Immobilier : quelles sont les assurances vraiment utiles et bon marché ?

welcome back !
Je vous conseille le site quechoisir.org qui est très utile pour avoir un avis éclairé et indépendant. Vous pouvez souscrire sans engagement de durée et résilier au bout d’un mois par exemple.
Cela m’a beaucoup aidé lors de mes 2 retours d’expatriation pour choisir mon assurance habitation par exemple (obligatoire), assurance santé, etc.

Bon, j’ai souscrit à un an sur quechoisir.org mais le contenu est un peu décevant. Il y a des comparatifs bien fait pour les mutuelles santé, en revanche pas grand’chose pour les assurances d’habitation.

(Parenthèse : au niveau des comparatifs sur les équipements electroménager/maison etc, il semble qu’il y ait un focus presque entièrement centré sur les marques disponibles en supermarché/Leroy Merlin : il serait intéressant d’intégrer des produits plus haut de gamme à leurs comparatifs pour avoir un aperçu réel du marché !)

Je reste donc curieux de savoir quelles assurances vous utilisez pour vos RP/investissements et particulièrement lesquelles ont une bonne attitude après un sinistre.

EDIT:

doubletrouble a écrit :

Pour alimenter le débat, l’enquête disponible sur quechoisir indique que les meilleurs taux de satisfaction sont obtenus avec MAIF, MACIF, GMF et Pacifica (dans cet ordre ; je ne retiens que les mesures liées à la gestion de sinistre, le plus important à mon sens)

Cela rejoint-il votre expérience personnelle ?

doubletrouble a écrit :

- Pour un propriétaire de RP et de locatif, quelles sont les assurances réellement obligatoires ?

- responsabilité civile (RC) en général ("responsabilité civile vie privée") : pas obligatoire à ma connaissance, mais fortement conseillée ! Vous êtes responsable des dommages causés à autrui, et la facture peut être astronomique (exemple : vous déclenchez un feu de forêt), donc il faut s’assurer.
- RP : assurance pas obligatoire, sauf si c’est dans une copropriété où la RC est obligatoire (responsabilité des dégâts causés à autrui par le bien, tel un dégât des eaux). Mais on prend généralement pour sa RP un package "multirisque habitation" qui comprend l’assurance de la RP (dégâts, vol etc.) + la RC vie privée (le tiret du dessus), et ça semble du simple bon sens de la prendre. Il y a généralement une assurance "vie courante" (accident domestique ou dans la rue ou à l’école pour les enfants, etc.) incluse ou en supplément.
- locatif : pour un bien en co-propriété, l’assurance PNO est obligatoire pour la responsabilité civile du propriétaire ; les autres garanties que l’on trouve souvent dans une PNO sont facultatives. Hors copropriété, la PNO n’est pas obligatoire.
- l’assurance d’un véhicule à moteur, si l’on en possède un, est obligatoire au moins "aux tiers" (c’est à dire la responsabilité civile du propriétaire du véhicule).
- l’affiliation à un régime de sécurité sociale.

Pour préciser mon message ci-dessus (je ne peux plus l’éditer) :
- il y a une autre assurance réellement obligatoire, c’est celle des "risques locatifs" pour le locataire d’un logement. Deux exceptions où la loi ne le rend pas obligatoire : location saisonnière, logement de fonction.

Vous posiez la question des assurances "réellement obligatoires". Au final, on voit qu’il y a peu d’assurances réellement obligatoires. On peut imaginer par exemple qu’une personne soit :
- propriétaire de sa RP sans assurance habitation.
- propriétaire de plusieurs biens loués (hors copropriété), sans assurance PNO
- ne pas avoir d’assurance RC "vie privée"
- se déplacer en transports en commun, vélo ou taxi, et ne souscrire donc aucune assurance véhicule.

Voilà une personne qui n’a aucune assurance et qui respecte la loi ! Mais c’est assurément une personne qui aime vivre dangereusement ! Si cette personne (ou ses enfants mineurs) causent des dommages à autrui, elle en sera personnellement responsable, jusqu’à des montants potentiellement astronomiques. Si sa maison brûle, elle n’aura que les yeux pour pleurer.

Il serait bien plus raisonnable, pour cette personne, d’être dans le cas suivant :
- propriétaire de sa RP avec assurance multirisque habitation (couvre la RC "vie privée", les vols et dommages sur son habitation, et les accidents de la vie courante, pour elle et pour toute sa famille vivant sous le même toit).
- propriétaire de plusieurs biens loués, avec assurance PNO (RC + diverses garanties).
- quant au véhicule à moteur, à elle de voir si elle veut être propriétaire d’un tel véhicule ; si elle l’est, l’assurance est obligatoire, au moins "aux tiers".

Je rejoins Bernard2K, la multirisque habitation n’est pas trop couteuse (quelques 100aine d’euros / an, variable selon le bien).
Par contre les risques couverts sont loin d’être négligeable.

doubletrouble a écrit :

Le site Classement indépendant des assurances habitation - Comparatif assureurs offre aussi quelques pistes, mais semble assez biaisé par les avis négatifs. Il est vrai que la plupart du temps on ne commente que lorsque les choses se passent mal…

C’est la norme. On entend plus ceux qui ont des problèmes que ceux qui en ont pas.
Dis autrement, on crie plus fort quand on a mal que quand tout va bien!

