Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ?

Bernard2K · #51

@Kpital : aux remarques pertinentes de Michmouch, j’ajoute que votre intervention est hors sujet. Philippe30 parle d’une SCI IS qu’il ne souhaite manifestement pas liquider, vous répondez société à l’IR et boni de liquidation. Ce n’est pas en comparant des choux et des carottes qu’on éclaircit la discussion.

Kpital · #52

@MichMouch : Dans une SARL à l’IR la rémunération n’est effectivement pas déductible des bénéfices sociaux pour le calcul du résultat imposable de la société. Mais elle est imposable chez l’associé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en plus de sa part de bénéfices.

Regarder le tableau à cette adresse svp :
Le blog de la rémunération du dirigeant | Rolland NINO

Ou ce qu’en dit la CCI en bas de cette page : Rémunération et régime d’imposition du gérant de SARL

Je m’arrête là à ce sujet, bien cordialement.

@Bernard2K : Entendu : pas de liquidation, pas de soucis.

Dernière modification par Kpital (24/01/2019 17h54)

MichMouch · #53

Ce sont les résultats de la société qui sont imposables en BIC, peu importe votre rémunération (qui ne sera pas déduite de ces résultats). C’est donc bien ce que je disais.

Je crois qu’il vaut mieux vous arrêter la en effet.

Just1 · #54

MichMouch a écrit :
Je vous le répète, dans une société à l’IR, le résultat est imposé entre les mains des associés, distribués ou non.
La rémunération que vous pourriez prendre n’est pas déductible des résultats de la société et n’est donc que des prélèvements de trésorerie sans impacts sur votre fiscalité.
Les dividendes versés ne sont que des flux de trésorerie sans impacts sur votre fiscalité.

Etant gérant d’une SARL familiale soumise à l’IR, je ne peux que confirmer ses dits.

Les bénéfices de la société :
. servent de base de calcul dans la déclaration IR, sous la rubrique BIC, de chaque associé
. créditent les CCA. Les associés peuvent piocher dedans, sans fiscalité supplémentaire, à condition que la trésorerie (bancaire) le permette.

FastHand · #55

Bonjour,
Au final, on retire de cette discussion que le cash flow positif se crée grâce à du travail de recherche approfondi, une disponibilité sans faille et des travaux.
En fait, la question est donc de savoir ce que chacun est prêt à mettre comme efforts pour ce fameux cash flow.
De mon point de vue, cela repose sur 2 choses essentielles: l’arbitrage entre son temps disponible et le revenu supplémentaire génèré par ses investissements d’une part, et son aversion au risque d’autre part.

Il est tout fait possible de trouver des rentabilités correctes dans une grande ville, mais il faut se montrer patient et un peu chanceux parfois
Pour les grosses renta, il faut lorgner du côté des situations spéciales, ou des travaux.
A long terme, il est clair qu’il vaut mieux privilégier le cash flow positif. Sur 20 ans, on amortit 40% du bien sur les 10 premières années, et cela permet d’acheter plus de biens.

Kpital · #56

Just1 a écrit :
Etant gérant d’une SARL familiale soumise à l’IR, je ne peux que confirmer ses dits.

Les bénéfices de la société :
. servent de base de calcul dans la déclaration IR, sous la rubrique BIC, de chaque associé
. créditent les CCA. Les associés peuvent piocher dedans, sans fiscalité supplémentaire, à condition que la trésorerie (bancaire) le permette.

Effectivement. Si vous faites des bénéfices vous récupérez si possible votre quote-part de bénéfice, ou vous conserver un crédit de CCA.

Mais je vous souhaite grace au mécanisme de l’amortissement et de la déduction des intérêts d’emprunt de n’avoir jamais fait de bénéfices (résultat comptable et résultat fiscal <= 0) et de n’avoir jamais été imposable (BIC <= 0)! Non merci TMI + 17,2%…

Vous vous seriez alors rendu compte que l’on ne pioche pas comme cela dans la trésorerie d’une société alors que l’on n’a pas de reserves et un report à nouveau négatif.

