Kistigris : étude de cas immobilier (fiscalité du passage au LMP)

Bonjour à tous,

comme chacun le sait, les formalités et la fiscalité du LMP sont assez complexes… voire floues. Or, je passe cette année en LMP et je dois me décider sur le régime auquel je vais être mangé.

Ma situation :
1. De la location nue, un meublé en location longue durée (recettes : 11000€) déclaré au réel, et depuis 2019, un logement loué en location saisonnière (recettes estimées : 30000€, 25000€ en 2019).
2. Fonctionnaire. Mi-temps en 2018-2019. Plein temps en 2019-2020. Mon objectif : mi-temps pour les années suivantes pour poursuivre mes activités d’investisseur.
3. La location saisonnière semble imposer d’elle-même l’inscription au RCS. Par ailleurs, mes revenus en meublé dépassent la moitié de ceux du foyer fiscal. Le passage en LMP semble donc obligatoire.

Après travaux, le bien en location courte a déjà pris bcp de valeur, et d’autres travaux sont prévus en fin d’année. Aussi, passer en LMP au moins 5 ans semble me permettre d’éviter une belle taxation sur la plus-value à la revente. Cependant, la cotisation au SSI vient contrebalancer tout cela, et là, les régimes sont nombreux…

Au regard de ces éléments sur ma situation, quel serait selon vous le régime le plus favorable pour moi, sachant que j’aimerais aussi pouvoir cotiser pour ma retraite et valider des trimestres ? Celui d’auto entrepreneur semble être idéal dès lors que je fais passer le logement en tourisme classé, mais j’envisage cela pour l’année prochaine, après travaux (qui apparemment ne seront donc pas déductible…)

Pour le régime auto entrepreneur avec meublé classé, le taux de cotisation est bien de 6%, et l’abattement sur IR de 71% ? Mais quid de l’IR si le meublé est non classé ? Quid des autres régimes dans mon cas ? Y a-t-il des exonérations prévus dans un régime ou l’autre l’année du passage en LMP ?

Merci d’avance pour vos lumières !

Mots-clés : auto-entrepreneur, indépendants, lmp, rcs, revenu imposable, ssi, travaux