Immobilier : quelles sont les assurances vraiment utiles et bon marché ?

Bonjour GUIGUI
J’ai fait un devis et les recherches sur le site LUKO
Plusieurs formules d’assurances… En prenant les deux garanties " protection maximale" :
En mode copié/collé :

En prenant la proposition  " Protection Optimale "CG_Habitation_Luko_LPA201806
"Indemnisation du mobilier:  Si vous avez souscrit l’option valeur à neuf..
Le montant correspondant à la vétusté, dans la limite de 25% de la valeur à neuve sera réglée…  "
"ATTENTION :
l’assurance valeur à neuf ne porte pas sur le linge, les effets d’habillement, les objets de valeur, les appareils électriques ou électroniques".

En prenant la seconde proposition " protection optimale" CG_Habitation_Luko_GLISE201906"
Avec l’option " remplacement à neuf"
"L’Indemnisation en valeur de remplacement à neuf si le bien a été acheté neuf il y a
moins de 5 ans" … "au-delà de 5 ans, l’indemnisation sera limitée à la valeur de remplacement à
neuve déduction faite de la vétusté"…

Dans les deux cas de figures, en cas de sinistre, le mobilier malgré l’option " en valeur à neuf" parait très mal indemnisé/ Beaucoup d’assureurs garantissent par exemple le mobilier en cas d’incendie en valeur à neuf sans vétusté… C’est un point important pour un propriétaire ou locataire occupant.
Il faut creuser à minima les garanties et surtout ne pas oublier le mode d’indemnisation …

Pour votre information
Bien à vous

Bonjour,

Nous sommes propriétaires d’un petit immeuble de rapport de 5 appartements, loués en nu en SCI IS.

Nous avons notre assurance PNO à la banque qui nous a fait le prêt. Nous nous demandons si nous devrions prendre les assurances mentionnées ci-dessous et si oui, comment trouver des assureurs proposant ces assurances. En effet, le partenaire assureur de notre banque ne les propose pas et via les comparatifs en ligne d’assurance, nous ne trouvons pas ce type d’assurance.

* Nous avons lu qu’un bailleur devait se couvrir avec les 2 garanties ci-dessous :
- une « garantie recours des locataires contre le propriétaire », afin que nous soyons couverts en tant que bailleur s’il arrive quelque chose à notre locataire.
Exemples :
- le locataire tombe dans les escaliers, il se blesse, il a une invalidité, il ne peut plus travailler, il pourrait se retourner contre nous et nous demander des dommages et intérêts au civil,
- il y a un défaut électrique, le feu prend dans l’appartement, il se brûle ou s’il y a un dégât des eaux qui abime ses affaires etc…
- une « garantie pour le compte de qui il appartiendra » : L’objectif ici est que nous soyons couverts si notre locataire dégrade le logement, cause des dégâts dans le logement et par extension dans les logements d’à côté (même si nous sommes en monopropriété, nous ne savons pas si la PNO actuelle suffirait dans ce type de situations).
Exemples :
- Le locataire utilise mal quelque chose et fait un dégât des eaux ou il déclenche un incendie etc et qu’il abime non seulement notre logement mais aussi celui du voisin (qui est aussi le nôtre car monopropriété), la garantie pour le compte de qui il appartiendra doit nous couvrir pour cela.

=> 1- Auriez-vous des assureurs à nous conseiller afin de nous couvrir avec les 2 garanties ci-dessus ?
=> 2- Si oui, quel serait le montant TTC annuel approximatif pour l’immeuble de rapport ?

Autre question où nous aimerions avoir votre retour sur ce qu’il peut se faire ou pas :
* Afin qu’en cas de sinistre dans un appartement, les assurances ne se renvoient pas la balle (assureur du locataire via son assurance habitation et assureur du bailleur via la PNO), nous avons lu qu’il pourrait être intéressant qu’en tant que bailleur, nous souscrivions à la fois à l’assurance habitation et à la PNO. En effet, en cas de sinistre, un seul assureur serait concerné ce qui serait plus simple. Ce serait un contrat pour un lieu, indépendamment du nom du locataire occupant le logement au moment du sinistre.
Nous nous demandons si cela est faisable car un bailleur ne peut pas imposer au locataire de prendre une assurance habitation chez un assureur spécifique. D’un autre côté, ici la différence serait subtile. Il semblerait qu’il soit possible que nous prenions une assurance habitation (qui ne désigne pas nominativement le locataire) pour chaque logement. Evidemment, on refacturerait le coût au locataire (sous réserve que ce soit légale) donc il faudrait voir si le bail doit indiquer une clause spécifique. Le locataire n’aurait plus qu’à se prendre une assurance pour sa responsabilité civile.
Un autre avantage serait que nous n’aurions pas à tenir un énième excel concernant le suivi de validité des assurances habitation du locataire vu que ce serait géré par nous-mêmes. De plus, nous imaginons que le fait de souscrire 5 assurances habitation (ou une pour l’immeuble entier) serait plus économique (« économie d’échelle ») d’où un argument séduisant pour convaincre de futurs locataires.

=> 3- Est-ce possible de souscrire une telle assurance habitation en plus de notre PNO (chez un même assureur) ?
=> 4- Si cela était possible, le tarif de l’assurance habitation pourrait-il être ajustable pour les moments de vacance locative entre deux locataires ?
=> 5- Quelle(s) clause(s) faudrait-il rajouter dans notre bail pour être en conformité avec la loi ?

Nous vous remercions pour vos conseils et retours d’expériences.

Cordialement.