Le comptable sera bien embêté de vous verser un dividende avec ce bilan. Ou il faut lui expliquer comment on équilibre le bilan : à l’actif la trésorerie diminue et quelle est la contrepartie au passif ? Je répéte normalement il n’y a pas de réserves, qui auraient été la contrepartie naturelle, du fait des résultats comptables <=0.

Il vous proposera de débiter votre CCA si vous vous en êtes constitué un par apports. La fameuse contrepartie au passif pour équilibrer le bilan.

Ou de vous rémunérer l’exercice suivant et dans ce cas cette rémunération devra être réintégrée pour le calcul du résultat fiscal de la société, puis entre vos mains rajouté en salaire ou bic pro selon votre statut dans la sociéte (gérant majoritaire, minoritaire ou simple associé) en plus de votre quote part de bénéfices mais normalement nulle (BIC <= 0).

En nom propre c’est plus simple, tout se confond avec votre patrimoine personnel et pas de CCA, donc la trésorerie est à votre disposition…

Pierrot31 · #57

Kpital,

Vous êtes hors sujet: quel est le rapport avec la problématique de cash flow? Ouvrez un post avec vos questions sur les CCA si c’est cela qui vous intéresse.

Cdt

loetsa · #58

Bonjour,

Au départ, j’avais relancé le débat sur: Comment optimiser le cash-flow dans une région ou il n’est pas facile de trouver des investissement rentables.
Plusieurs d’entre vous ont des parcours incroyables et je les remercie à nouveau de nous faire partager leurs expériences mais nous ne pouvons pas tous être comme Bernard2K, Cricri77700 ou Philippe30 et bien d’autres encore, " Sinon vous ne feriez pas tant de bonnes affaires que cela".
J’estime être dans la bonne moyenne en lisant beaucoup sur ce forum (tous les jours) et partageant mon expérience d’artisan quand j’ai des choses à dire.
Donc j’en reviens à mon cash-flow-négatif et je voulais savoir si j’avais réussi à minimiser ce déficit en appliquant plusieurs principes.
- J’essaye de faire baisser le prix d’achat (vers chez nous c’est pas facile car les acheteurs achètent au prix indiqué voir au dessus)
- Mes achats se trouvent à moins d’une demi heure de chez moi.
- Je fais tous les travaux moi même en les finançant par nos liquidités.
- Je gère moi même les locataires afin de ne pas avoir de frais d’agence.
- Je suis en LMNP afin d’amortir le bâtiment (sur 20 ans) et les gros travaux si il y en a. Tout le reste passe en charge.

J’ai bien compris les conseils que l’on m’a donné plus haut et qu’il fallait que je m’oriente sur des immeubles de rapport. Je vais chercher dans ce sens et je vous tiendrais au courant sur ma page de présentation.

Merci à tous pour vos réponses précédentes.

Pierrot31 · #59

Il y a quelques temps, dans une grande métropole, la problématique d’un cash flow « un peu » négatif pouvait être gommée avec le temps avec la revalorisation des loyers. En une douzaine d’années, sur Toulouse, j’ai passé un studio de 300€ à 450€ par mois. Aujourd’hui, avec le quasi blocage des loyers à la relocation, tous les paramètres sont quasi fixés sur la durée du prêt. C’est un changement de paradigme qu’il faut avoir à l’esprit…

Sylvain154 · #60

Bonjour,

C’est vrai qu’il est très bien d’avoir un CF positif et que cela est indispensable à long terme si on veut "enchaîner". En revanche, je tiens à dire qu’il ne faut pas décourager les gens à agir sous prétexte qu’ils ne trouvent pas d’opération le permettant. En effet, patrimonialement, il est largement préférable de réaliser une opération avec un CF négatif plutôt que de ne rien faire du tout.

Si au bout de 20 ans avec un cash flow négatif de 100€ vous êtes propriétaire d’un appartement d’une valeur de 150K€ (en déboursant 24K€ en tout), ça sera toujours mieux que de ne pas agir !

Donc voila, optimisez le Cash Flow c’est important ! Après une opération avec un CF de +20€ ou de -20€ par mois et bah ça change pas la face du monde !