@Setanta: oui, je suis très surpris de la difficulté à trouver des retours d’expérience de qualité sur les assurances. Pourtant la cotisation sur de longue durée à une assurance ne représente pas une dépense négligeable !

Sur beaucoup de sites, les retours positifs mentionnent ne jamais avoir eu de sinistres (donc dans ce cas la partie la plus importante de la prestation n’a pas été testée !) : le client n’évalue donc que la capacité de l’assureur a lui prélever son argent

Ce forum regroupant de nombreux investisseurs chevronnés dans l’immobilier (et ayant problablement eu affaire à des sinistres dans leur parc), je pense qu’on a la possibilité ici de compiler des retours d’expériences beaucoup plus intéressant qu’ailleurs.

Au niveau tarif, ce n’est pas évident de comparer car les garanties peuvent être différentes. Et elles doivent être différentes car les gens ont des besoins différents : différents niveaux d’assurance contre le vol selon la valeur de ce qui est dans l’habitation, etc.

Au niveau réactivité, ça dépend de beaucoup de choses : l’interlocuteur, la nature du sinistre…

Pour les témoignages de clients mécontents, il y a parfois un vrai problème du côté de l’assurance, mais il y a aussi souvent des clients qui ne se rendent pas compte qu’ils sont en dehors des garanties ou que l’assurance ne fait qu’appliquer quelque chose de parfaitement normal.

Exemple: la M….f qui n’a remboursé des bijoux volés que sur la base de bijoux fantaisie. Même si la déception est énorme pour l’assuré, c’est compréhensible. La personne volée n’avait que des photos : ça établir l’existence du bijou mais pas le fait qu’il soit en métal précieux et pierres précieuses. La personne volée aurait dû avoir des factures ou une expertise. On comprend bien que chaque assuré a tendance à évaluer au maximum la valeur de ce qui a été volé et que si l’assurance ne se base pas sur des preuves de la valeur de ces biens, elle rembourse trop, ce qui coûte à tous les assurés…

En plus des garanties de type "assurance", il y a aussi souvent une assistance juridique qui peut s’avérer bien utile. J’en ai déjà profité par exemple lors d’un conflit avec quelqu’un qui m’avait vendu un véhicule d’occasion avec un défaut, mon assurance m’a donné les bons termes à utiliser dans le courrier et cela m’a permis de faire prendre en charge par le vendeur la réparation de ce défaut.

doubletrouble a écrit :

Effectivement certains témoignages mettent plus en lumière une défaillance côté assuré que côté assureur.

Le drame étant quand la défaillance est multiple.

Typiquement, mon problème avec Groupama est une double défaillance.
J’ai repris l’assurance sans relire toutes les clauses (pressé par le temps et le notaire).
J’ai ensuite vérifié sur mon interface en ligne que tout les points verts étaient en face des garanties après coup.

Au moment du sinistre (cambriolage), il s’est avéré que le cambriolage n’était pas couvert, comme indiqué dans le contrat initial, et à contrario de ce qui était indiqué en ligne.

Donc
-> j’ai été défaillant en ne lisant pas en détail la garantie de l’assurance.
-> l’assureur a été défaillant en ne soulignant pas ce point de non garantie (j’ignorais qu’une assurance habitation, même si juste PNO, pouvait ne pas garantir le vol),
-> l’assureur a été défaillant en mettant une interface en ligne fausse.
Et en prime, c’est normalement l’assurance locataire (MACIF) qui doit prendre en charge, mais n’a pas envie de le faire, c’est la galère depuis 1 an.

Pour être honnête, j’ai arrêté de relancer quand le réparateur m’a envoyé une facture à 0€.
A partir de plus de 3 boulets sur le même dossier, j’y arrive plus.

Les défaillances restent rares, et généralement, la gestion de l’assurance est efficace, ce qui n’incite pas à se souvenir du problème.
(le cas de mes parents sur leurs RP).

Au final, seul une poignée de mécontent pourrait se plaindre, donc pas la majorité.

La localisation est une variable utilisée pour la tarification d’une pno: le même appartenant à Marseille et à Brest donne 2 primes différentes.

Le plus simple est de faire de temps en temps le tour des assureurs et d’en changer le cas échéant mais c’est pas sur une pno que l’on gratte grand chose amha…

Bien à vous,

Question pratique :

Est-ce qu’une assurance multirisque habitation couvre au moins comme une PNO ?

Que se passe-t-il s’il y a des dégâts alors que le logement est loué et que le proprio est toujours sa multirisque habitation ? (y compris location de courte durée)

Au niveau des garanties absolument : la PNO prévoit les mêmes garanties que la MRH.
Si le logement est loué avec un contrat MRH, le propriétaire peut être insuffisamment couvert:
1. Les contrats MRH prévoient généralement la cessation du contrat après le départ effectif du propriétaire et lorsqu’un tiers l’occupe
2. Lorsque le logement est occupé par le propriétaire mais loué pour de courtes durées (meublés touristiques), il faut vérifier ce que prévoit le contrat MRH. Mais instinctivement je dirais que les contrats doivent majoritairement prévoir ce cas puisque la loi le règlemente.