mes cours de finance) mais ce qui me pousse dans ce projet c’est la faible valeur du terrain. Il est estimé entre 35 et 45K.

Iqce: Bien vu les taxes d’aménagement d’environ 3K viennent encore grever la renta …

Je réfléchi à le vendre tel quel et chercher de la renta ailleurs … achat ou construction de locatif dans des zones plus tendues.

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