Autre petit point : j’ai un appart en Airbnb qui a un CF positif et un en longue durée qui a un CF négatif… En fait, c’est le temps que j’y consacre (ménage et autre qui permet ça). Ca dépend comment on valorise son temps, idem pour les travaux réalisé sois-même…

Bonne journée

Trahcoh · #61

Le problème avec les investisseurs qui montent des dossiers avec cash flow négatif, soit souvent moins de 7% de rendement brut, c’est qu’ils oublient souvent des charges, en particuliers l’entretien du bien, et les impôts.

Et là le cash flow légèrement négatif devient progressivement fortement négatif. Et les locataires insatisfaits car logement pas entretenu.

Le côté positif, c’est que cela permet aux investisseurs sérieux de racheter le bien moins cher par la suite aux propriétaires étranglés.

Par exemple, avec seulement 20 € de cash flow positif par mois, il vous faut 4 ans de loyer pour financer l’achat d’une fenêtre.

Dernière modification par Trahcoh (13/09/2019 15h38)

DDtee · #62

Le cash flow positif n’est sans doute pas un Dieu ou un Saint à prier chaque matin au pied du lit, mais cela traduit un niveau d’exigence.

Exigence à mon opinion nécessaire dans le cheminement qui part de l’idée d’investir dans l’immobilier jusqu’à l’obtention d’un bien rentable et apportant la meilleure sérénité possible dans l’avenir de l’investissement (la rentabilité ne doit à mon sens pas s’y opposer ou un équilbre satisfaisant trouvé).
Sans cette exigence on commence par chercher des biens avec 10% de rentabilité, puis on en visite avec 7% et on achète à 5% quand tout est bien pris en compte…

Et puis Mr & Mme Lapalisse ont trouvé qu’il était un peu bête d’acheter des biens à CF- alors qu’on en trouvait à CF+ (Certes c’est plus dur à trouver, par contre l’hypothèse du patrimoine qui sera mieux valorisé n’est généralement qu’une hypothèse qui s’avère souvent fausse)

Il y a aussi Mme Calculette & Mr Tableur (non mariés mais Pacsés) qui mesurent sur le papier le poids de petites sommes, ou de petits % multipliés par la durée très longue d’un emprunt immobilier. Ils trouvent que pour le même prix (taux d’endettement du ménage, apports sonnants et trébuchants du même ménage…) ils ont rapidement un écart signifiant 5/6 lots en CF+ pour 4 lots en CF-
(démonstration réalisée à titre d’exemple n’engageant ni Mme & Mr Calculette, Tableur, Lapalisse ou DDtee sans oublier qu’un crédit est un engagement et qu’il vous faut vérifier vos capacités de remboursement avant blabla…)

Range19 · #63

Je crois qu’il convient d’accepter l’idée que chacun fasse en fonction de sa psychologie (c’est essentiel), de son âge, de sa perception de ce que serait ou non un montant et une une durée raisonnable d’endettement, de ses revenus, de sa capacité d’épargne mais aussi et surtout du recul encore faible de nos amis qui croulent sous le CF positif mais dont certains sont endettés sur 25 ou 30 ans (j’en connais dans mes proches) avant de décerner les lauriers de la meilleure tactique.
Je corrige : j’en connais aussi qui sont endettés sur 25 ou 30 ans avec un CF… négatif…

darkvadehors · #64

Pour moi ,

un cash flow positif n’a de sens que si on se limite à un crédit 20 ans, sinon c’est de l’habillage comptable visant à se leurrer soi même.
Quel bien immobilier tiendra plus de 15 ans sans travaux très significatifs?
Par ailleurs , il m’apparaît qu’à trop se concentrer sur le cash flow , on peut en perdre de vue la qualité patrimoniale de l’acquisition. Le peu que je connais de l’immobilier me laisse à penser que c’est un ensemble de critères positifs qui fait un bon investissement et pas un seul critère. Je préfère faire des concessions sur le rendement si une certaine qualité du bien et du lieu assure des locataires de bon niveau ( même plus qu’une plus value , hypothétique par définition).

Range19 · #65

Je vous rejoins totalement.
Pour la première fois, je prévois de baisser la garde en réalisant une opération en CF positif et sans apport.
Sur quoi porte le compromis ou la compromission ?
- Emplacement : ce n’est pas une de mes villes fétiches
- durée du prêt : 15 ans (hum, peut-être 12…
Ce lot fera tâche sur ma liste par son adresse ; fort heureusement, l’immeuble récent est pas mal et détonne favorablement par rapport aux vieilleries de cette ville.
On peut parier qu’il ne sera pas facile à revendre et que je connaitrais des périodes de vacance locative, ce qui ne m’est jamais arrivé sur aucun autre lot (sauf pour travaux volontaires).

Mes motivations : 1/ La somme est faible et j’ai envie de tenter cette ville, c’est bien de s’essayer à ce que l’on ne connaît pas. 2/ En allongeant la durée j’allonge la durée d’assurance, prime déductible et pas chère.

Bernard2K · #66

Par définition, le cashflow est le flux de trésorerie. Positif, il indique que, chaque mois, une fois qu’on a tout payé, il reste "du beurre dans les épinards". Négatif, il indique un "effort d’épargne" car les revenus "nets nets" ne suffisent pas à rembourser l’emprunt. C’est tout.

C’est donc un bon indicateur pour savoir si on peut se permettre de faire cet investissement. Celui qui gagne 1000 € par mois avec 3 enfants à charge devrait prendre peur devant un cashflow négatif de 200 € par mois, tandis que celui qui gagne beaucoup plus peut supporter ce cashflow négatif. Ni plus ni moins.

Ce n’est pas du tout un indicateur de la qualité de l’investissement, puisqu’il dépend du mode de financement.

Exemple : achat 100 k€, loyers bruts 12 k€, charges et impots 4 k€ soit loyer net de 8 k€, emprunt de la totalité de la somme sur 10 ans donc remboursement de capital de 10 k€ par an. Cashflow négatif annuel de 2 k€ soit 167 € par mois. Ca fait un gros cashflow négatif à supporter. Est-ce un mauvais investissement pour autant ?

C’est un bon indicateur si on le prend pour ce qu’il indique vraiment (va-t-on mettre du beurre dans les épinards ou devoir manger des patates à tous les repas ?) et un mauvais indicateur si on le prend pour un substitut de la rentabilité.

Certains disent : "le cashflow est un bon indicateur de rentabilité, à condition de figer les conditions de financement, par exemple à un emprunt à 110 % sur 20 ans". Evidemment. Car si on fige les conditions de financement, le cashflow est alors proportionnel à la rentabilité nette. Mis à part la constante multiplicative entre les deux, on est en fait en train d’examiner une rentabilité nette. Les plus matheux devraient être d’accord avec CF = aR +b, où a et b sont des constantes et R la rentabilité nette. Autant appeler un chat un chat et dire que le bon critère pour comparer des investissements entre eux et savoir si ce sont de bons investissements, c’est la rentabilité nette !

Je résume :
cashflow = indicateur de beurre ou patates
rentabilité nette = qualité de l’investissement.

Ensuite, je ne suis pas d’accord avec l’approche de darkvadehors sur cette histoire d’investissement patrimonial qui amènerait à accepter un moindre revenu.

Le meilleur indicateur de la qualité de l’investissement, ce n’est même pas la rentabilité nette, c’est le gain total sur la période de détention Y COMPRIS la revente, c’est à dire la somme des revenus nets PLUS le net vendeur à la revente. Une bonne définition d’un bon investissement patrimonial est "l’investissement qui maximise l’augmentation de patrimoine sur l’ensemble de la période de détention, revente incluse". C’est quasiment une lapalissade !

Si l’on actualise ces revenus, comme le font tous les gens qui font de la prévision financière et comme on devrait toujours faire pour mesurer la qualité d’un investissement, le net vendeur à la revente (dans 20 ans par exemple) est pondéré par un facteur d’actualisation nettement plus bas que les revenus perçus pendant la période. De même, les revenus perçus en fin de période valent moins cher, actualisés à aujourd’hui, que les revenus perçus en début de période. Si on actualise à 5 % par an, par exemple, ça fait tout de suite des différences énormes. Même avec un taux à 3 %. Après, le choix du taux d’actualisation, vaste sujet dans lequel je ne vais pas rentrer.

DONC, l’hypothétique gain de valeur à la revente d’un bien "patrimonial" devrait peser très peu lourd dans la balance décisionnelle, s’il est obtenu en contrepartie de revenus moins élevés.

Dit encore autrement : une fois qu’on a enlevé les investissements qui craignent vraiment (ville en déprise économique et démographique, quartiers chauds ou en train de se dégrader), on devrait privilégier les achats qui apportent un haut revenu locatif "net net", car ce revenu devrait peser bien plus lourd dans le choix qu’une plus-value future, hypothétique,et qui pèse peu si on l’actualise à aujourd’hui.

Je pense que la qualité "patrimoniale" est trop souvent une consolation morale pour ne pas arriver à décrocher de l’investissement à haut rendement.

Par ailleurs, sur l’aspect patrimonial et valeur de revente, ne pas oublier que c’est relatif à ce que font les autres investisseurs sur le même coin :
- si vous arrivez à créer du 10 % de rendement brut là où tout le monde se contente de 5 % brut, vous venez de doubler la valeur de votre bien, donc c’est manifestement un très bon projet pour développer votre patrimoine, même s’il ne correspond pas à la vision que certains se font d’un bien "patrimonial".
- Si vous trouvez du 10 % de rendement brut là où c’est la valeur communément admise, vous n’avez créé aucune valeur, vous n’avez pas un bien de bonne qualité patrimoniale. Vous allez certes avoir une bonne augmentation de patrimoine grâce aux revenus perçus qui sont assez hauts, mais vous n’aurez pas de bonus à la revente.
- si vous trouvez du 12% là où le vrai rendement admis par les investisseurs est 20-25 % (cas des quartiers qui craignent à fond), vous êtes un pigeon qui vient de faire un très mauvais investissement, que vous ne pourrez revendre qu’avec une forte perte.

Toute la question est donc d’arriver à créer du haut rendement (>10%) sans pour autant aller dans un quartier qui craint ou un désert rural ; toute la question est donc d’arriver à faire nettement mieux que la moyenne des investisseurs sur ce coin-là. On a ainsi créé une réserve de valeur qui nous met à l’abri de bien des aléas.

Dernière modification par Bernard2K (14/09/2019 08h49)

Range19 · #67

On peut donc renvoyer vers l’excellent livre de Julien qui explique fort bien les choses.

Bernard, vous voulez objectiver votre argumentation mais l’argument "consolation morale" s’agissant de qualité patrimoniale est une objection un peu trop définitive et surtout très discutable.
Certains biens à certaines adresses valent et vaudront toujours plus que la plupart des autres dans la même ville que ce soit en pure valeur ou en facilité d’exploitation. Et d’une ville à l’autre n’en parlons même pas.

Qu’il est un doux chant de voir ronronner des locations de qualité sans turn over, en relouant dans la journée des visites sans difficulté à trouver des candidats sérieux (je n’aime pas l’expression "de bon niveau" de Darkvadehors), et de revendre en quelques jours à bon prix quand ça vous chante.

Grâce à cette stratégie axée "qualité", j’ai créé en partant de rien du tout un vrai patrimoine de plutôt "bonne qualité patrimoniale" plutôt rentable et qui me console, consolation sans doute d’avoir du le créer tout seul du 1er centime. Et je crois savoir jauger cette qualité. Pourvu que le marché me donne raison sur la durée.

carignan99 · #68

Bernard2k a écrit :
Celui qui gagne 1000 € par mois avec 3 enfants à charge devrait prendre peur devant un cashflow négatif de 200 € par mois, tandis que celui qui gagne beaucoup plus peut supporter ce cashflow négatif. Ni plus ni moins.

Je n’ai aucun désaccord avec ça sur le plan intellectuel, c’est frappé au coin du bon sens.

Cela étant dit et pour les ménages à revenus élevés qui peuvent se permettre 100, 200 ou 300€ de CF négatif p/mois : mis à part quelques cas très particuliers (par ex. gros patrimoines ou professions très stables genre médecins en libéral, inspecteurs des finances etc.), qui peut prévoir que les revenus vont rester très élevés sur 15 ou 20 ans (durée d’emprunt)?

Pas grand monde sans doute.

AMHA, un CF à minima neutre (ou très très faiblement négatif) est une saine pratique patrimoniale, ne serait-ce que pour prévoir l’imprévisible, i.e. une forte diminution des revenus à 10, 15 ou 20 ans.

EDIT : message raccourci, pour être plus concis.

Dernière modification par carignan99 (13/09/2019 19h19)

Bernard2K · #69

Range 19 : je suis d’accord avec vous. Il y a, outre un aspect "consolation morale", un autre aspect "confort, facilité". Le "doux chant" dont vous parlez.

Range19 · #70

Je ne sais pas si tant de gens se posent la question de la stabilité de leurs revenus, je vois souvent des situations inquiétantes.
Se mettre en capacité de payer les échéances quoi qu’il arrive me semble la première des règles à appliquer après avoir considéré le rendement net.
Le net-net : la fiscalité est évolutive : l’instabilité en ce domaine sur le LT oblige à la prudence.

Range19 · #71

Julien a finement approché les choses dans son livre en évoquant des profils variés. Bon, l’expression "investissement à la papa" y va un peu fort mais c’est amusant et efficace, beaucoup de gens ayant fait des investissements suivistes pas toujours top… mais il ne faut pas oublier que beaucoup plus encore n’en ont fait aucun.

Un de mes calculs simplistes : je paye tant quelque chose qui vaut tant ; je l’estime moi même à tant en fin de prêt ; quel est mon coût réel vaguement actualisé sans PV ? Avec ? Quelle valeur ajoutée.

Le reste est une composition destinée à faciliter l’opération / l’optimiser/ utiliser de l’argent dont je ne sais que faire ou pas / exploiter à fond ou pas l’effet de levier / générer une rente plus ou moins certaine / me donner des frissons ou pas / participer toujours plus fortement aux budget de l’Etat ou un petit peu moins etc etc. C’est simple en fait… et plus ou moins rigoureux.

Kundera · #72

Vous avez la même problématique (moins l’endettement) avec l’investissement en bourse :
- vous pouvez acheter du Air Liquide - rendement assuré de 2.5% et croissance du cours très probable de 5 à 8% l’an - c’est l’équivalent d’un bien immobilier à Paris ou Lyon
- vous pouvez acheter du Casino - rendement pour l’instant de 6% - et fort aléa sur la valorisation en capital : c’est l’équivalent d’un bien immobilier à St Etienne

Selon votre aversion (ou pas) au risque et votre envie (ou pas) de dormir tranquillement…

julien · #73

Je pense que le parallèle le plus intéressant dans l’immobilier avec un concept boursier est celui avec la "marge de sécurité".

Quel que soit le rendement moyen de la ville (rendement bas - métropole, rendement élevé - ville moyenne). Si vous créez de la valeur (par le prix d’achat, par les travaux, etc.) en vous créant 3 points de rendements supplémentaires dans un quartier correct, ou ne serait-ce que +1% par rapport au rendement moyen tout en étant de surcroît sur un bien de bonne qualité dans un quartier premium, vous aurez une marge de sécurité au départ, vous préservant de quelques déconvenues potentielles.

Ce concept de marge de sécurité est à garder en tête à mon sens.

J’ai l’impression que les taux hyper bas actuels peuvent conduire à une sorte d’euphorie (un peu comme un joueur de poker en "tilt"). Je ne parle pas là des investisseurs dans les grandes métropoles où les prix ont monté proportionnellement (voire + que proportionnellement à la baisse des taux). Mais de l’investisseur dans une ville moyenne, où les prix bougent en général peu (y compris à l’échelle d’une décennie) et ont jusque-là beaucoup moins réagi à la baisse des taux.

L’équation du cash-flow devient plus facile (rendement qui bouge peu, taux qui baissent), et comme dans un contexte type 2019, la concurrence augmente (nombre de candidats-acheteurs + élevé), on peut avoir tendance à se dire "allez je suis prêt à mettre un peu + cher, je compense de l’autre côté du delta rendement -taux grâce au taux bas; Et puis, les taux sont tellement bas qu’il faut vraiment que j’en profite maintenant".

Dans une certaine mesure, peut-être : il est souvent mieux d’investir que de ne rien faire. Mais il faut raison garder : des taux qui remontent, une fièvre acheteuse moindre sur l’immo locatif, et les prix de la ville moyenne retrouveront leur niveau connu dans leur "stabilité séculaire" (je force le trait exprès sur la stabilité bien sûr)

Ma parade personnelle : je me demande "Si t.u devais acheter cash (en supposant que j’aurais ce cash) ce bien, à ce prix-là, le ferais-t.u ? = Trouverais-t.u ça intéressant ou à minima raisonnable ? Ou au contraire est-ce que ça t.e choquerait un tantinet ? ".

Suivant ma réponse à cette auto-question, ou je décide d’y aller, ou bien je me demande si je ne me suis pas laissé un peu trop porter par le climat euphorique ambiant et je m’arrête là.

À mon sens, cette question préserve d’un excès d’euphorie dû aux taux hyper bas, et à la pression concurrentielle actuelle à l’achat .

Dernière modification par julien (17/09/2019 17h32)

Gwen11 · #74

Bonjour,

Je participe car je suis un cas concret de tout ce qu’il ne faut pas faire en immobilier.
3 appartements = 3 cash flow négatif…

Le 1er j’ai pris un crédit trop court sur 10 ans. Je voulais vite le liquider pensant qu’il serait seul…grave erreur. Ses frères sont arrivés quelques années après,.
J’ai fait racheter le crédit 2 ans après sur 10 ans (donc durée totale finale sur 12 ans). Il me reste 5ans et demi…
Cash flow négatif de 150 euros

Le 2ème … crédit sur 20 ans. Appartement très bien situé pour la ville.
Cash flow négatif de 110 euros…

Puis le dernier né qui est déjà un grand petit bonhomme de 4 ans (crédit sur 20 ans)…
Cash flow négatif de 150 euros également.

Je précise que dans ces cash flow négatif j’ai une petite marge travaux en prévision de l’avenir. J’ai donc une petite enveloppe d’avance.

J’ai tenté le rachat des crédits à 2 reprises sans succès. Je n’intéresse pas les banques car mes CRD sont trop faibles.
Aujourd’hui je gère donc je n’ai pas la nécessité de vendre rapidement. Mais je ne suis pas sans avouer qu’à la fin du 1er crédit je vais quand même souffler.
Depuis le 2ème bien je ne peux plus économiser de liquidité… Où très peu à la marge. Donc je vis tranquillement mais je n’ai pas d’extra.

Si c’était à refaire je chercherais bien évidemment un meilleur rendement car là je dois attendre encore 5/6 avant de pouvoir réinvestir. Je n’en suis qu’à la moitié de mon objectif fixé en immobilier donc je vais malheureusement terminer les crédits assez tard en âge (enfin si j’y arrive).

Donc un conseil calculez bien car nous n’avons qu’une vie et c’est dommage de ne pas en profiter pendant que nos artères sont en formes.

SamyInvest · #75

Avez vous demandé à votre banque la modulation des mensualités à la baisse ?

Cela permet mécaniquement de rallonger la durée du crédit sans en changer les conditions (taux).
Vous profitez immédiatement d’un cash flow positif (ou d’une réduction de votre cash flow négatif)

C’est possible sans frais et très rapidement.

Ça peut valoir le coup de vérifier si cette option est présente dans vos contrats de prêts.

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Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ?

#51 24/01/2019 17h30

#52 24/01/2019 17h37

#53 24/01/2019 17h43

#54 24/01/2019 19h29

MichMouch a écrit :

#55 24/01/2019 20h14

#56 24/01/2019 23h26

Just1 a écrit :

#57 24/01/2019 23h40

#58 27/01/2019 12h56

#59 27/01/2019 13h42

2 #60 13/09/2019 11h22

1 #61 13/09/2019 13h54

2 #62 13/09/2019 15h36

#63 13/09/2019 16h45

1 #64 13/09/2019 16h58

#65 13/09/2019 17h07

3 #66 13/09/2019 17h33

#67 13/09/2019 18h08

#68 13/09/2019 18h10

Bernard2k a écrit :

#69 13/09/2019 18h17

#70 13/09/2019 18h25

#71 14/09/2019 09h26

#72 14/09/2019 09h46

2 #73 17/09/2019 17h12

1 #74 22/09/2019 09h10

#75 22/09/2019 09h53

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